鄭州市人民政府關(guān)于促進房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知
編輯：南陽樓市網(wǎng)
2004年02月16日00:00
來源：南陽樓市網(wǎng)
各縣（市）、區(qū)人民政府，市人民政府各部門，駐鄭各單位：
近年來，我市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展取得了長足的進步，城鎮(zhèn)住房制度改革不斷深化，住房建設(shè)和消費水平有了較大提高，為拉動我市國民經(jīng)濟增長、改善人民生活做出了重要貢獻。為深入落實《國務(wù)院關(guān)于促進房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知》（國發(fā)〔2003〕18號，以下簡稱《通知》）精神，推動我市房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，現(xiàn)就有關(guān)問題通知如下：
一、提高認識，明確指導(dǎo)思想
�。ㄒ唬┏浞终J識保證房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的重要意義。房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度高，帶動作用強，已經(jīng)成為我市國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)。促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展，是提高居民住房水平，改善居住質(zhì)量，滿足人民群眾物質(zhì)文化生活需要的基本要求；是促進消費，擴大內(nèi)需，拉動投資增長，保持我市國民經(jīng)濟持續(xù)快速健康發(fā)展的有力措施；是合理配置人力資源，擴大社會就業(yè)的有效途徑；是全面建設(shè)小康社會，加快把我市建設(shè)成為現(xiàn)代化的區(qū)域性中心城市的必然途徑。
（二）遵循市場規(guī)律，進一步明確房地產(chǎn)市場發(fā)展的指導(dǎo)思想。要堅持住房市場化的基本方向，不斷完善房地產(chǎn)市場體系，更大程度地發(fā)揮市場在資源配置中的基礎(chǔ)性作用；以需求為導(dǎo)向，調(diào)整供應(yīng)結(jié)構(gòu)，滿足不同收入家庭的住房需要；深化改革，不斷消除影響居民住房消費的體制性和政策性障礙，加快建立和完善適合我市實際的住房保障制度；加強宏觀調(diào)控，努力實現(xiàn)房地產(chǎn)市場總量基本平衡，結(jié)構(gòu)基本合理，價格基本穩(wěn)定；使房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與我市的經(jīng)濟和社會發(fā)展需要相適應(yīng)，與相關(guān)產(chǎn)業(yè)相協(xié)調(diào)，促進經(jīng)濟社會可持續(xù)發(fā)展，到2020年，實現(xiàn)“戶均一套功能配套、寬敞舒適的住房”的小康社會居住目標(biāo)。
二、建立完善的住房供應(yīng)和保障體系
�。ㄈ┰黾悠胀ㄉ唐纷》抗⿷�(yīng)。市房地產(chǎn)管理部門要會同有關(guān)部門，在深入調(diào)研的基礎(chǔ)上，研究制定出我市普通商品住房的套型、價位、裝修標(biāo)準(zhǔn)，并根據(jù)市場需求，采取有效措施加快普通商品住房發(fā)展，提高其在市場供應(yīng)中的比例。在制訂年度開發(fā)建設(shè)規(guī)模時，要對普通商品住房建設(shè)予以傾斜，增加土地供應(yīng)，控制土地價格，清理并逐步減少建設(shè)和消費的行政事業(yè)性收費項目，多渠道降低建設(shè)成本，努力使住房價格與大多數(shù)居民家庭的住房支付能力相適應(yīng)。
�。ㄋ模┘訌娊�(jīng)濟適用住房的建設(shè)與管理。經(jīng)濟適用住房是具有保障性質(zhì)的政策性商品住房。市房地產(chǎn)管理部門要依據(jù)國務(wù)院《通知》和《鄭州市人民政府關(guān)于建立健全我市住房社會保障制度有關(guān)問題的通知》（鄭政〔2002〕19號）精神，研究制定經(jīng)濟適用住房管理實施細則，確定經(jīng)濟適用住房供應(yīng)對象的范圍，嚴(yán)格落實土地劃撥、減免行政事業(yè)性收費、政府承擔(dān)小區(qū)外基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、控制開發(fā)貸款利率、實行稅收優(yōu)惠政策等措施，切實降低經(jīng)濟適用住房建設(shè)成本，并嚴(yán)格控制在中小套型，單套建筑面積按照《鄭州市人民政府關(guān)于進一步加強經(jīng)濟適用住房建設(shè)和銷售管理的通知》（鄭政〔2001〕19號）執(zhí)行，嚴(yán)格審定銷售價格，依法實行建設(shè)項目招投標(biāo)，開發(fā)利潤率控制在3%以內(nèi)。購買經(jīng)濟適用住房實行申請、審批和公示制度，把好銷售對象關(guān)，真正使符合條件的家庭享受到經(jīng)濟適用住房的優(yōu)惠政策。
