教您使用新的《商品房買賣合同示范文本》
編輯：南陽樓市網(wǎng)
2004年06月16日15:03
來源：南陽樓市網(wǎng)
建設(shè)部頒布的房屋買賣合同示范文本出臺后，引起了購房者的廣泛關(guān)注，新合同文本有什么特點，購房者應(yīng)該怎樣利用合同來維護自己的利益，感謝這位經(jīng)歷又有經(jīng)驗同時又關(guān)注者《北京晨報》房產(chǎn)周刊的讀者，寫了他的心得體會，希望對買房人有所啟迪。
近日看了新聞媒介刊登的建設(shè)部和國家工商總局發(fā)布的《商品房買賣合同示范文本》（以下簡稱《示范文本》），感到和北京市目前及過去用過的房屋《銷售契約》和《預(yù)售契約》相比，買房人有了更多的選擇權(quán)。不過事情要從二方面看。有選擇權(quán)肯定比沒有選擇權(quán)好，但有了選擇權(quán)而自己選錯了，從法律角度上講反而會更被動，因為您已從被迫變?yōu)榱俗栽�。我作為一個非常細(xì)心研究過中國法律和簽過多份合同的人，在北京買房時也曾"敗走麥城"，對老百姓來說講，很多人一生只有一次買房經(jīng)歷，買房時簽訂合同也許是人生第一次，面對經(jīng)驗豐富的房地產(chǎn)商，稍不留意免不了掉進(jìn)合同陷阱，買房的錢很可能是一個人甚至幾代人的畢生積蓄，或者是要再用幾十年的工資還貸款，總不能說花錢買教訓(xùn)吧？
買房人和房地產(chǎn)商都有權(quán)寫"補充協(xié)議"
房地產(chǎn)商在讓買房人簽合同時，往往會把《合同》或《契約》與"補充協(xié)議"一起交給買房人，并告訴買房人：他們用的是政府標(biāo)準(zhǔn)合同，不能修改，這時您千萬不要被唬住，印有"北京市房地產(chǎn)管理局制"字樣的《契約》是政府統(tǒng)一印制的，但補充協(xié)議卻是房地產(chǎn)商自己印的，房地產(chǎn)商可以寫補充協(xié)議，買房人也同樣有權(quán)寫！
要搞清公正和律師的作用
房地產(chǎn)商和買房人簽合同時，經(jīng)常會請公證處人員或律師在場，也有的是請律師或公正處辦理公證手續(xù)。對此，沒有經(jīng)驗的買房人往往會產(chǎn)生錯覺，誤以為經(jīng)過律師或公證的合同一定是公平的。在這里，買房人沒有搞清公正是什么？房地產(chǎn)買賣公證的是簽約人的身份、簽約人的行為和簽約內(nèi)容是否違反法律，注意公證上寫的是"合同是否符合法律"，可并沒有寫"合同是否公平"。我個人認(rèn)為：如果合同上蓋了"北京市房地產(chǎn)市場管理處"的商品房登記專用章，"公證"不"公證"是一樣的。
同樣，買房人也沒有搞清簽約時房地產(chǎn)商請來的律師作用是什么？他們的作用僅僅是"見證"而已。簽約后發(fā)生糾紛，他們可沒責(zé)任替您打官司，除非您另外花錢，專門請他為您打官司。千萬不要以為律師是"公正"的，他們的執(zhí)業(yè)標(biāo)準(zhǔn)不是"公正"，而是"不違法"�？赡苡械馁I房人會說：律師費是我出的，但您想沒想過：律師是誰找的？換句話說：生意是給誰的？明白這個道理，將來這個"見證"律師變?yōu)榉康禺a(chǎn)商的法定代表和出庭代理人，您就不會感到奇怪了！對于"見證"律師，我個人的觀點同樣是：如果合同上蓋了"北京市房地產(chǎn)市場管理處"的商品房登記專用章，"見證"不"見證"是不一樣的。
買的什么房要明確
買房人更要明確自己買的是成品房（不裝修就能用的房），還是初裝修的房（須再裝修后才能使用的房）。《示范文本》對此問題并沒有專門條款加以明確，只在第八條"交付期限"中的交付條件有間接反映，所以就不很明確，在發(fā)生糾紛時，對買房人顯然不利。因此，建議買房人一定要堅持用專門條款將自己買的是什么樣的房表述清楚。
面積差異處理易選用第二種方法
