團購經(jīng)驗談
編輯：南陽樓市網(wǎng)
2004年10月05日09:26
來源：南陽樓市網(wǎng)
集采是特定市場時期的特定市場行為，既然是市場行為就一定要遵循市場規(guī)律；市場規(guī)律中最重要的一條就是競爭選擇。買賣本質(zhì)上是買方與賣方實力競爭的過程（所以俗語有“店大欺客、客大欺店”之說，這是一種市場中的自然現(xiàn)象，不必太過氣憤）。當買方太過渺小時，通過團結(jié)在一起增強實力共同進行買賣行為這就是集采了。
集采本身是一種形式，其目的無非是爭取更多的利益或保證。所以不必在意對方是否認可集采這種形式，只要你的實力足夠大，對方就不能忽視你的存在，雙方就一定能進行對話。
集采是否成功的關(guān)鍵在于集采的組織，把一群素不相識，脾氣秉性、利益目標各不相同的個體有效地組織在一起是一項非常困難的事情。通常買方的購買行為不是本職工作，而賣方的出賣活動確實是專業(yè)行為，在組織結(jié)構(gòu)上賣方一開始就棋勝一籌。理想的集采構(gòu)架可以借鑒現(xiàn)代企業(yè)構(gòu)架，買方群體以出資人身份成為股東，股東選舉出董事（買方代表）構(gòu)成董事會，董事會長負責召集董事會進行決議。由職業(yè)經(jīng)理人出任總經(jīng)理，進行集采事宜的組織策劃、運行操作。職業(yè)經(jīng)理人可以來是買方群體中的一員，也可以是第三方（比如律師），但必須要投入相對充分的精力到具體事務中去，并具有一定的正確把握形式發(fā)展的能力。
買方代表以五人比較合適，法律意義上買方代表是買方群體的受托人，買方代表具有相關(guān)事務的決定權(quán)。由于一般時間都不充裕，買方代表一定要盡量減少爭論，對不同意見盡量采用表決方式盡快形成決議。
信息溝通是集采第二重要的條件，進行集采一定要保持兩條溝通渠道，一條對外的途徑可以采用論壇；一條對內(nèi)通道可以采用電子郵件和手機短信；出于策略需要，集采往往會發(fā)布一些煽動性言論，如果缺少內(nèi)部溝通，對手還沒有做出反應，自己隊伍就會先亂了陣腳。另一方面，如果買方個體不知道集采代表每天都進行哪些工作，很快集采群體就會失去凝聚力，集采也會不了了之。
集采購房一定不能缺少專業(yè)的房地產(chǎn)律師參與。各個樓盤情況各不相同，每個樓盤的不同時期情況也各不相同，僅憑網(wǎng)上的一些范例或他人的協(xié)議條款肯定無法解決自己的實際問題。當然，不同的律師參與方式也不相同，集采選擇律師不妨選擇哪些愿意更多參與，甚至可以進行組織聯(lián)絡工作的律師。相對幾十萬的購房款，支付少量的集采律師費非常必要，兩者比例我個人認為千分之一以內(nèi)都比較合理。
集采是一項“斗爭”，抱怨、觀望、等待都無濟于事，惟有腳踏實地、勤勤懇懇才能走出一條豐收之路。
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