住宅質(zhì)量險(xiǎn)究竟對(duì)誰(shuí)最有利
編輯：南陽(yáng)樓市網(wǎng)
2002年12月09日00:00
來(lái)源：南陽(yáng)樓市網(wǎng)
作為本次住交會(huì)的一個(gè)重頭項(xiàng)目，中國(guó)房地產(chǎn)金融論壇吸引了眾多開(kāi)發(fā)商和金融界的關(guān)注，而“住宅質(zhì)量保證保險(xiǎn)”則成為焦點(diǎn)。此次會(huì)上爆出的“明年北京將試點(diǎn)住宅質(zhì)量險(xiǎn)”的好消息，也使住宅金融成為百姓的關(guān)注點(diǎn)。當(dāng)建設(shè)部住宅產(chǎn)業(yè)化促進(jìn)中心和中國(guó)人民保險(xiǎn)公司共同推出此項(xiàng)保險(xiǎn)時(shí)，人們最大的疑慮就是“住宅質(zhì)量保險(xiǎn)”究竟對(duì)誰(shuí)最有利，它是否能真的促進(jìn)整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)的良性發(fā)展。
什么是住宅質(zhì)量險(xiǎn)
住宅質(zhì)量保證保險(xiǎn)，即“潛在缺陷保險(xiǎn)”(簡(jiǎn)稱IDI)，又稱“建筑物十年期責(zé)任保險(xiǎn)”，主要承保竣工驗(yàn)收之日起10年之內(nèi)，住宅因主體結(jié)構(gòu)存在缺陷發(fā)生工程質(zhì)量事故而給購(gòu)房者造成的損失。這種保險(xiǎn)運(yùn)作機(jī)制起源于法國(guó)，逐步被英國(guó)、日本、新加坡等許多國(guó)家引入，有些國(guó)家和地區(qū)甚至實(shí)行強(qiáng)制保險(xiǎn)，如意大利、西班牙、瑞典、突尼斯、加拿大等。
我國(guó)從2002年10月30日開(kāi)始試行此保險(xiǎn)，目前該保險(xiǎn)僅限于通過(guò)建設(shè)部認(rèn)定的A級(jí)住宅，保險(xiǎn)責(zé)任包括整體或局部?jī)A斜、倒塌，地基超出設(shè)計(jì)要求范圍的不均勻沉降，主體承重墻出現(xiàn)影響結(jié)構(gòu)安全的裂縫，墻面、廚房和衛(wèi)生間地面、地下室、管道滲漏等常見(jiàn)的質(zhì)量問(wèn)題。該保險(xiǎn)保期為10年，投保費(fèi)用由開(kāi)發(fā)商支付，消費(fèi)者在購(gòu)買房屋的同時(shí)獲得保單。當(dāng)房屋出現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題時(shí)，人保將直接向房主賠償修理、加固或重新購(gòu)置住宅所需的費(fèi)用，最高賠償金額為住宅的銷售價(jià)格。
消費(fèi)者的幸運(yùn)
毫無(wú)疑問(wèn)，消費(fèi)者肯定是住宅質(zhì)量險(xiǎn)的受益者。雖然我國(guó)現(xiàn)行的《城市房地產(chǎn)開(kāi)法經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》中明確規(guī)定了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)承擔(dān)保修責(zé)任，但對(duì)于目前眾多的項(xiàng)目公司來(lái)說(shuō)，公司存續(xù)時(shí)間較短，而住宅又是使用年限長(zhǎng)的耐用消費(fèi)品，由于住宅的復(fù)雜性和后驗(yàn)性，有的質(zhì)量問(wèn)題只有在使用中才能發(fā)現(xiàn)，購(gòu)房者不得不面臨一些無(wú)法預(yù)料的風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)住宅發(fā)生質(zhì)量問(wèn)題時(shí)，開(kāi)發(fā)商又會(huì)尋找種種借口拖延保修或不予賠償，為了保障自己的權(quán)益，消費(fèi)者不得不搭上大量財(cái)力和精力。住宅質(zhì)量保險(xiǎn)能極大地改變這一局面。