第一次買房人可能不知道，買東西擔(dān)心的是缺斤短兩，買房卻要注意交房時"建筑面積"增大，因為增大的面積絕不是房地產(chǎn)商好心送給您的，而是房地產(chǎn)商強買強賣的一種手段。有的房地產(chǎn)商為了吸引買家，在賣房時故意將"建筑面積"寫小，來降低每套房的售價，交房時再以"誤差"為借口，讓買房人另付一筆"補差"款。大家要留意的是這個"誤差"可能不是3%以內(nèi)，而是百分之十幾或更多，而且這種"誤差"往往只出在"建筑面積"上，而"實用面積"卻有可能反而減小，讓作為上帝的您不僅要為籌集預(yù)算外的房款而犯愁，以后每年為并不實用的"建筑面積"負(fù)擔(dān)沉重的物業(yè)管理費和供暖費或中央空調(diào)費。
《示范文本》第五條第二種選擇避免了房地產(chǎn)商�；^，我認(rèn)為買房人宜做此選擇。特別需要指出的是，我們比較房子的大小，直觀的是"實用面積"或"使用面積"，過去公房交房租也是按"使用面積"交的。
新的《示范文本》中沒有"使用面積"、"實用面積"、"實用率"等老百姓常用的詞，也許是專家們認(rèn)為這些用詞不嚴(yán)謹(jǐn)，而用了一個新詞"套內(nèi)建筑面積"。雖然"套內(nèi)建筑面積"不和我們老百姓理解的"使用面積"或"實用面積"完全一致，但至少這些"建筑"是建在您買的房子里，而不受公共建筑面積（諸如大堂、電梯、樓道、會所所占面積）的影響。因此，我認(rèn)為買房人選擇"套內(nèi)建筑面積"計價較有保障，當(dāng)然，如果您能將房地產(chǎn)商在"售樓書"或"廣告"上寫的"實用率"補充到合同里更好。否則，您選了"按建筑面積計價"或"按套計價"，而沒有約定"實用率"，如果交樓時趕上"實用率"縮水，您只能是欲哭無淚。
賠償利率要確定具體數(shù)字
《示范文本》有幾處提到房地產(chǎn)商如果違約"按利率"付給買房人利息。過去《契約》文本上是"按××銀行固定資產(chǎn)貸款利率計算"，我建議我買房人不要這樣選。因為貸款利率不是老百姓能查得清的，不同銀行、不同貨幣、不同時期、不同對象、不同科目。五花八門，最難的是沒有一個銀行接受老百姓查詢，法院也不會幫您查。因此，您和房地產(chǎn)商簽合同時最好規(guī)定一個明確的數(shù)字（如：年息8%）。
交付期限免責(zé)條款要特別小心
過去《契約》中，房地產(chǎn)商延期交樓惟一可以免責(zé)的是"不可抗力"，他們?yōu)榱吮Ｗo自己，拼命的把并不屬于"不可抗力"的條款往"補充協(xié)議"里塞，例如："天氣影響"、"異常困難"、"重大技術(shù)問題不能及時解決"、"市政配備"等等。這次《示范文》"不可抗力"免責(zé)變成了"特殊原因"免責(zé)，"不可抗力"由"法"界定還爭論不休，"特殊原因"則根本"法"界定。
在這里，買房人保護自己辦法是：盡可能不讓房地產(chǎn)商在《示范文本》第八條"特殊情況"里加條款，如果房地產(chǎn)商一定要加，就一定要寫詳細(xì)，比如：天氣影響以政府向社會正式公開發(fā)布為準(zhǔn)，不然誰能保證天不下個雪、刮個風(fēng)；"異常困難"、"重大技術(shù)問題"每個工程都會出現(xiàn)，這是房地產(chǎn)商應(yīng)事先估計到的；"市政配套"如是配合工程完成的一個內(nèi)容，當(dāng)然也不能接受為"特殊情況"。
為了多一些對自己的保護，買房最好能在簽署合同時說服房地產(chǎn)商在《示范文本》第九條第2款里約定："因"不可抗力"或"特殊原因"，房地產(chǎn)商逾期交房的，最多不得超過××日，超過時，買房人有權(quán)解除合同，合同解除自買房人書面通知房地產(chǎn)商之日起生效。房地產(chǎn)商應(yīng)將買房人交付的定金、房價款及利息退還給買房人。"沒有這個約定，可以說《示范文本》第9條關(guān)于房地產(chǎn)商"逾期交房違約責(zé)任"的條款如同虛設(shè)。能說服法官：房地產(chǎn)商逾期交房不屬于"不可抗力"的，已經(jīng)是少之又少了，要想說服法官：房地產(chǎn)商逾期交房不屬于"特殊情況"，恐怕更是難上加難。您買房后能做的只有慢慢等，有關(guān)房地產(chǎn)商逾期交房的條款早已與您無關(guān)。
