維修基金：房子的“大病統(tǒng)籌”
編輯：南陽樓市網(wǎng)
2003年06月04日00:00
來源：南陽樓市網(wǎng)
購房時(shí)，除了房款外，還要繳一筆費(fèi)用。這筆費(fèi)用中有一項(xiàng)叫做“維修基金 ”。維修基金是什么，干什么用的，怎么使用，不少消費(fèi)者面對維修基金，猶如“霧里看花”。本篇稿件將帶你“穿越迷霧”，把維修基金看個(gè)清清楚楚明明白白。
“我買房子，售樓小姐讓我繳維修基金，這到底是啥費(fèi)用，該不該繳？”
“俺小區(qū)的維修基金聽說被開發(fā)商挪用了，俺想知道是不是真的，去問誰��？”
“維修基金到底咋用啊，我繳了這么多年，為啥沒有用過呢？”
近一段時(shí)間，有關(guān)維修基金的各種咨詢不絕于耳。隨著房地產(chǎn)的熱銷，碰到如此問題的人也越來越多，消費(fèi)者為何對維修基金存在著諸多不解和疑義，維修基金通過整兩年的運(yùn)作，情況如何﹖帶著這些問題，記者（以下簡稱記）走訪了鄭州市房管局副局長李全云
維修基金是什么？
記：維修基金是干什么用的？
李：目前鄭州市住宅面積近３０００萬平方米，今后每年還有２００多萬平方米的住宅投入市場。因此，搞好各類房屋的維修尤為重要。將來共用設(shè)施設(shè)備維修是一筆很大的數(shù)目需要提前籌集。目前，一些小區(qū)的房屋已到大修期，其配套設(shè)施設(shè)備等急需更新，由于未建立維修基金，因此得不到及時(shí)維修，成為新的不安定因素。為此，市政府把解決共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修作為從長遠(yuǎn)解決社會(huì)矛盾的大事來抓，目的是保障住房售后的維修管理，維護(hù)各類房屋產(chǎn)權(quán)人和使用人的合法利益。
記：物業(yè)維修基金的使用范圍有哪些？有讀者反映，收繳該費(fèi)用與收繳物業(yè)管理費(fèi)是否屬于雙重收費(fèi)？
李：物業(yè)維修基金使用于住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的大修、更新和改造。住宅共用部位是指住宅主體承重結(jié)構(gòu)部位包括基礎(chǔ)、內(nèi)外承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂?shù)燃皯敉鈮γ妗㈤T廳、樓體間、走廊、通道等；住宅共用設(shè)施設(shè)備是對住宅小區(qū)、組團(tuán)或單幢房屋而言，是指建設(shè)費(fèi)用已攤?cè)敕课蒌N售價(jià)格的共用上下水管道、水箱、加壓水泵、暖氣管道、燃?xì)夤艿�、落水管、電梯、天線、照明、鍋爐、供電線路、路燈、消防設(shè)施、綠地、道路、溝、渠、池、井、非經(jīng)營性停車場（車庫）、公益性文體設(shè)施和共用設(shè)施設(shè)備使用的房屋等。
雙重收費(fèi)是一種誤解。物業(yè)維修基金是用于住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的大修、更新和改造，相當(dāng)于房屋的養(yǎng)老統(tǒng)籌。 物業(yè)管理費(fèi)的收取是指對小區(qū)住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備的小修，以及對小區(qū)公共秩序、環(huán)境綠化等進(jìn)行的日常管理服務(wù)，是向業(yè)主收取的報(bào)酬，主要用于人員工資、垃圾清運(yùn)、小修費(fèi)用等。
維修基金如何繳？
記：鄭州市住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金從２００１年６月１日開始運(yùn)行至今整兩年，維修基金現(xiàn)在收繳情況如何？
李：從２００１年６月以來，按小區(qū)（單位）說，共有９９６個(gè)小區(qū)（單位）４６３２７戶業(yè)主繳納了物業(yè)維修基金，管理面積達(dá)３６１萬平方米，歸集額達(dá)１．３９億元。為將來部分小區(qū)房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修奠定了基礎(chǔ)。按辦理房屋所有權(quán)證來說，２００１年６月１日以后簽訂購房合同辦理房屋所有權(quán)證１００％的業(yè)主繳納了物業(yè)維修基金；２００１年６月１日以前簽訂購房合同辦理房屋所有權(quán)證５２％的業(yè)主繳納了物業(yè)維修基金；房屋所有權(quán)證已辦理并主動(dòng)繳納物業(yè)維修基金的占總歸集數(shù)的１３％。
記：維修基金原來按售房款的２％或３％繳納，現(xiàn)在按每平方米３５元或６５元的標(biāo)準(zhǔn)繳納，這是為什么？
