關(guān)于個人所得稅
2005年10月7日，國家相關(guān)部門出臺了《關(guān)于房地產(chǎn)稅收一體化管理若干問題的通知》，該《通知》要求對存量房交易環(huán)節(jié)所涉及的稅收要實行“一窗式”征收。各地要按照《通知》的要求，在契稅征收場所或房地產(chǎn)權(quán)屬登記場所，代開銷售不動產(chǎn)發(fā)票。要在代開銷售不動產(chǎn)發(fā)票時，及時征收營業(yè)稅及城市維護建設(shè)稅和教育費附加、個人所得稅、土地增值稅、印花稅等稅收，并按國家規(guī)定的稅款入庫預(yù)算級次繳入國庫。
二手房交易個人所得稅的納稅額是賣房款減去財產(chǎn)原值以及交易費用后余額的20％。比如原價值20萬元的房子如果以30萬元賣出，交易稅費為:契稅6000元、過戶手續(xù)費300元。賣方必須繳納的個人所得稅為(30－20－0.6－0.03)×20％=1.874萬元。
但目前鄭州市還沒有正式開始征收個人所得稅，房管局二手房交易窗口還沒有接到正式文件。
關(guān)于遺產(chǎn)稅
首先要了解什么是遺產(chǎn)稅？遺產(chǎn)稅即對死者留下的遺產(chǎn)征稅。遺產(chǎn)稅有助于加強對遺產(chǎn)和贈與財產(chǎn)的調(diào)節(jié)，防止貧富過分懸殊。在亞太地區(qū)的其他地方，印度、馬來西亞、新西蘭及澳大利亞近20年里先后取消了遺產(chǎn)稅，香港也宣布將取消遺產(chǎn)稅。在歐洲，意大利及瑞典也已取消這一稅項。我國前段時間關(guān)于即將征收遺產(chǎn)稅的消息引起了部分人的恐慌，但是日前財政部副部長樓繼偉在2006年中國行業(yè)發(fā)展報告會上表示，中國不準備征收遺產(chǎn)稅，目前還沒有征收遺產(chǎn)稅的計劃，似乎又讓大家吃了顆定心丸。
為了今后免交遺產(chǎn)稅，王先生就因此遇到了麻煩。4年前他以當時只有4歲的兒子名義，花100多萬元購買了一套商品房。最近，王先生因生意上資金緊張，想賣掉房子以便周轉(zhuǎn)。但房產(chǎn)交易部門卻告訴他無權(quán)出售該商品房。這讓王先生不可思議:房子是自己掏錢買的，怎么會沒有處置權(quán)？
未成年人從出生之日起，就有購買、接受、繼承等權(quán)利，但因其沒有民事行為能力，因此沒有抵押、出讓的權(quán)利�，F(xiàn)在有不少父母為了今后免交遺產(chǎn)稅，早早地替兒女購置好房產(chǎn)，但隨著情況不斷出現(xiàn)變化，父母或其他監(jiān)護人如果需要將房屋轉(zhuǎn)讓或抵押時，就會遇到像王先生一樣的問題。因此，那些打算以自己未成年子女名義購房的消費者，在簽合同前一定要仔細考慮清楚，以免將來后悔。
鄭州市收費情況
目前，鄭州市二手房交易收費情況如下:
一、二手房買賣。在二手房的交易過程中，二手房的買賣是主要的交易方式，二手房買賣的特點具有有償性，買方要向賣方支付相應(yīng)房款，產(chǎn)生的法律后果是房屋所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移，依據(jù)物權(quán)變動登記原則，二手房買賣應(yīng)當辦理過戶登記手續(xù)。
在辦理二手房住宅過戶登記時需繳納以下費用:一般私房契稅是2％，交易手續(xù)費是6元/平方米；房改房上市交易契稅是2％，交易手續(xù)費是3元/平方米；經(jīng)濟適用房上市交易契稅是2％，交易手續(xù)費是6元/平方米，房改房、經(jīng)濟適用房上市交易還需要再繳納一定比例的土地出讓金，二手房交易的面積如在144平方米以上契稅為4％。非住宅收取4％的契稅，交易手續(xù)費收取1％。個人將購買不足兩年的住房對外銷售的還需要繳5.5％的營業(yè)稅。二、二手房贈與。二手房贈與的主要特點具有無償性，受贈人不需要向贈與人支付房款，贈與產(chǎn)生的法律后果也是房屋所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移，依據(jù)物權(quán)變動登記原則，二手房贈與也應(yīng)當辦理過戶登記手續(xù)。辦過戶登記時除二手房買賣收取的交易費用外，還要到公證處辦理贈與公證(并繳納公證費)。受贈人如果是贈與人的直系血親，不用繳納5.5％的營業(yè)稅，如果受贈人是贈與人的旁系血親，或房產(chǎn)證發(fā)放的時間離贈與的時間沒有超過兩年，則需要繳5.5％的營業(yè)稅。
三、房屋繼承。繼承是在公民死亡時，其法律規(guī)定范圍內(nèi)的近親屬，按照死者生前所立的遺囑或法律的規(guī)定，依法取得死者所遺留的個人合法財產(chǎn)的法律制度。如果父母雙方都去世，作為繼承人取得房產(chǎn)不需要繳契稅、交易手續(xù)費、土地出讓金，但要到公證處作繼承公證繳納公證費、工本費、測繪費。如果父母一方去世，作為繼承人可以繼承父或母一方的遺產(chǎn)，未去世一方的應(yīng)有房產(chǎn)可以贈與給其繼承人，那么繼承人就可以取得該房屋完全的所有權(quán)。
四、夫妻共有的房屋，如夫妻雙方經(jīng)法院調(diào)解或判決離婚，需要分割共有房產(chǎn)的，也應(yīng)到房管部門辦理相關(guān)手續(xù)，辦理手續(xù)時，要持有生效的離婚調(diào)解書或判決書，只需繳納工本費。
相關(guān)問題說明:
■一、計稅價格的確定在二手房買賣實踐中，親屬之間或其他人之間為了逃避國家稅收，往往將交易價格定得很低，或者是父母無償將房產(chǎn)贈與給自己的孩子，把房產(chǎn)證改成孩子的名字。其實不然，在二手房交易中，如果交易雙方將房屋的價格約定得過低，政府部門將不按雙方約定的價格計稅。為了防止此情況的發(fā)生，政府部門根據(jù)房屋的年代、結(jié)構(gòu)、位置、周邊環(huán)境等定有一個指導價，如果雙方約定的價格低于指導價，政府將依據(jù)指導價進行計費，如果雙方約定的價格高于指導價，政府將依據(jù)雙方約定的價格進行計費。
■二、公證費的計算房屋贈與和繼承按政府要求都應(yīng)辦理公證，公證收費按所贈與或繼承房屋的面積收取，每平方米15元。
最后，張律師提醒大家，在二手房交易過程中，不論采取買賣、繼承、贈與、改名字等方式都是要按規(guī)定繳納相關(guān)費用的。因此，不要只為了避稅而進行盲目交易，以免造成錯誤的選擇，帶來不必要的麻煩。
