我國(guó)法律規(guī)定，不具備主體資格簽約無(wú)效，合同主體不相符簽約也無(wú)效，無(wú)效的合同，在合同中所約定各項(xiàng)條款或細(xì)節(jié)、補(bǔ)充部分對(duì)簽約雙方均無(wú)法律約束力。所以，購(gòu)房者在購(gòu)房合同簽字前，首要弄清甲方是誰(shuí)?他具不具備與你簽約的主體資格。作為購(gòu)房者，宜從以下六方面查驗(yàn)甲方的主體資格。
1、開(kāi)發(fā)單位、銷(xiāo)售單位、所有權(quán)人是否一致。如果你所購(gòu)買(mǎi)房屋，開(kāi)發(fā)企業(yè)執(zhí)照的公司名稱(chēng)、銷(xiāo)售許可證上的銷(xiāo)售單位、房屋所有權(quán)人不一致，說(shuō)明與你簽約的甲方單位有問(wèn)題。
2、賣(mài)房者與所賣(mài)之房的產(chǎn)權(quán)所有人是否相同。須知，并不是凡是有公司營(yíng)業(yè)執(zhí)照、手持圖章的人都可以和你簽約賣(mài)房。賣(mài)房單位和房屋的產(chǎn)權(quán)所有人名稱(chēng)要相同。賣(mài)期房的，要看其是否有所賣(mài)房屋的《商品房預(yù)售許可證》；賣(mài)現(xiàn)房的，要看其是否有所賣(mài)房屋的《商品房銷(xiāo)售許可證》。
3、一期工程和二期工程是否都具備預(yù)售資格。有的小區(qū)一期所建造的商品房，交納了地價(jià)，取得了預(yù)售許可證，具備了合法銷(xiāo)售權(quán)；而二期工程建造的商品房，由于未交納地價(jià)或其它原因未取得預(yù)售許可證，有的就使用一期工程的預(yù)售證去預(yù)售二期工程建設(shè)的房屋，以期盡快收回資金，這也屬于"不具備合同主體資格"。一旦簽上這種合同，風(fēng)險(xiǎn)自然很大。所以一定要看清取得預(yù)售資格的住宅中是否包括你所購(gòu)買(mǎi)的住宅。
4、總公司與分公司都擁有合法銷(xiāo)售權(quán)。許多房地產(chǎn)公司都有下屬分公司、予公司或者銷(xiāo)售公司。如與你簽訂購(gòu)房合同的甲方是該開(kāi)發(fā)公司屬下的分公司或銷(xiāo)售公司，則該分公司或銷(xiāo)售公司朱取得該總公司正式的書(shū)面法定代表人簽字的委托文件，該分公司或銷(xiāo)售公司則無(wú)權(quán)銷(xiāo)售，更無(wú)權(quán)作為簽約甲方的主體資格簽訂購(gòu)房合同。
5、房屋中介代理是否具有正式委托的文件。房屋中介機(jī)構(gòu)作為該樓盤(pán)的營(yíng)銷(xiāo)總代理，必須具備以下三個(gè)條件：一是該代理公司必須具有房地產(chǎn)管理部門(mén)頒發(fā)的《資質(zhì)證書(shū)》和工商行政管理部門(mén)頒發(fā)的《經(jīng)紀(jì)人證書(shū)》。二是該代理公司必須具有經(jīng)工商行政部門(mén)頒發(fā)的《營(yíng)業(yè)執(zhí)照》，執(zhí)照的營(yíng)業(yè)范圍內(nèi)必須有代理營(yíng)銷(xiāo)房屋的項(xiàng)目。只有這樣，該中介代理公司、才具備簽訂合同的主體資格，才有權(quán)與購(gòu)房者簽訂房屋出售合同。
6、合同簽約人是否具備簽字資格。商品房預(yù)售、銷(xiāo)售合同的簽字人，必須是該公司的法定代理人，公司其他人都無(wú)權(quán)簽字。也就是說(shuō)，簽字人必須與該公司《執(zhí)照》上的法定代表人名字相一致，如果是銷(xiāo)售部經(jīng)理或營(yíng)銷(xiāo)員代表甲方與購(gòu)房者簽約，要取得該合同的合法有效性，必須同時(shí)附上該公司法定代表人對(duì)銷(xiāo)售經(jīng)理或代表簽約權(quán)的正式書(shū)面委托。
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