�。ㄎ澹┮�(guī)范困難企業(yè)、獨立工礦區(qū)利用自有土地集資建經(jīng)濟適用住房。對于獨立工礦區(qū)和由房改部門會同有關(guān)部門共同認定的困難企業(yè)，允許利用自有土地采取集資建經(jīng)濟適用住房方式解決職工的住房問題，其建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、參加對象和優(yōu)惠政策，按照經(jīng)濟適用住房的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。企業(yè)可以與住房分配貨幣化政策相結(jié)合，按照房改部門核定的成本價或市場價向職工出售。任何單位不得以集資建經(jīng)濟適用住房名義，變相搞實物分房或房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營。
�。┻M一步完善廉租住房制度，切實保障城鎮(zhèn)最低收入家庭的基本住房需求。要根據(jù)全市每年最低收入家庭補貼的需要，結(jié)合財政承受能力和居民住房的實際情況，合理確定保障水平。2004年度我市最低收入家庭中人均住房建筑面積在10m2以下（含10m2）可作為廉租住房保障對象，并在今后根據(jù)實際情況的變化作適當(dāng)調(diào)整。最低收入家庭住房保障原則上以發(fā)放租賃補貼為主，實物配租和租金核減為輔。補貼資金來源以財政預(yù)算撥款為主，其余部分按照《鄭州市人民政府關(guān)于建立健全我市住房社會保障制度有關(guān)問題的通知》（鄭政〔2002〕19號）規(guī)定，從有關(guān)資金收益中提取，形成穩(wěn)定規(guī)范的住房保障資金來源。要建立和完善廉租住房的進入退出機制，各級民政部門、社區(qū)和街道辦事處要積極協(xié)助房地產(chǎn)管理部門調(diào)查轄區(qū)居民的有關(guān)情況，準(zhǔn)確核定補貼對象，提高住房保障資金使用效率。
三、深化住房制度改革，推進住房貨幣化分配
（七）加快公有住房出售和發(fā)證。除具有歷史紀(jì)念意義、文物、危房外的公有住房，原則上都應(yīng)該向愿意購買的現(xiàn)住戶出售，對已登記備案的不宜出售的公有住房和非成套公有住房，在能夠保證居住安全的前提下，如現(xiàn)住戶自愿購買，且符合購買公有住房條件，產(chǎn)權(quán)單位也應(yīng)積極向住戶出售；對權(quán)屬有爭議的公有住房，在由目前住房管理單位出具書面具結(jié)保證書的前提下，可以向職工出售，售房款待爭議解決后再行處理；對存在手續(xù)不全等歷史遺留問題的公有住房，市政府將盡快制定政策，加快這類公有住房出售和權(quán)屬登記的速度。要加快房改房產(chǎn)權(quán)和土地使用證發(fā)證進度，房改售房單位必須及時向房改部門和產(chǎn)權(quán)登記發(fā)證部門提出申請，為購房者辦理房改房所有權(quán)證。已經(jīng)辦理的房屋所有權(quán)證必須及時發(fā)給購房者，對符合條件的房改房出售，房改部門、房地產(chǎn)管理部門、土地管理部門必須在規(guī)定的工作日內(nèi)辦結(jié)各種手續(xù)。
�。ò耍┘涌焱七M住房貨幣化分配改革，完善住房補貼制度。要嚴(yán)格按照《鄭州市住房貨幣化分配實施辦法》（鄭政〔2002〕17號文印發(fā)）有關(guān)規(guī)定，認真核定住房補貼標(biāo)準(zhǔn)，盡快落實補貼資金，形成穩(wěn)定規(guī)范的住房補貼資金渠道；直管公房和財政全供單位的公有住房出售收入按照上級有關(guān)規(guī)定扣除各項基金后，實行收支兩條線管理，統(tǒng)籌用于發(fā)放住房補貼，不足部分由市財政納入年度預(yù)算加以解決，力爭在三年內(nèi)將市財政全供單位無房或住房未達標(biāo)職工的住房補貼發(fā)放到位。自收自支事業(yè)單位及企業(yè)的公有住房出售收入按照上級有關(guān)規(guī)定扣除各項基金后，用于發(fā)放職工住房補貼和補繳欠繳的職工住房公積金單位補貼部分。住房困難企業(yè)，停產(chǎn)、半停產(chǎn)企業(yè)可利用集資建經(jīng)濟適用住房政策，探索符合實際的住房分配貨幣化補貼方式。要積極創(chuàng)造條件，盡快啟動財政差供單位和企業(yè)的貨幣化補貼工作；各縣（市）、區(qū)的貨幣化補貼政策要在2004年年底以前出臺并實施。
（九）進一步加大住房公積金的歸集和使用力度。要進一步完善住房公積金制度，加強歸集工作。要制定對非公有制企業(yè)住房公積金的催繳計劃，提高歸集率，切實維護職工的合法權(quán)益。住房公積金管理中心要簡化委托貸款手續(xù)，改進服務(wù)，提高辦事效率，提高公積金使用率。
四、不斷完善房地產(chǎn)市場體系
