兩年后上�；緹o新盤可開 二手房將唱主角
編輯：南陽樓市網(wǎng)
2005年12月17日15:55
來源：樓市網(wǎng)
成交量增大局部區(qū)域有起伏 二手房價仍會上揚
二手房掛牌價穩(wěn)中有升 黃浦緩漲浦東漲跌互現(xiàn)
未來一段時間，上海樓市會有什么新的發(fā)展動向？121文件以來，上海的房貸總體情況怎樣？個人房貸收緊對房地產(chǎn)市場有何影響？日前在本報舉辦的“2004-2005上海二手房市場趨勢高峰論壇”上，銀行界和業(yè)界的人士就二手房市場的未來發(fā)展闡述了各自的觀點。
市場需求抬升存量物業(yè)行情復(fù)旦大學(xué)房地產(chǎn)研究中心副主任華偉表示，在上海內(nèi)環(huán)線以內(nèi)，兩年以后將會出現(xiàn)基本上無新盤可開的現(xiàn)象，同時大量的外來購買力正在調(diào)整申城樓市結(jié)構(gòu)。這是一個市場選擇的過程，所以二手房這個市場不僅會體現(xiàn)在成交量超過新房，更重要的在未來一段時間里，二手房成交均價還可能超過新房。比如，靜安區(qū)的二手房價格肯定會高于外環(huán)線、松江和嘉定的新房價格。
至于上海房地產(chǎn)市場無法拒絕外來購買力，則將導(dǎo)致二手房價格和新房價格的差距快速縮小。據(jù)悉，這主要是因為國內(nèi)目前對民營資本開放的渠道太少，而中國民營資本在國內(nèi)出于保值增值的考量，正四處尋找投資的通道。近來，江浙很多企業(yè)出于市場的原因正向外轉(zhuǎn)移，尤其是出于人才的需要會向上海轉(zhuǎn)移。這類企業(yè)不僅本身競爭力比較大，并且會積極地在市場里通過各種信息渠道尋找生存空間。不過，由于目前市場上可供選擇的投資渠道較少，所以在這種局面的影響下，新房和二手房作為少數(shù)幾個可供投資的房產(chǎn)類型之一，其中的差價會縮小較快。
銀行二手房貸交易三大風(fēng)險建設(shè)銀行金融業(yè)務(wù)部經(jīng)理胡金華表示，與個人一手房貸款比較，二手房貸主要存在以下幾方面的風(fēng)險。
首先，存量商品房和增量商品房貸款的第一個風(fēng)險存在于房屋中介公司的信用和規(guī)范操作的風(fēng)險。上海目前從事房屋中介業(yè)務(wù)的公司有一萬多家，其中大多數(shù)是小中介公司。一般來說，二手房購買者大部分需要辦理個人房貸，雖然中介可能通過一個加盟的形式辦理貸款，但仍然會隱存著一定的風(fēng)險。所以就房屋中介公司目前的規(guī)模、信譽和規(guī)范操作角度來說，會對整個銀行二手房貸款形成較大的風(fēng)險。
第二是交易抵押登記風(fēng)險，這個風(fēng)險實際上在去年也已經(jīng)發(fā)現(xiàn)了很多，特別是出現(xiàn)了比如通過瞞天過海的方法辦理房產(chǎn)過戶交易騙貸等問題，銀行即使看到房地產(chǎn)權(quán)證已經(jīng)辦理交易，實際上這個權(quán)證也可能是假的。所以最近市房地資源局已經(jīng)開通的交易聯(lián)網(wǎng)查詢系統(tǒng)，可以解決交易抵押登記上面的風(fēng)險，不過這方面風(fēng)險仍然需要警惕。
第三是交易價格評估風(fēng)險。目前這個風(fēng)險主要是采自于評估公司的責(zé)、權(quán)、利不能明確。很多評估公司雖然已經(jīng)達(dá)到一級資質(zhì)，但是仍可能會造成價格評估不準(zhǔn)的結(jié)果，尤其是現(xiàn)在市場房屋價格已經(jīng)偏高，這方面更難以判斷。所以這不僅僅需要整個相關(guān)行業(yè)進(jìn)一步規(guī)范，同時也需要明確評估公司的責(zé)、權(quán)、利的范圍所在。