李：據(jù)調(diào)查，改為面積收費(fèi)更為合理。在以前實(shí)行的按房款收費(fèi)中，存在一些問題無法解決：一是同等面積因售房款的影響繳納維修基金數(shù)額懸殊，矛盾突出，收繳難度大；二是維修基金的使用是按面積分?jǐn)�，收繳時(shí)按售房款收繳不夠合理。為解決這些問題，市政府通過調(diào)研對原繳存標(biāo)準(zhǔn)、繳存時(shí)間、繳存方式進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)范。在制定繳存標(biāo)準(zhǔn)上，我們考慮四個(gè)因素：一是重點(diǎn)依據(jù)國家規(guī)定的繳存標(biāo)準(zhǔn)；二是按面積計(jì)算，合理分?jǐn)偅蝗呛喕掷m(xù)，方便辦事；四是參考周邊城市結(jié)合市情就低不就高。在此原則下，我們從三個(gè)方面統(tǒng)計(jì)測算：一是以鄭州市近幾年的房屋均價(jià)指數(shù)乘以國家規(guī)定多層２％、高層３％的比例核算出單位平方米的標(biāo)準(zhǔn)；二是把近兩年鄭州市實(shí)際收繳情況進(jìn)行了統(tǒng)計(jì)，核算出單位平方米的標(biāo)準(zhǔn)；三是參閱了全國１６個(gè)省、市兄弟城市的標(biāo)準(zhǔn)，結(jié)合鄭州實(shí)際情況確定，形成“公有住房出售，售房單位按售房款的３０％從售房款中提取。購買無電梯多層商品房的，購房人按建筑面積每平方米３５元計(jì)繳；購買別墅的，購房人按建筑面積每平方米４５元計(jì)繳；購買高層商品房或設(shè)有電梯的多層商品房的，購房人按建筑面積每平方米６５元計(jì)繳”。另外當(dāng)維修基金余額不足首次歸集總額的一半時(shí)，經(jīng)業(yè)主大會(huì)決定，還可以續(xù)籌維修基金，以保證房屋能及時(shí)得以維修。
記：以前聽說，開發(fā)公司在辦理商品房預(yù)售許可證時(shí)，要先墊付３０％的維修基金，現(xiàn)在有沒有變動(dòng)？
李：有變動(dòng)。據(jù)有關(guān)規(guī)定，維修基金繳納由售房單位代收，但不計(jì)入售房收入，代收的時(shí)間規(guī)定在房屋交付使用前一個(gè)月內(nèi)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在辦理《房屋產(chǎn)權(quán)備案證》時(shí)沒有售出的房屋，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)代繳，繳至市物業(yè)維修基金管理中心代管，以后售出的時(shí)候，到市物業(yè)維修基金管理中心辦理過戶手續(xù)。
對已建成的老房屋、業(yè)主委員會(huì)成立前售出的房屋，維修基金由售房單位代收；業(yè)主委員會(huì)成立后，由業(yè)主委員會(huì)負(fù)責(zé)向業(yè)主收繳；業(yè)主委員會(huì)成立后未售出的房屋，售房單位繳納未售出的房屋的維修基金。
記：拆遷安置及產(chǎn)權(quán)調(diào)換的房屋是否繳納維修基金？
李：在拆舊建新的商品房小區(qū)里，有一部分是拆遷安置或產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，有一部分是純商品性質(zhì)對外出售的，這部分房屋繳納維修基金毫無爭議，逐漸被人們所接受，但有一部分拆遷的業(yè)主對繳納維修基金不理解，認(rèn)為原有房屋是私有的，不存在繳納維修基金，因?yàn)椴疬w造成需要繳納維修基金，而沒有考慮到過去一家獨(dú)門獨(dú)院，沒有共用部位，而現(xiàn)在生活在大的環(huán)境下，有一部分共用部位共用設(shè)施設(shè)備需要大家共同出資維護(hù)，不能單靠開發(fā)商或商品房購置戶來維護(hù)。
記：現(xiàn)售房需繳維修基金，而過去售出的房屋不繳維修基金，業(yè)主之間相互攀比。您怎么看這個(gè)問題？
李：這是誤解。根據(jù)有關(guān)規(guī)定，鄭州市區(qū)規(guī)劃區(qū)域內(nèi)商品住房、出售后的公有住房、集資建房、拆遷安置住房、購買未繳納維修基金的轉(zhuǎn)讓房屋均應(yīng)建立維修基金制度，對于已經(jīng)辦理產(chǎn)權(quán)證的，在業(yè)主委員會(huì)成立后，集中收繳，這只是早晚的問題。
維修基金怎么用？
記：維修基金有無利息，如果有，到底算誰的，如何管理？
李：維修基金實(shí)行業(yè)主所有、專戶儲(chǔ)存、�？顚Ｓ谩⒄O(jiān)管的管理原則；在核算上，在物業(yè)管理區(qū)域設(shè)立一級賬戶，在每一幢樓設(shè)立二級賬戶，為每一位業(yè)主設(shè)立三級賬戶，維修基金的利息最終核算到戶。管理過程依法接受市財(cái)政審計(jì)部門的監(jiān)督，同時(shí)規(guī)定了業(yè)主委員會(huì)和維修基金代管單位應(yīng)當(dāng)建立維修基金公示和查詢制度，定期公布維修基金的繳存、使用情況和不定期接受業(yè)主的查詢，市維修基金語音查尋系統(tǒng)將在今年三季度投入使用。
記：維修基金如何申請使用，在鄭州市業(yè)主委員會(huì)成立不多的情況下，怎樣處理呢？
李：維修基金必須專項(xiàng)用于房屋共用部位共用設(shè)施設(shè)備的維修。使用時(shí)要區(qū)分情況對待。在業(yè)主委員會(huì)成立前，需使用維修基金的，由售房單位提出使用方案，經(jīng)６０％以上相關(guān)業(yè)主簽字同意，業(yè)主委員會(huì)成立后，經(jīng)業(yè)主大會(huì)討論決定或６０％以上相關(guān)業(yè)主簽字同意可使用維修基金增值本金。使用維修基金應(yīng)首先在增值部分中支取。增值部分不夠使用時(shí)，可使用首次歸集總額５０％以下的維修基金本金。
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