�。ㄊ┻M一步簡化已購公房上市手續(xù)。對于取得全部產(chǎn)權(quán)且符合條件的已購公有住房取消上市審批，鼓勵居民賣小買大，賣舊買新，形成梯度消費，促進住房二級市場發(fā)育。對按照房改政策取得全部產(chǎn)權(quán)的公有住房上市交易，除法律、法規(guī)另有規(guī)定外，任何部門和單位不得擅自設(shè)置限制條件。
（十一）發(fā)展和規(guī)范物業(yè)管理。深入貫徹落實《物業(yè)管理條例》（國務(wù)院令第379號），推行房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理分業(yè)經(jīng)營，積極推動業(yè)主大會的成立和業(yè)主委員會的選舉工作，建立物業(yè)管理市場雙向選擇機制，推行住宅物業(yè)實行項目招投標(biāo)制度，規(guī)范物業(yè)服務(wù)收費，建立“以質(zhì)論價、質(zhì)價相符、合同約定”的服務(wù)收費體系。按照國家、集體、個人合理負擔(dān)的原則，加快舊有小區(qū)改造力度，擴大物業(yè)管理覆蓋面，完善物業(yè)維修基金使用管理制度，提高物業(yè)管理質(zhì)量和水平。
�。ㄊ┌l(fā)展和完善房地產(chǎn)市場中介服務(wù)。要健全房地產(chǎn)中介服務(wù)市場規(guī)則，嚴(yán)格執(zhí)行房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人、房地產(chǎn)估價師執(zhí)（職）業(yè)資格制度，建立和完善房地產(chǎn)中介服務(wù)執(zhí)業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，倡導(dǎo)依法誠信經(jīng)營，禁止有關(guān)部門推行強制服務(wù)。
�。ㄊ┘訌姺课葑赓U管理，促進租賃市場發(fā)展。要支持和鼓勵居民和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)依法出租自有閑置房屋和空置商品房。承租方愿意購買用于出租的商品房，承租期限滿1年的，可享受二手房的有關(guān)優(yōu)惠政策，開發(fā)商可享受國家有關(guān)處置空置商品住房的優(yōu)惠政策。
（十四）健全個人住房貸款擔(dān)保機制。加快住房置業(yè)擔(dān)保機構(gòu)發(fā)展，積極為中低收入家庭提供住房貸款擔(dān)保。建立健全風(fēng)險準(zhǔn)備金制度，規(guī)范擔(dān)保行為，完善管理辦法，不斷提高擔(dān)保服務(wù)質(zhì)量，擴大服務(wù)范圍。
（十五）加強市場監(jiān)管，規(guī)范市場行為。加強對房地產(chǎn)企業(yè)的資質(zhì)管理，嚴(yán)格執(zhí)行房地產(chǎn)開發(fā)項目資本金制度、項目手冊制度、預(yù)售管理制度、竣工綜合驗收制度，積極推行業(yè)主工程款支付擔(dān)保制度，嚴(yán)格規(guī)范房地產(chǎn)項目轉(zhuǎn)讓行為。已批準(zhǔn)的房地產(chǎn)項目，確需變更用地性質(zhì)和規(guī)劃指標(biāo)的，必須按規(guī)定程序重新報批。嚴(yán)厲查處騙貸騙資、虛假按揭、合同欺詐等各種違法行為，全面建立房地產(chǎn)企業(yè)和執(zhí)（從）業(yè)人員信用檔案系統(tǒng)，加快建立房地產(chǎn)市場信用體系，強化社會監(jiān)督。發(fā)展和規(guī)范住房裝飾裝修市場，嚴(yán)格執(zhí)行國家有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)，對住宅裝飾裝修工程實行監(jiān)督管理，建筑工程室內(nèi)有害物質(zhì)含量指標(biāo)不符合國家《民用建筑工程室內(nèi)環(huán)境污染控制規(guī)范》（建標(biāo)〔2001〕263號）的，不得投入使用。
五、加強規(guī)劃管理，建立宏觀調(diào)控機制
�。ㄊ┏浞职l(fā)揮政府對城市規(guī)劃和房地產(chǎn)業(yè)的宏觀調(diào)控作用。要以市場需求為導(dǎo)向，科學(xué)編制并及時修訂完善房地產(chǎn)業(yè)和住宅建設(shè)的中長期發(fā)展規(guī)劃，科學(xué)測算房地產(chǎn)年度開發(fā)建設(shè)規(guī)模、區(qū)域分布和結(jié)構(gòu)比例，加強對房地產(chǎn)開發(fā)項目的審批管理，引導(dǎo)開發(fā)企業(yè)理性投資，滿足不同層次居民的住房需求，促進房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)健康快速發(fā)展。要充分考慮城鎮(zhèn)化進程所產(chǎn)生的住房需求，高度重視小城鎮(zhèn)住房建設(shè)問題。在
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