目前有資格購(gòu)買住宅質(zhì)量險(xiǎn)的樓盤(pán)必須是經(jīng)過(guò)當(dāng)?shù)鼗蛉珖?guó)商品住宅性能認(rèn)定的住宅，保險(xiǎn)費(fèi)由開(kāi)發(fā)商承擔(dān)，購(gòu)房者在購(gòu)買住宅的同時(shí)獲得中國(guó)人民保險(xiǎn)公司簽發(fā)的保險(xiǎn)憑證。保險(xiǎn)公司將承擔(dān)住宅在正常使用條件下，因潛在缺陷在保險(xiǎn)期限內(nèi)發(fā)生主體結(jié)構(gòu)損壞，如整體或局部?jī)A斜、倒塌，地基超出設(shè)計(jì)要求范圍的不均勻沉降，主體承重墻出現(xiàn)影響結(jié)構(gòu)安全的裂縫；屋面、廚衛(wèi)地面、管道滲漏；戶門(mén)、窗戶翹裂；電氣管線破損等質(zhì)量事故造成的住宅的損壞，保險(xiǎn)人負(fù)責(zé)賠償修理、加固或重新購(gòu)置的費(fèi)用。因此，住宅質(zhì)量在建設(shè)部門(mén)和保險(xiǎn)公司的介入下，得到相對(duì)過(guò)硬的保證，即使開(kāi)發(fā)商跑了，消費(fèi)者也不至于找不到責(zé)任人負(fù)擔(dān)其經(jīng)濟(jì)損失。
保險(xiǎn)公司的算盤(pán)
在保險(xiǎn)公司看來(lái)，開(kāi)發(fā)商似乎是第二大受益者。對(duì)此，中國(guó)人民保險(xiǎn)公司產(chǎn)品慷慨開(kāi)發(fā)中心副主任王和用了一連串非常形象的比喻，將住宅性能認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)比喻為“復(fù)習(xí)大綱”，將通過(guò)住宅性能認(rèn)定比喻為“考試”，將住宅質(zhì)量保險(xiǎn)比喻為“合格證”，開(kāi)發(fā)商自然就是要通過(guò)考試的“考生”。王和告訴記者，只有開(kāi)發(fā)商認(rèn)真按“復(fù)習(xí)大綱”學(xué)習(xí)了，才能通過(guò)考試”，才能獲得作為獎(jiǎng)勵(lì)的“合格證”，才能享受相應(yīng)的優(yōu)惠。因?yàn)楫?dāng)商品住宅質(zhì)量成為社會(huì)廣泛關(guān)注的焦點(diǎn)，質(zhì)量糾紛成為投訴熱點(diǎn)，某些開(kāi)發(fā)商的行為已經(jīng)危及到整個(gè)開(kāi)發(fā)行業(yè)的信任危機(jī)時(shí)，保險(xiǎn)公司和住宅產(chǎn)業(yè)化促進(jìn)中心共同推出住宅質(zhì)量保證保險(xiǎn)機(jī)制，不僅把開(kāi)發(fā)商從長(zhǎng)期保修的負(fù)擔(dān)中解脫出來(lái)，而且使開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目中加入專業(yè)化認(rèn)定的信用和保險(xiǎn)公司的信用，從而使開(kāi)發(fā)商的誠(chéng)信度增加。
比喻的“形象”中流露出保險(xiǎn)公司高高在上的姿態(tài)，但是保險(xiǎn)公司在此次合作中并不是以“慈善家”的面孔出現(xiàn)的，建設(shè)部門(mén)的商品性能認(rèn)定已經(jīng)將住宅可能出現(xiàn)的大的主體結(jié)構(gòu)損壞的可能性減少到最小，通過(guò)“A級(jí)”認(rèn)證的住宅都是同等檔次中各方面表現(xiàn)非常優(yōu)秀的住宅，大大降低了保險(xiǎn)公司承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)，其只需要承擔(dān)“屋面、廚衛(wèi)地面、管道滲漏；戶門(mén)、窗戶翹裂；電氣管線破損等質(zhì)量事故造成的住宅的損壞”即可。
開(kāi)發(fā)商的“小九九”
