所謂個人住房貸款假按揭是指不以真實的購買住房為目的，開發(fā)商以本單位職工及其他關(guān)系人冒充客戶作為購房人，通過虛假銷售（購買）方式，套取銀行貸款的行為。
假按揭通常采用的方式是開發(fā)商虛擬若干購房人，并以這些購房人的名義與其簽訂不真實、虛假的購房合同，再以這些虛擬的購房人申請按揭貸款，從而套取銀行資金。這樣開發(fā)商能夠盡快銷售完房屋收回投資，乃至實現(xiàn)獲利。有的開發(fā)商在通過虛擬購房人取得的銀行貸款后，等將房屋賣給真實的購房人取得資金后才償還銀行貸款；但有的開發(fā)商因無法將房屋賣出便攜款潛逃。
據(jù)披露，在某市辦理抵押備案的房產(chǎn)中，就有三分之一是假按揭。假按揭大量占壓了銀行資金，極容易形成銀行不良資產(chǎn)，危害信貸資金的安全，是隱藏在商業(yè)銀行肌體中的一顆毒瘤。同時，假按揭造成了房地產(chǎn)虛假繁榮的表象，引誘社會上大量的資金涌入房地產(chǎn)市場，嚴重危害住房金融業(yè)務(wù)的健康發(fā)展，必須嚴加防范。
形成假按揭的原因：首先，在于樓盤定位失誤、銷售停滯，項目面臨崩盤危險，銀行貸款難以收回，開發(fā)商損失慘重。為避免倒閉，開發(fā)商想方設(shè)法尋求出路，通過自己的員工、親戚、朋友，甚至請外來民工充當(dāng)購房者購買自己的房產(chǎn)，通過辦理假按揭套取銀行貸款，達到回籠資金的目的。這些所謂的購房者與開發(fā)商有協(xié)議在先：約定只落名而不負還款責(zé)任。當(dāng)這些房屋遇到真正的買主時，開發(fā)商則提前還貸，到房管部門注銷抵押登記后轉(zhuǎn)讓給真正的購房者。如果開發(fā)商銷售情況欠佳，當(dāng)初的假購房者要么以離開公司，要么以不知情或與開發(fā)商有約定不負責(zé)還款等為由推卸責(zé)任，使銀行通過處理抵押房產(chǎn)清收貸款的關(guān)系變更相當(dāng)復(fù)雜。
其次，由于中小房地產(chǎn)開發(fā)商的自有資金有限，有些在樓盤建設(shè)時就會出現(xiàn)資金吃緊，只能賣樓花。因近年來期房銷售中存在的諸多問題，導(dǎo)致購房者的選擇越來越偏愛現(xiàn)房，開發(fā)商通過賣樓花回籠資金難度越來越大，于是一些開發(fā)商將假按揭黑手伸向銀行。
其三，當(dāng)一些樓盤在賣尾樓階段，接近清倉的時候，由于這些尾樓很難賣得出去，即使勉強賣出價錢也不理想，于是，一些正在開發(fā)新盤的開發(fā)商由于流動資金緊缺，就將舊盤的尾樓通過假按揭打包給銀行。這些樓盤往往會將定價標(biāo)高，以套取更多的信貸資金，因而銀行的風(fēng)險會更大。
其四，商品房開發(fā)貸款要求比較嚴格，而住房按揭貸款的手續(xù)要相對簡單，且個人住房貸款的利率要比開發(fā)貸款低。因此，包括一些大開發(fā)商在內(nèi)都很希望用尾盤假按揭這種變通辦法來取得貸款。有些銀行工作人員錯誤地認為，這些開發(fā)商即使是做假按揭也是為了解決資金的周轉(zhuǎn)問題，風(fēng)險相對較低，為了所謂的增加業(yè)務(wù)量，也為了照顧大客戶，當(dāng)做一種非惡意的、較良性的假按揭而予以配合。
其五，商業(yè)銀行特別是中小型商業(yè)銀行過多強調(diào)發(fā)展業(yè)務(wù)，降低按揭貸款門檻，放松對借款人的信用等級評估、貸款調(diào)查，甚至未辦理抵押登記手續(xù)也發(fā)放按揭貸款，從客觀上縱容了假按揭的發(fā)生。
與此同時，少數(shù)銀行工作人員存在職業(yè)道德問題，與包工頭、開發(fā)商惡意串通，內(nèi)外勾結(jié)，甚至私下交易，對開發(fā)商的造假睜只眼閉只眼，也放縱了假按揭的發(fā)生。
由此可見，假按揭出現(xiàn)的原因多種多樣，其主要集中在賣樓花及賣尾貨階段，期房、商業(yè)用房（包括寫字樓）及接近清倉的尾樓盤，特別是那些賣不出去積壓的房產(chǎn)，都容易出現(xiàn)假按揭，故應(yīng)在這些方面要嚴加防范。
