審查對(duì)方房產(chǎn)手續(xù)
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2004年06月16日09:36
來(lái)源：南陽(yáng)樓市網(wǎng)
購(gòu)房者若不經(jīng)意、不得已或由于其他原因購(gòu)買(mǎi)了手續(xù)不完備的房屋，都將或多或少地承擔(dān)一定的風(fēng)險(xiǎn)�？赡茉斐傻牟涣己蠊校�(1)產(chǎn)權(quán)雖有保證，但取得權(quán)屬證件的時(shí)間沒(méi)有保證； (2)能否取得合法產(chǎn)權(quán)沒(méi)有保證；(3)為取得產(chǎn)權(quán)，購(gòu)房者要額外支付費(fèi)用，如補(bǔ)交土地出讓金、罰款等；(4)房屋可以使用，但無(wú)法取得產(chǎn)權(quán)；(5)房屋被政府沒(méi)收或拆除。通過(guò)了解國(guó)家法律、法規(guī)的有關(guān)規(guī)定，購(gòu)房者即可知道購(gòu)買(mǎi)違法銷(xiāo)售房屋的法律后果。
1.違法占地、建房的處罰。非法占用土地，責(zé)令退還非法占用的土地，限期拆除或沒(méi)收非法占用土地上新建建筑物或其他設(shè)施，并可處以罰款。越權(quán)或非法批準(zhǔn)占用土地，多占的土地按非法用地處理。未取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證或違反上述許可證的規(guī)定進(jìn)行建設(shè)，嚴(yán)重違反城市規(guī)劃的，責(zé)令其停止建設(shè)，限期拆除或沒(méi)收違法建筑物，并可罰款；影響城市規(guī)劃尚可采取改正措施的，責(zé)令限期改正，并處罰款。
2.非法買(mǎi)賣(mài)土地、房屋的處罰。買(mǎi)賣(mài)或以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地的，沒(méi)收非法所得，限期拆除或者沒(méi)收自非法轉(zhuǎn)讓土地上新建建筑物和其他設(shè)施，并可處以罰款。以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)未經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)，責(zé)令繳納土地使用權(quán)出讓金，沒(méi)收非法所得，可并處罰款。未經(jīng)批準(zhǔn)預(yù)售商品房的，責(zé)令停止銷(xiāo)售活動(dòng)，沒(méi)收違法所得，可并處罰款。買(mǎi)賣(mài)房屋不按規(guī)定辦理買(mǎi)賣(mài)過(guò)戶手續(xù)和產(chǎn)權(quán)登記，私人買(mǎi)賣(mài)或變相買(mǎi)賣(mài)房屋的，處買(mǎi)賣(mài)雙方成交價(jià)一倍以下罰款，處罰后按規(guī)定進(jìn)行審查，符合條件的，限期補(bǔ)辦手續(xù)，不符合條件的，不予辦理過(guò)戶手續(xù)。
現(xiàn)實(shí)生活中有一些房屋被法律、法規(guī)明確規(guī)定是禁止買(mǎi)賣(mài)的，私下買(mǎi)賣(mài)這類(lèi)房屋，不僅得不到有關(guān)部門(mén)承認(rèn)，不能辦理產(chǎn)權(quán)登記過(guò)戶手續(xù)，而且有可能無(wú)法使用購(gòu)買(mǎi)的房屋，甚至?xí)涞梅�、錢(qián)兩空以及其他形式的處罰。購(gòu)房者對(duì)此務(wù)必注意：
1．違法用地建造的房屋，以及違法建設(shè)的房屋。上文已詳細(xì)說(shuō)明此類(lèi)情況及處罰。
2．臨時(shí)建筑。因國(guó)家建設(shè)需要，臨時(shí)建筑可能隨時(shí)被拆除，法律禁止買(mǎi)賣(mài)臨時(shí)建筑，況且購(gòu)買(mǎi)了臨時(shí)建筑也沒(méi)有長(zhǎng)期使用的保障。
3．在租賃土地上建造的房屋及租賃的房屋。售房者即使投入了建房資金、維修資金及土地房屋租金，也無(wú)權(quán)銷(xiāo)售房屋。售房者租賃土地(不是批租土地)，并沒(méi)有改變法律上的土地所有者及土地使用者，因而在這塊土地上建造的房屋所有權(quán)不可能歸土地承租者售房者，承租房屋者更是沒(méi)有房屋所有權(quán)。沒(méi)有房屋所有權(quán)的人是不能將房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓給他人的，也就是說(shuō)在承租土地上建造房屋或租賃房屋，承租人不具備房屋銷(xiāo)售的主體資格。
4．沒(méi)有合法產(chǎn)權(quán)證明文件的存量房。無(wú)論是存量私房，還是開(kāi)發(fā)商建設(shè)的商品現(xiàn)房，都應(yīng)有房地產(chǎn)管理部門(mén)頒發(fā)的《房屋所有權(quán)證》或房屋產(chǎn)權(quán)登記文件。沒(méi)有產(chǎn)權(quán)證明文件，售房者無(wú)權(quán)賣(mài)房。私下買(mǎi)賣(mài)，則不予辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶登記手續(xù)。
5．產(chǎn)權(quán)有爭(zhēng)議的房屋。有兩個(gè)或兩個(gè)以上的單位、個(gè)人向司法機(jī)關(guān)、房地產(chǎn)管理部門(mén)申請(qǐng)擁有房屋所有權(quán)、占地使用權(quán)的全部或部分，而司法機(jī)關(guān)、房地產(chǎn)管理部門(mén)尚未做出產(chǎn)權(quán)裁決或行政決定，爭(zhēng)議的任何一方或其他單位、個(gè)人都無(wú)權(quán)處置該爭(zhēng)議房屋。
6．經(jīng)人民法院裁定限制產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的房屋。
7．未經(jīng)抵押權(quán)人同意的抵押房屋。
8．未經(jīng)共有產(chǎn)權(quán)人同意的共有產(chǎn)權(quán)房屋。
9．經(jīng)批準(zhǔn)征用、劃撥的建設(shè)用地范圍內(nèi)及已凍結(jié)的拆遷范圍內(nèi)的房屋。
10．僅享有公房使用權(quán)的房屋。
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