雖然對(duì)保險(xiǎn)公司的如意算盤(pán)看得很清楚，但開(kāi)發(fā)商心中也有自己的“小九九”。北京第一個(gè)與中國(guó)人保簽署保險(xiǎn)協(xié)議的開(kāi)發(fā)商——北京金宸房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的董事長(zhǎng)趙小雄告訴記者，作為個(gè)人最大的私有財(cái)產(chǎn)，住宅質(zhì)量險(xiǎn)早就應(yīng)該推出了，對(duì)于開(kāi)發(fā)商而言，在房屋質(zhì)量上偷工減料的開(kāi)發(fā)商并不能代表開(kāi)發(fā)商的全體，但每一個(gè)開(kāi)發(fā)商不得不為此付出巨額廣告費(fèi)的代價(jià)，以向購(gòu)房者表白自己的房子沒(méi)問(wèn)題，簽署了這個(gè)保險(xiǎn)，能夠通過(guò)國(guó)家建設(shè)部門(mén)和保險(xiǎn)公司的雙重考察，已經(jīng)充分證明自己開(kāi)發(fā)的住宅在質(zhì)量上是非常過(guò)硬的，當(dāng)消費(fèi)者意識(shí)到“通過(guò)保險(xiǎn)的房子都是質(zhì)量放心的房子”時(shí)，公司就可以不必再投入太多的廣告費(fèi)了。據(jù)了解，目前廣告支出在開(kāi)發(fā)成本支出的比例已經(jīng)從2％上升到5％，甚至有些開(kāi)發(fā)商達(dá)到了近10％。與之相比，住宅質(zhì)量保險(xiǎn)投保費(fèi)最高不會(huì)超過(guò)建筑造價(jià)的0.5％，無(wú)疑是件非常劃算的事情。
三贏保險(xiǎn)
中國(guó)房地產(chǎn)協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)、建設(shè)部前部長(zhǎng)楊慎先生認(rèn)為，住宅質(zhì)量險(xiǎn)就是一種“三贏”的保險(xiǎn)，通過(guò)這個(gè)保險(xiǎn)將開(kāi)發(fā)商、保險(xiǎn)公司、購(gòu)房者三者的利益捆綁起來(lái)，從而實(shí)現(xiàn)了三者利益的平衡。因?yàn)楸ｋU(xiǎn)公司的利益介入，為住宅建設(shè)中增加了一層監(jiān)督，使房屋的質(zhì)量得到了保障，消費(fèi)者購(gòu)買的放心；開(kāi)發(fā)商可以從長(zhǎng)期維修中解脫出來(lái)，同時(shí)因?yàn)楹拖M(fèi)者之間有了第三方的介入，多了一個(gè)協(xié)調(diào)渠道；在通過(guò)建設(shè)部門(mén)專家組和技術(shù)人員對(duì)房屋建造的嚴(yán)格監(jiān)督保證下，保險(xiǎn)公司減小了風(fēng)險(xiǎn)，從而可以獲利。
觀望與企盼
住宅促進(jìn)中心的婁處長(zhǎng)告訴記者，10月30日，中心和中國(guó)人保剛剛推出此項(xiàng)保險(xiǎn)時(shí)，就不斷接到媒體和消費(fèi)者的咨詢電話，詢問(wèn)什么時(shí)候能在自己所在的城市買到上了保險(xiǎn)的房子。
而各地開(kāi)發(fā)商也紛紛表示了極大的熱情。北京嘉鴻房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的董事長(zhǎng)黃總表示，雖然他們開(kāi)發(fā)的龍澤苑是北京最早通過(guò)2A認(rèn)定的小區(qū)，但不會(huì)很快加入此保險(xiǎn)，因?yàn)閷?duì)“城內(nèi)的具體情況不了解”，需要“觀望一陣”。
黃總表示，此次保險(xiǎn)雖然向前邁出了一步，但是步幅太小了，目前全國(guó)通過(guò)住宅性能認(rèn)定的住宅不足百處，北京更是屈指可數(shù)。如果能將加入保險(xiǎn)的范圍擴(kuò)大一些，或者干脆和法國(guó)等國(guó)一樣強(qiáng)制性執(zhí)行，對(duì)購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，才能更好地保護(hù)他們的利益。對(duì)此，婁處長(zhǎng)表示，一方面住宅質(zhì)量保險(xiǎn)剛剛開(kāi)始試行，另一方面全國(guó)住宅發(fā)展程度不一樣，不適合不加篩選的推廣，更不適合強(qiáng)制執(zhí)行。但是隨著我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的成熟程度，有關(guān)部門(mén)會(huì)將保險(xiǎn)范圍逐漸擴(kuò)大。
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