留心面積誤差四要?jiǎng)t
編輯：南陽樓市網(wǎng)
2004年06月16日12:12
來源：南陽樓市網(wǎng)
商品房銷售中，對(duì)房屋面積應(yīng)先有個(gè)預(yù)測(cè)，預(yù)測(cè)須由開發(fā)商委托有資質(zhì)的測(cè)繪機(jī)構(gòu)測(cè)量。但竣工驗(yàn)收時(shí)，則只能由房管部門下屬的有資質(zhì)的測(cè)繪部門按統(tǒng)一的測(cè)量法規(guī)口徑進(jìn)行面積認(rèn)定，認(rèn)定的面積為法定的產(chǎn)權(quán)登記面積。所以，實(shí)測(cè)的房屋面積一般不會(huì)出現(xiàn)問題。 "面積陷阱"大多出現(xiàn)在商品房預(yù)售過程中，對(duì)于房屋面積，購房者應(yīng)當(dāng)對(duì)下面四個(gè)問題要多加留心。
一、陽臺(tái)問題。不同類型的陽臺(tái)，面積計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)也大相徑庭。封閉陽臺(tái)、按其水平投影面積計(jì)算，而凹陽臺(tái)、挑陽臺(tái)僅按其水平投影面積的一半計(jì)算。在商品房預(yù)售中，不少開發(fā)商先說陽臺(tái)是未封閉的，但到實(shí)際交房時(shí)陽臺(tái)卻變成封閉的了。
在合同里把套內(nèi)面積、陽臺(tái)面積都約定清，保障出現(xiàn)問題時(shí)有據(jù)可查。
二、變更房屋、小區(qū)設(shè)計(jì)，導(dǎo)致房屋面積發(fā)生變化。商品房面積主要有套內(nèi)建筑面積和公共分?jǐn)偯娣e兩部分組成。如果開發(fā)商在預(yù)售過程中，變更了公共部位或部分房屋的設(shè)計(jì)，就會(huì)使各家各戶的公共面積分?jǐn)傁禂?shù)發(fā)生變化，從而使公共分?jǐn)偯娣e發(fā)生變化，導(dǎo)致購房者在房屋竣工時(shí)建筑面積發(fā)生變化。
施工過程中的設(shè)計(jì)變更，由此引起的面積出入，開發(fā)商應(yīng)該及時(shí)地書面通知購房人，購房人有選擇退房的權(quán)利。
三、部位定性不清。在商品房面積計(jì)算中，不同的部位計(jì)算原則相差甚遠(yuǎn)。開發(fā)商往往就利用這方面的規(guī)定設(shè)下陷阱。如根據(jù)規(guī)定，閣樓是不計(jì)入商品房面積的，但假層是要計(jì)入面積的。在預(yù)售時(shí)，有些開發(fā)商往往會(huì)把假層說成是閣樓，到實(shí)測(cè)時(shí)，購房者的房屋面積卻增加不少。
購房者在買房時(shí)，一定要對(duì)開發(fā)商"贈(zèng)送"部位的性質(zhì)分析清楚，不要到時(shí)候拿到一個(gè)要錢的"贈(zèng)送"面積。不妨將開發(fā)商的承諾寫到合同里。此外，套內(nèi)建筑面積購房人對(duì)它有收益、處分、使用等各種權(quán)利；公有所有權(quán)，如樓梯、外立面等，無論業(yè)主個(gè)人還是開發(fā)商都不能隨便拆改或改變使用性質(zhì)。
四、利用合同條款設(shè)陷阱。開發(fā)商在合同中實(shí)寫房屋建筑面積，而虛寫房屋的套內(nèi)建筑面積和公攤面積，他們找借口不填寫這兩項(xiàng)面積得房率。交房時(shí)，雖然房屋總建筑面積不變，但套內(nèi)建筑面積減少，公用分?jǐn)偨ㄖ娣e增加，使購房者真正享用的面積減少。
在簽定合同時(shí)，就應(yīng)當(dāng)把樓書或戶型圖中各組成部分面積進(jìn)行詳細(xì)約定，并約定相應(yīng)誤差的處理辦法及違約責(zé)任。
提示：
1.看房時(shí)注意施工進(jìn)度。一個(gè)樓盤如果總體開發(fā)規(guī)模不是很大，而且施工進(jìn)度比較快(如主體結(jié)構(gòu)已經(jīng)封頂)，那么面積出現(xiàn)較大差異的可能性就會(huì)大大減少。
2、入住時(shí)別忘了向開發(fā)商索要測(cè)繪部門的實(shí)測(cè)報(bào)告。
3、特殊約定寫進(jìn)合同。如果選擇了比較特殊的計(jì)價(jià)和結(jié)算方式(如按使用面積計(jì)算)，那么對(duì)于面積差異的處理，一定要相應(yīng)作出約定，并寫進(jìn)合同。
4、注意有關(guān)面積計(jì)算的特別規(guī)定。現(xiàn)在房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，各個(gè)項(xiàng)目的外立面、結(jié)構(gòu)和戶型上，也不斷推陳出新，但萬變不離其宗，凡事總有其規(guī)矩，如《建筑面積計(jì)算規(guī)則》中規(guī)定：建筑物內(nèi)的技術(shù)層，層高超過2．2米的，應(yīng)計(jì)算建筑面積，層高小于2．2米的深基礎(chǔ)地下架空層(如地下室)、坡地建筑物吊腳架空層(如閣樓)，不計(jì)算建筑面積；而用深基礎(chǔ)做地下架空層加以利用，層高超過2．2米的，按架空層外圍的水平面的一半計(jì)算建筑面積。
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