司法解釋讓買房更有底氣
編輯：南陽樓市網
2004年06月15日17:22
來源：南陽樓市網
記者：最高人民法院所公布的《解釋》具有什么樣的效力？什么時間生效？其出臺的主要原因和目的是什么？
法官：幾年來涉及房地產方面的行政法規(guī)和司法解釋不斷出臺，主要原因是經濟發(fā)展過程中房地產領域出現了一些新的問題需要解決。其目的在于加強對城市房地產市場秩序，保障房地產權利人的合法權益，從而促進房地產做作業(yè)的健康發(fā)展。
《解釋》正是針對法院審理商品房買賣合同糾紛中所發(fā)現的種種問題，在綜合分析研究后制定的司法解釋。該解釋系有最高人民法院審判委員會通過，最高人民法院公布的司法解釋，其效力及于全國，是法院審理此類案件的依據�！督忉尅酚�2002年6月1日起施行。
記者：能夠解釋商品房買賣合同包括哪些？在2003年6月1日以前發(fā)生的商品房買賣糾紛法院是否適合該《解釋》進行審理呢？
法官：商品房買賣合同，是指房地產開發(fā)企業(yè)或稱為出賣人將尚未建成或者已竣工的房屋向社會銷售并轉移房屋所有權于買賣人，買賣人支付價格的合同，可分為商品房預售合同和商品房現售合同，可分為商品房預售合同和商品房現售合同�！督忉尅返倪m用分以下三種情況：第一，《中華人民共和國城市房地產管理法》施行后，即1995年1月1日以后訂立的商品房買賣合同發(fā)生的糾紛案件，在《解釋》公布施行后尚在一審，二審階段的，適用該解釋。第二，《在中華人民共和國城市房地產管理法》施行后訂立的商品房買賣合同發(fā)生的糾紛案件，在《解釋》公布施行前已經終審，當事人申請再審或者按照審判監(jiān)督程序決定再審的，不適合《解釋》。第三，《中華人民共和國城市房地產管理法》施行前發(fā)生的商品房買賣行為，適合當時的法律、法規(guī)和《最高人民法院關于審理房地產管理法施行前房地產開發(fā)經營案件若干問題的解答》。
記者：《解釋》對于因商品房的出賣人過錯而承擔賠償責任方面有哪些新的規(guī)定？
法官：《解釋》中規(guī)定了在五種情況下，買受人（購房者）可請求出賣人承擔不超過已付房款1倍的賠償責任。包括（一）商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人；（二）商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人；（三）故意隱瞞沒有取得商品房預售許可證明的事實或者提供虛假商品房預售許可證明；（四）故意隱瞞所售房屋已經出賣給第三人或者為拆遷補償安置房屋的事實。在這五種情況下買受人還可以請求解除合同，返還購房款及利息和賠償損失。
記者：商品房買賣中購房者交款購房后，卻經常無法取得房屋權屬證書也就是我們通常講的產權證，對此出賣人承擔什么責任，《解釋》有沒有相關規(guī)定？
法官：《解釋》對此按未取得房屋權屬證書的時間分兩種處理方式，第一種情況是由于出賣人的原因，買賣人在以下三種期限屆滿未能取得房屋權屬證書的，除當事人有特殊約定外，出賣人應當面承擔違約責任。第三種期限分別是：（一）商品房買賣合同約定的辦理房屋所有權登記的期限；（二）商品房買賣合同的標的物為尚未建成的房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房買賣合同的標的物的為已竣工房屋的，自合同訂立之日起90日內。如果合同約定違約金或損失可計算則按此賠償，沒有約定違約金或者損失數額難以確定的，可以按照已付房款總額，參照中國人民銀行規(guī)定的金融機構計收逾貸款利息的標準計算損失。第二種情況是商品房買賣合同約定或者《城市房地產開發(fā)經營管理條例》第33條規(guī)定的辦理房屋所有權登記的期限屆滿后超過一年，由于出賣人的原因，導致買受人無法辦理房屋所有權登記，買受人可以請求解除合同和賠償損失的，對此法院判決應予支持。
記者：過去在商品房買賣中開發(fā)商經常向購房者發(fā)一些有夸大和不實成分的宣傳資料，或無法實現的說明承諾，而發(fā)生糾紛時卻又表示合同沒有約定的宣傳資料不能成為合同的內容，購房者連呼上當，卻也無奈。對此《解釋》有無相關規(guī)定？
法官：這次解釋予以了明確的規(guī)定，將商品房的銷售廣告和宣傳資料定為要約邀請，同時也規(guī)定了出賣人就商品房的開發(fā)規(guī)劃范圍內的房屋及相關設施所作為的說明和允諾內容具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應當視為要約。這種說明和允諾即使未載人商品房買賣合同，亦應當視為合同內容，當事人違反的，應當承擔違約責任。
記者：房屋質量一直是購房者較為關心的問題，一旦發(fā)現房屋存在質量問題，購房者如何主張權利？
法官：出現一般性房屋質量問題的，在保修期內，出賣人應當承擔修復責任；出賣人拒絕修復或者在合理期限內拖延修復的，買受人可以自行或者委托他人修復。修復費用及修復期間造成的其他損失由出賣人承擔。出現嚴重的質量問題，如因房屋主體結構質量不合格不能交付使用，或者房屋質量問題嚴重影響正常居住使用，買賣人請求解除合同和賠償損失的，法院也應予支持。
記者：購房者同樣比較關心房屋面積出現問題如何解決？與過去的規(guī)定比有何變化？
法官：2001年4月建設部發(fā)布的《商品房銷售管理辦法》對于當事人在合同中載明合同約定面積與產權登記面積發(fā)生誤差的處理方式有過規(guī)定。對此《解釋》更加細致的予以規(guī)定，出賣人交付使用的房屋套內建筑面積或者建筑面積與商品房買賣合同約定面積不符，合同有約定的，按照約定處理；合同沒有約定或者約定不明確的，按照以下原則處理：（一）面積誤差比絕對值在3%部分的房價款由出賣人承擔，所有權歸買賣人；房屋實際面積小于合同約定面積的，面積誤差比在3%以內（含3%）部分的房價款有買賣人按照約定的價格補足，面積誤差比在3%以內（含3%）部分的房價款及利息由出賣人返還買受人，面積誤差比超過3%部分的房價款由出賣人雙倍返還買受人。
記者：違約金或損失賠償應該如何計算？如果違約金過高可以減少多少？
法官：商品房買賣合同沒有約定違約金數額計算方法，違約金數額或者損失額可以參照一下標準確定：逾期付款的，按照未付購房款總額，參照中國人民銀行規(guī)定的金融機構計收逾期貸款利息的標準計算。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期間有關主管部門公布或者有資格的房地產評估機構評定的同地段同類房屋租金標準確定。當事人以約定的違約金低于造成的損失為由請求增加的，應當以違約金造成的損失確定違約金數額。
——共 [1] 頁——
關鍵字：南陽樓市、南陽房地產、南陽房產、南陽地產、南陽房價、南陽新樓盤、南陽房地產市場行情
免責聲明：
本網轉載內容均注明出處，轉載是處于傳遞更多信息之目的，并不意味著贊同其觀點或證實其內容真實性，針對文章有什么問題，請與我們聯系
（13598227718）
