精讀合同交房條款明晰購(gòu)房者權(quán)益的界線
編輯：南陽樓市網(wǎng)
2004年06月16日11:09
來源：南陽樓市網(wǎng)
眼下，老百姓買房大都采用官方印制的標(biāo)準(zhǔn)合同。標(biāo)準(zhǔn)合同的第八條和第九條是專門規(guī)定吏房的條款，其中第八條規(guī)定的是交房期限，第九條規(guī)定的是開發(fā)商逾期交房的違約責(zé)任，本文將就兩條款中的有關(guān)問題進(jìn)行講解。此外，第十四條關(guān)于基礎(chǔ)設(shè)施、公共配套建筑的規(guī)定，也與交房有關(guān)，在此一并予以說明。
交房條件
開發(fā)商將商品房交付購(gòu)房者時(shí)，應(yīng)當(dāng)是合格的產(chǎn)品。如何判斷房屋是否合格，作為一般購(gòu)房者不具備這種能力，需要由專業(yè)機(jī)構(gòu)來認(rèn)定。各地關(guān)于房屋交付使用條件的規(guī)定不盡相同，合同中的交付使用條件根據(jù)各地的具體規(guī)定及名稱來約定，示范合同第八條所列1-4就是一些地方的具體規(guī)定。
從購(gòu)房者角度考慮，本人認(rèn)為還是以開發(fā)商取得工程竣工驗(yàn)收備案表作為交房條件為好，原因在于：其一，備案表是工程質(zhì)量監(jiān)督管理部門對(duì)工程已通過竣工驗(yàn)收的法律文書，具有較高的權(quán)威性，且注明了備案的時(shí)間，便于購(gòu)房者判斷開發(fā)商的交房時(shí)間是否符合合同約定；其二，房屋交付使用除了四方驗(yàn)收合格外，還須取得規(guī)劃、消防、環(huán)保、衛(wèi)生等部門的認(rèn)可，只有取得了上述部門簽發(fā)的認(rèn)可使用文件，才能交付使用，也才能辦理竣工備案手續(xù)。
延期交房
對(duì)于期房而言，房屋交付的時(shí)間往往在合同簽訂一定時(shí)間之后，短則幾月，長(zhǎng)則幾年，而此期間會(huì)有不可知的因素合影響交房時(shí)間。標(biāo)準(zhǔn)合同第八條后半部分就是有關(guān)開發(fā)商延期交房事由款項(xiàng)，開發(fā)商開始在該款項(xiàng)上做文章，比如規(guī)定"特別惡劣的天氣"、"為配合國(guó)家及北京市政策"等原因而導(dǎo)致交房延期亦作為免責(zé)事由。作為購(gòu)房者，在簽訂該款項(xiàng)時(shí)，應(yīng)注意以下問題：
第一，盡量限制開發(fā)商延期交房的免責(zé)事由。免責(zé)事由過多，使得開發(fā)商捫艮多漏洞可鉆，隨意找一個(gè)理由就可以冠冕堂皇地逾期交房。一般而言，除了第八條規(guī)定的不可抗力原因外，不能再增加其他事由。
第二，對(duì)免責(zé)事由進(jìn)行明確界定。由于免責(zé)事由尚未發(fā)生且在簽合同時(shí)無法預(yù)料，因此往往使用很原則的詞(如不可抗力)來進(jìn)行表述，這類詞語的一個(gè)特點(diǎn)是具有很大的不確定性，而到規(guī)定事由發(fā)生時(shí)，對(duì)于規(guī)定事由是否為合同所規(guī)定的免責(zé)事由雙方往往會(huì)發(fā)生爭(zhēng)議。比如，就"非典"是否為不可抗力就有不同的觀點(diǎn)。因此，購(gòu)房者可以要求在合同中對(duì)免責(zé)事由予以明確的界定，比如約定不可抗力的范圍。
第三，規(guī)定開發(fā)商的通知義務(wù)。如合同中規(guī)定了延期史房的免責(zé)事由，購(gòu)房者應(yīng)要求在合同中規(guī)定開發(fā)商的通知義務(wù)，即在免責(zé)事由發(fā)生之日起一定期限(具體期限由雙方約定，不宜過長(zhǎng))內(nèi)，開發(fā)商應(yīng)將免責(zé)事由通知購(gòu)房者，以便購(gòu)房者核實(shí)。
基礎(chǔ)設(shè)施和公共配套
示范合同第十四條是關(guān)于基礎(chǔ)設(shè)施和公共配套建筑達(dá)到使用條件的時(shí)間以及在規(guī)定日期未達(dá)到使用條件的處理辦法�；A(chǔ)設(shè)施主要是指與房屋建設(shè)相配套的供水、供電、供熱、燃?xì)�、通訊、道路、綠化等設(shè)施，公共配套建筑是指與房屋建設(shè)相配套的教育、商業(yè)、飲食、娛樂等公共建筑�；A(chǔ)設(shè)施、公共配套建筑狀況是購(gòu)房人選擇商品房的重要考慮因素，很多糾紛也是因此而起。作為購(gòu)房者，在簽訂購(gòu)房合同時(shí)，應(yīng)注意以下問題：
1．明確規(guī)定須達(dá)到使用條件的基礎(chǔ)設(shè)施、公共配套建筑的種類和時(shí)間。一般須規(guī)定的項(xiàng)目有水、電、氣、熱、通訊、有線電視、寬帶網(wǎng)、車位。對(duì)于不同的項(xiàng)目，時(shí)間要求有所不同。如水、電應(yīng)在入住時(shí)達(dá)到使用條件，熱力可在采暖季到來前達(dá)到使用條件。同時(shí)，對(duì)于不同的摟盤，時(shí)間要求也應(yīng)有所區(qū)別，如精裝修房屋，在入住時(shí)絕大部分基礎(chǔ)設(shè)施應(yīng)運(yùn)到使用條件。
2．未按規(guī)定時(shí)間達(dá)到使用條件的處理。建議購(gòu)房者在合同中規(guī)定："如在規(guī)定時(shí)間來達(dá)到使用條件，視同逾期交房。按合同第九條逾期交房的規(guī)則進(jìn)行處理。"這樣規(guī)定比較簡(jiǎn)潔，又較容易操作，同時(shí)對(duì)開發(fā)商有一定的約束力。
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