從中介機(jī)構(gòu)近日披露的內(nèi)部成交情況來(lái)看，過(guò)去兩年，北京二手房市場(chǎng)在成交量和成交價(jià)格上都出現(xiàn)了明顯下降。數(shù)據(jù)顯示，新政出臺(tái)第二年，北京全市二手住宅網(wǎng)簽量比政策實(shí)施前下降40%。在這背后，成交周期拉長(zhǎng)、看房次數(shù)增多、中小戶型成交比重增加，都不斷釋放出市場(chǎng)降溫的信號(hào)。
降溫 市場(chǎng)量?jī)r(jià)齊跌
“什么時(shí)候‘上車’？”在京城二手房市場(chǎng)，“上車”的另一層含義就是買房交易。對(duì)于這個(gè)問(wèn)題，從2016年年底開始看房的市民張杰已經(jīng)被問(wèn)了百八十次。但幾乎每次，他都回答：“再等等，再等等�！�
等就是觀望。2017年3月，北京二手房市場(chǎng)溫度升至最高點(diǎn)。很多人還記得兩年以前即使朋友聚會(huì)，都免不了談“買房”“換房”“房?jī)r(jià)”的話題�！�3·17”新政實(shí)施后，成交量迅速下降，最低時(shí)月成交量甚至不足萬(wàn)套。
來(lái)自我愛我家集團(tuán)市場(chǎng)研究院的數(shù)據(jù)顯示，以“3·17”新政為臨界點(diǎn)，前一年，北京全市二手住宅共網(wǎng)簽254916套；新政出臺(tái)后的一年里，北京全市二手住宅共網(wǎng)簽121946套，二手房網(wǎng)簽量降幅達(dá)52.2%；新政出臺(tái)第二年里，北京全市二手住宅共網(wǎng)簽152699套，同比回升25.4%，但仍比政策實(shí)施前下降40%。
謹(jǐn)慎 購(gòu)房人不再跟風(fēng)“搶房”
“3·17”新政后，購(gòu)房人開啟了漫長(zhǎng)的“觀望模式”。這樣一來(lái)，無(wú)論是新房、還是二手房市場(chǎng)，購(gòu)房人不再跟風(fēng)“搶房”，有了更多的選擇。
在業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這是市場(chǎng)回歸理性的表現(xiàn)。據(jù)我愛我家集團(tuán)市場(chǎng)研究院統(tǒng)計(jì)，在“3·17”新政前一年，北京每套成交二手房源的平均被看次數(shù)為8.31次，新政后一年則為13.87次，在新政后兩年小幅下降至11.88次，這說(shuō)明房源從掛出到賣出，經(jīng)過(guò)了更多人看房。
此外，“3·17”新政前一年，北京每位最終成交的客戶在成交前的平均看房次數(shù)為2.88次，新政后一年上升至4.86次，新政第二年進(jìn)一步上升至5.82次，客戶的看房次數(shù)進(jìn)一步增加，購(gòu)房決策明顯更加謹(jǐn)慎。
“樓市嚴(yán)控兩年來(lái)，市場(chǎng)各項(xiàng)指標(biāo)已達(dá)到調(diào)控預(yù)期，目前價(jià)格穩(wěn)定，成交量逐步回升，但需求端仍處于觀望狀態(tài)，客戶看房次數(shù)增多，市場(chǎng)仍處微冷狀態(tài)。”我愛我家研究院方面稱，后續(xù)可能會(huì)有一些政策微調(diào)，但對(duì)房?jī)r(jià)的嚴(yán)控目標(biāo)應(yīng)該不會(huì)發(fā)生變化。
剛需 換房自住為主要需求
“自新政調(diào)控后，北京二手房市場(chǎng)成交明顯下降，后期市場(chǎng)的修復(fù)主要是來(lái)源于首次置業(yè)者和換房者的自住需求，投資需求下降明顯�！辨溂曳矫媾兜臄�(shù)據(jù)顯示，2018年四季度，北京主要接觸到投資性需求占比的經(jīng)紀(jì)人僅為1.2%。如此看來(lái)，在政策嚴(yán)厲、市場(chǎng)低溫的情況下，二手房市場(chǎng)交易主要由自住需求支撐。
同時(shí)，“3·17”新政的認(rèn)房認(rèn)貸政策也使得賣一買一的換房需求首付比例大增，換房難度增加，而純剛需的首付在調(diào)控前后變化不大。因此，調(diào)控后剛需占比出現(xiàn)明顯增加。從總價(jià)段來(lái)看，400萬(wàn)元總價(jià)的房源成交占比在調(diào)控后明顯提升。
貝殼研究院首席市場(chǎng)分析師許小樂(lè)表示，從歷次調(diào)控后，市場(chǎng)回溫均是剛需入場(chǎng)；換房也是市場(chǎng)交易主力。“換房需求是北京二手房市場(chǎng)上的主要需求，占比超60%，并且其杠桿風(fēng)險(xiǎn)低，可以適度滿足換房需求，適當(dāng)降低其房貸成本�！�
除此之外，新房供給增多也緩解了市場(chǎng)緊張情緒。許小樂(lè)說(shuō)，2018年北京新房供應(yīng)量明顯增多，對(duì)二手房形成了一定分流。更重要的是，新政調(diào)控也給市場(chǎng)帶來(lái)啟示——買房不是穩(wěn)賺不賠�！按舜握{(diào)控后，均價(jià)持續(xù)下跌，投資者資產(chǎn)價(jià)值下降，尤其是在調(diào)控前追漲買入的投資者，在之后賣出時(shí)出現(xiàn)虧損。所以，投資房產(chǎn)還需謹(jǐn)慎，要有抵御風(fēng)險(xiǎn)的能力，量力而行。
