就在剛剛，央行公布了5月份的LPR價(jià)格，1年期LPR價(jià)格是3.85%，5年期LPR價(jià)格是4.65%，與上個(gè)月LPR價(jià)格持平。
這次降息的落空可能和很多人的預(yù)期都不太一樣，因?yàn)樵谛鹿谝咔椴粩嗦�，世界�?jīng)濟(jì)逐漸滑入衰退邊緣的當(dāng)下，各國政府都通過貨幣大放水的策略來刺激經(jīng)濟(jì)發(fā)展。那么中國，作為世界第二大經(jīng)濟(jì)體，LPR進(jìn)入下行周期應(yīng)該是理所當(dāng)然的事情。
而這次LPR為何沒有延續(xù)上個(gè)月降息的趨勢(shì)，未來利率會(huì)怎么走，以及今年樓市還會(huì)不會(huì)迎來大的行情，今天占用大家點(diǎn)時(shí)間聊聊這個(gè)話題。
01
其實(shí)早在上周我就大概預(yù)測出這個(gè)月的LPR價(jià)格可能不會(huì)下降，當(dāng)時(shí)我一直強(qiáng)調(diào)MLF的利率價(jià)格是LPR重要的先行指標(biāo)，因?yàn)檫@就相當(dāng)于是貨幣批發(fā)價(jià)和零售價(jià)的關(guān)系。
就在上周五，央行公布對(duì)中小銀行定向降準(zhǔn)，釋放資金約2000億人民幣。此外，續(xù)作到期的MLF，利率為2.95%，與上個(gè)月保持一致。
為啥這次MLF中標(biāo)利率沒降？還是因?yàn)?strong>4月降的幅度有點(diǎn)大，總要給市場一個(gè)反應(yīng)時(shí)間，貨幣政策的傳導(dǎo)是個(gè)很漫長的過程。
央行把錢給商業(yè)銀行，商業(yè)銀行再貸款給企業(yè)或者個(gè)人，這些企業(yè)和個(gè)人拿到錢去投資去消費(fèi)進(jìn)一步刺激經(jīng)濟(jì)，整個(gè)一套流程下來沒個(gè)1-2個(gè)月是完不成的。
這里我不得不佩服我們國家政策的定力，大家都知道上個(gè)月老美股市大跌，特朗普給美聯(lián)儲(chǔ)施壓，結(jié)果美聯(lián)儲(chǔ)瘋狂“撒幣”，也沒有股市拉起來，這就是典型的沒有遠(yuǎn)見的表現(xiàn)。經(jīng)濟(jì)不好了，誰都知道要下猛藥來刺激，但是也要尊重客觀經(jīng)濟(jì)規(guī)律啊。
從這次同時(shí)沒有開展逆回購操作的情況來看，央行應(yīng)該是認(rèn)為目前市場內(nèi)的流動(dòng)性已經(jīng)足夠了，所以根本沒有必要學(xué)其他國家一樣盲目跟進(jìn)更為激進(jìn)的貨幣政策。
02
以往降息的目的只有一個(gè)，就是要刺激實(shí)體經(jīng)濟(jì)的復(fù)蘇。
我們看到了，4月份的各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)已經(jīng)有了明顯的好轉(zhuǎn)。
這三張圖大家也不用細(xì)品了，就三句話：復(fù)工復(fù)產(chǎn)進(jìn)度已經(jīng)接幾乎完成甚至實(shí)現(xiàn)了增長；一場“報(bào)復(fù)性消費(fèi)”已經(jīng)在路上了；固定資產(chǎn)投資的恢復(fù)目前仍有一定壓力。
病來似山倒，病去如抽絲，經(jīng)濟(jì)正在復(fù)蘇，這個(gè)時(shí)候不需要強(qiáng)心針。
就像是農(nóng)民種田，莊稼最近長的不好，可能有缺水的原因，也可能是缺少肥料、缺少光照或者有一些病蟲害，必須有針對(duì)性的開展應(yīng)對(duì)措施，如果目前已經(jīng)是科學(xué)灌溉了，就不能一味的放水，否則不僅不能解決根本問題，反而會(huì)把莊稼淹死。
03
不過我還是認(rèn)為這次不降息的信號(hào)很關(guān)鍵，比起降息本身，更重要的是背后邏輯：
即便經(jīng)濟(jì)很差，但領(lǐng)導(dǎo)依然對(duì)樓市很不放心。