交房條件要寫清
《示范文本》第8條里規(guī)定的交房條件，但1至4項條件都不具體，我建議買房人自己選擇填寫第5項，如果您買的是成品房，要寫明房地產(chǎn)商交房里應(yīng)提交建筑工程質(zhì)量監(jiān)督部門出具的《建設(shè)工程質(zhì)量合格證書》；如果您買的是初裝修房，要寫明房地產(chǎn)商交房時應(yīng)提清建筑工程質(zhì)量監(jiān)督部門出具的《建設(shè)工程初裝修質(zhì)量核定單》。
自己要能監(jiān)察產(chǎn)權(quán)登記
《示范文本》第十五條"關(guān)于產(chǎn)權(quán)登記的約定"比以前的《契約》對買房人更有利，但也有新的問題：如何知道房地產(chǎn)商是否按時去辦理了備案手續(xù)？如果房地產(chǎn)商按時去辦備案手續(xù)，但產(chǎn)權(quán)登記機關(guān)認(rèn)為材料不全，房地產(chǎn)商算不算違約？產(chǎn)權(quán)登記機關(guān)接受備案的時間是多長？從備案到發(fā)"產(chǎn)權(quán)證"的時間又是多長？要解決這些問題，我建議買房人可以考慮以下幾個方法：1、最好的辦法是在合同里規(guī)定買房人得到《產(chǎn)權(quán)證》的具體時間，但目前較難做到。2、規(guī)定房地產(chǎn)商交房時要出示自己的大《房產(chǎn)證》，也就是說房地產(chǎn)說已有了房產(chǎn)權(quán)，已經(jīng)具備向買房人辦理過戶手續(xù)的條件。3、約定共同到產(chǎn)權(quán)登記機關(guān)備案，直接了解房地產(chǎn)商是否按時做了這件事和具體了解從備案到領(lǐng)《房產(chǎn)證》所需的時間。4、明確在約定的時間里，房地產(chǎn)商提供的材料未能滿足產(chǎn)權(quán)登記機關(guān)的要求，即屬房地產(chǎn)商違約。
買房不像買日用品，您雖然住進(jìn)房子，可房子并不等于是您的，直到有了房產(chǎn)證，房子才真正屬于您。您不信？您把房子租出去，租客不交房租，您告到法院，看您告不告得贏。需要特別告訴大家的是房地產(chǎn)商說房證局辦證慢，他只告訴了您一半，目前，辦《房產(chǎn)證》是需要一些時間，但可沒人攔著去辦手續(xù)，手續(xù)都沒辦，等著拿證不是白等！真正的秘密是：您把錢交給了房地產(chǎn)商，但房地產(chǎn)商卻不一定向國家交了土地出讓金，不交土地出讓金，即使房子是房地產(chǎn)商蓋的，但并不等于他就有房子的產(chǎn)權(quán)，房子還沒有屬于房地產(chǎn)商，他怎么過戶給您。明白了這個道理后，我勸您在簽購房合同時千萬不要忽視了《房產(chǎn)證》的重要性。
鑰匙誰來給
新的《示范文本》取消了過去《契約》規(guī)定的買房人要接受房地產(chǎn)商指定的物業(yè)公司管理這一內(nèi)容，分清了本來就不屬于一個合同，不屬于相同簽約人的責(zé)、權(quán)、利的關(guān)系。建設(shè)部雖然要求新的樓盤不再由房地產(chǎn)商指定物業(yè)管理公司，由社會招標(biāo)產(chǎn)生，但在
——共 [1] 頁——
關(guān)鍵字：南陽樓市、南陽房地產(chǎn)、南陽房產(chǎn)、南陽地產(chǎn)、南陽房價、南陽新樓盤、南陽房地產(chǎn)市場行情
免責(zé)聲明：
本網(wǎng)轉(zhuǎn)載內(nèi)容均注明出處，轉(zhuǎn)載是處于傳遞更多信息之目的，并不意味著贊同其觀點或證實其內(nèi)容真實性，針對文章有什么問題，請與我們聯(lián)系
（13598227718）
