房地產(chǎn)業(yè)跨地域經(jīng)營(yíng)的三大開(kāi)發(fā)策略
編輯：南陽(yáng)樓市網(wǎng)
2005年09月21日08:33
來(lái)源：南陽(yáng)樓市網(wǎng)
全國(guó)布局，從基礎(chǔ)條件上看，一要有足夠的資金，二要有成熟的技術(shù)，三要有豐富的人力資源�；A(chǔ)條件齊全，決定性因素就是開(kāi)發(fā)策略。
綜觀各家擴(kuò)張的歷程，將其策略歸納如下：
策略一：搶占制高點(diǎn)
南軍北上，首先進(jìn)入的是兩個(gè)城市———北京和上海。勇猛如珠江合生的，一猛子扎進(jìn)北京城，大塊拿地、大手法開(kāi)發(fā)；謹(jǐn)慎如萬(wàn)科的，就先拿下一塊地做著，邊做邊看，看準(zhǔn)了再下手。北京這個(gè)深不可測(cè)的城市，開(kāi)發(fā)商既可以向它要利潤(rùn)，也可以向它要眼球。難怪有人生出“地產(chǎn)英雄最?lèi)?ài)是北京”的感慨。資深策劃人王志綱說(shuō)的好，北京就像一個(gè)放大鏡，可以把企業(yè)成倍放大。所以，有些企業(yè)進(jìn)京開(kāi)發(fā)不追求規(guī)模，弄個(gè)不大不小的項(xiàng)目做著，只為在這個(gè)顯鼻子顯眼的地方占個(gè)位子。有人稱(chēng)之為“策略進(jìn)京”。當(dāng)然，很多企業(yè)對(duì)北京市場(chǎng)是心存忌憚的，北京是中央部委云集的地方，北京的土地供應(yīng)至今仍是多渠道的。
能夠快速接納外來(lái)房地產(chǎn)企業(yè)的城市是上海，因?yàn)楹芏嘁?guī)矩早就立好了，政府也從政策上鼓勵(lì)外來(lái)投資者入滬、通過(guò)退稅等政策鼓勵(lì)居民購(gòu)房。所以，身為上海萬(wàn)科和北京萬(wàn)科董事長(zhǎng)的丁長(zhǎng)峰先生說(shuō)：“萬(wàn)科這種堅(jiān)持規(guī)范化運(yùn)作的企業(yè)在上海如魚(yú)得水，所以擴(kuò)張很快；因?yàn)椴皇煜け本┑暮芏嘁?guī)矩，所以進(jìn)去的很早但進(jìn)步很慢”。
策略二：品牌制勝
“品牌”是房企開(kāi)辟全國(guó)市場(chǎng)的特別通行證。
一個(gè)外來(lái)的企業(yè)，人生地不熟，很難拿到低成本的開(kāi)發(fā)用地(盡管土地拍賣(mài)緊鑼密鼓，拿地途徑還是很多)，對(duì)當(dāng)?shù)氐奈拿}、買(mǎi)家的置業(yè)心理也要從頭摸起。在誠(chéng)信危機(jī)席卷樓市的當(dāng)口，想搞期房銷(xiāo)售，光有漂亮的樣板間已經(jīng)得不到買(mǎi)家的信任。這時(shí)候，品牌的威力就會(huì)彰顯出來(lái)。南京萬(wàn)科地處莫愁湖畔的項(xiàng)目能一炮打響絕對(duì)是沾了品牌的光，華新在北京做的第一個(gè)項(xiàng)目“奧園”能夠熱銷(xiāo)，也是因?yàn)椤皧W園”這個(gè)牌子從廣州火到上海已經(jīng)把市場(chǎng)給預(yù)熱了。
需要提醒的是，企業(yè)必須像愛(ài)護(hù)自己的眼珠一樣愛(ài)惜自己的品牌。否則，一著不慎，滿(mǎn)盤(pán)皆輸。地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的特殊性決定了地產(chǎn)品牌的樹(shù)立與維護(hù)難度系數(shù)都很大。一個(gè)樓盤(pán)出問(wèn)題，就會(huì)影響到同一品牌的其他項(xiàng)目的銷(xiāo)售(市場(chǎng)上已有企業(yè)嘗到苦果)。倘若是一家企業(yè)的多個(gè)項(xiàng)目同時(shí)操作，開(kāi)發(fā)周期大抵相同，經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)就更大�；乜钏俣炔荒苋缭傅脑�(huà)，有些企業(yè)的資金鏈條就會(huì)斷裂，隨之而來(lái)的就是滅頂之災(zāi)了。
策略三：且戰(zhàn)且退
各個(gè)城市的發(fā)展水平不一，開(kāi)發(fā)企業(yè)可把握的機(jī)遇也不同。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)都是以項(xiàng)目為單元，一個(gè)項(xiàng)目從前期到后期通常要做上兩三年。這期間，市場(chǎng)變化之快實(shí)難預(yù)料。所以，扎根某個(gè)城市的想法對(duì)開(kāi)發(fā)商而言多半不現(xiàn)實(shí)。
不必因?yàn)樵谝粋�(gè)城市投入了過(guò)多的心血而惋惜、流連，也許及早抽身才可幸免于難。就像當(dāng)初萬(wàn)科、萬(wàn)通們及時(shí)撤出海南島，才有了企業(yè)今日的存在與發(fā)展。
下期話(huà)題：論房產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃思維與方法
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