此外，胡金華還表示，上海存量房市場一定會持續(xù)發(fā)展，銀行金融支持重點也會向這方面轉(zhuǎn)移。從風(fēng)險角度來說，雖然目前很多操作上存在一定的風(fēng)險，商業(yè)銀行完全可以較好地控制二手房貸款風(fēng)險。
二手房將占據(jù)市場主導(dǎo)幾年以來，本市二手房市場經(jīng)歷了短暫的波動以后，逐漸擺脫疲態(tài)，交易量大幅度增加，快速趕超新建商品房的交易總量。業(yè)內(nèi)人士指出，二手房市場將成為市場的主導(dǎo)，從而構(gòu)架二、三級市場聯(lián)動的成熟房地產(chǎn)市場。
交行上海分行私金部田耕宇認(rèn)為，銀行作為一手樓盤主要的資金提供方，對于開發(fā)商的資質(zhì)要求會越來越高，同時對開發(fā)商的資金實力要求也不斷提高。從某種程度來講，銀行對房產(chǎn)開發(fā)貸款將更趨謹(jǐn)慎。此外，由于上海市區(qū)土地的稀缺性，政府在土地供應(yīng)方面已經(jīng)有所控制，并有步驟有節(jié)奏的推出，1-8月全市共出讓新增經(jīng)營性用地180幅，住宅占據(jù)85%，但中心地塊的土地較少。可以預(yù)見，今后上海房地產(chǎn)要實現(xiàn)供求關(guān)系(特別是中心區(qū)域)的平衡，必然會加大在存量房方面的市場投入，整體二手房市場將會逐步占據(jù)市場主導(dǎo)地位，無論是成交價格還是成交面積，都將會繼續(xù)緩長。
目前，隨著二手房存量房市場的日趨完善，二手房部分的按揭貸款在銀行的比重也越來越大，據(jù)初步統(tǒng)計，近來交行上海分行的二手房貸款業(yè)務(wù)已達(dá)到該行業(yè)務(wù)增量的三分之一以上，并且這一比例還在繼續(xù)上升。
不過，目前的二手房市場還存在許多不規(guī)范之處，還沒有構(gòu)建成一個健康、規(guī)范、有序的市場環(huán)境。這突出反映在部分中介或貸款公司出于自身利益的需要，虛構(gòu)交易行為、抬高房價、參與貸款等問題，從而造成銀行信貸資金的風(fēng)險，從另一方面也使得銀行更加收緊貸款控制，增加了市場的交易成本。
房貸服務(wù)機構(gòu)作為聯(lián)系銀行和借款人的中間環(huán)節(jié)，由于目前的市場發(fā)展不成熟，所以仍然承擔(dān)著較大的資金監(jiān)管風(fēng)險。對此，安家集團魏松認(rèn)為，房貸服務(wù)機構(gòu)主要面臨著以下四個風(fēng)險。
第一，資料真實性和完整性的風(fēng)險。房屋抵押貸款覆蓋面很廣，涉及到抵押物、買賣雙方、信用、收入等問題，其真實性往往會在商業(yè)銀行進(jìn)行風(fēng)險判斷的時候產(chǎn)生很大的風(fēng)險。第二，交易的真實性�，F(xiàn)在二手房交易中存在很多用市場交易進(jìn)行按揭貸款詐騙的行為，這也是商業(yè)銀行較大的潛在風(fēng)險之一，它的操作擺脫不了服務(wù)機構(gòu)在中間所起的作用。第三，貸款交易過程中的風(fēng)險，即階段性擔(dān)保的問題。第四，挪用銀行按揭貸款的風(fēng)險。
以上幾個風(fēng)險，在過去幾年的房產(chǎn)市場成長過程中已經(jīng)產(chǎn)生了很多問題，包括上海市銀監(jiān)局、各大商業(yè)銀行、房地局等在內(nèi)的部門都對這些問題很關(guān)注。據(jù)了解，這本身是一個市場成熟過程中難以避免的現(xiàn)象。而上海市房地產(chǎn)交易中心去年5月1日推出的新查詢系統(tǒng)，很大程度上降低了交易過程中的風(fēng)險，同時很多經(jīng)紀(jì)機構(gòu)、商業(yè)銀行也在審貸過程中會加在把關(guān)力度。
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