不知道大家有沒有發(fā)現(xiàn)，這兩年的樓市行情和之前有很大的不同，其實(shí)從去年三四月份不少城市出現(xiàn)地王開始，本來全國市場就應(yīng)該回暖，但是并沒有，市場一直在呈現(xiàn)冒尖的點(diǎn)狀行情，但沒有擴(kuò)散開一個(gè)個(gè)面。就是一個(gè)城市的某個(gè)階段，或者某個(gè)板塊忽然完成一輪暴漲，然后就沒有然后了。
比如蘇州的暴漲，寧波的階段性行情，甚至于去年珠海也有過一波，都可以看到是有明顯的反彈的。但是為什么這么好的大趨勢(shì)就不像14年，15年那樣，星星之火最終燎原了呢。
我覺得會(huì)出現(xiàn)這樣的現(xiàn)象主要有兩個(gè)方面的原因，第一個(gè)原因是雖然現(xiàn)在貨幣政策是寬松的，但是放出來的水并沒有流進(jìn)房地產(chǎn)領(lǐng)域。這個(gè)怎么理解呢，我們來看幾組數(shù)據(jù)。
從央行發(fā)布的一季度銀行家問卷調(diào)查顯示，一季度貸款審批指數(shù)環(huán)比快速上升14.1個(gè)百分點(diǎn)至64.7%，已明顯高于2009年二季度的上一個(gè)高點(diǎn)水平(57.2%)。大家都知道09正是房價(jià)大漲的前夜，而現(xiàn)在的信貸水平已基本恢復(fù)到當(dāng)時(shí)的狀況。
但是和09年不同的是，當(dāng)時(shí)除了信貸環(huán)境的整體寬松以外，還有降低首付比例、取消認(rèn)房認(rèn)貸、貸款利率打折等一系列住房類專項(xiàng)配套信貸政策。
所以這就導(dǎo)致了超發(fā)的貨幣直接進(jìn)入樓市，推動(dòng)房價(jià)迅速上漲。但是目前的房地產(chǎn)信貸實(shí)際情況是怎樣的呢，4月份居民新增長期貸款時(shí)4389億元，相比3月份下降了311億元。在如此寬松的貨幣環(huán)境下，新增的房貸需求不增反降！
水來了，但沒有進(jìn)到房地產(chǎn)。
04
第二個(gè)原因是“房住不炒”的弦依然緊繃，雖然多個(gè)地方政府和金融機(jī)構(gòu)在瘋狂試探中央的底線，但最后都被拍死。
比如3月12日，寶雞市人民政府發(fā)布了一條重磅新政，明確提出買房降首付比例、上調(diào)公積金額度，但當(dāng)晚就悄無聲息的下架了。
又比如2月21日，駐馬店提出首套房最低首付比例由30%下調(diào)為20%；公積金貸款額度由最高45萬元提高到50萬元。最終，新政經(jīng)歷了整整13天的掙扎、被約談之后，還是撤了回去。
還有3月10日，網(wǎng)傳湖州銀行下調(diào)購房首付比例，在湖州購買首套房首付比例由30%下調(diào)至最低20%，二套房首付比例由40%下調(diào)至最低30%，但最終湖州銀行矢口否認(rèn)。
在看到駐馬店的前車之鑒，廣州專門繞開敏感的住宅領(lǐng)域，僅僅在商服用房方面解除了針對(duì)個(gè)人的限購。但當(dāng)天晚上新政就被緊急撤回，打回原形。
沒有了寬裕的購房政策，貨幣再寬松，買不了房也是沒用的。
從這個(gè)角度說，我們繼續(xù)延續(xù)年初的判斷，2020年全國樓市沒有大機(jī)會(huì)。
05
但是我請(qǐng)大家也不要對(duì)樓市徹底悲觀。
大環(huán)境封死了總體的上限，但并不代表沒有機(jī)會(huì)。
過去兩三年，很多城市的房價(jià)雖然不漲了，然而基本面卻在持續(xù)改善。
2017到2020，人們收入增加了多少，現(xiàn)金流改善了多少，家庭資產(chǎn)增加了多少，相信大家一定有所體會(huì)。
不少城市板塊也在過去幾年中完成了蛻化。
產(chǎn)業(yè)進(jìn)駐、人口導(dǎo)入、商業(yè)開張，從郊區(qū)變市區(qū)，從睡城變宜居之城，從不毛之地到就業(yè)熱土，只要經(jīng)濟(jì)在發(fā)展，城市在擴(kuò)張，潛力板塊的實(shí)力，一定不會(huì)辜負(fù)人們的期待。
所以我們看到很多板塊，因?yàn)榻缑妫驗(yàn)樾马?xiàng)目，因?yàn)橛泻梅孔�，整個(gè)區(qū)域被帶動(dòng)起來。
比如上海浦東的張江南區(qū)，三年前要地鐵沒地鐵，要學(xué)校沒學(xué)校，記得當(dāng)年去上科大新校區(qū)的時(shí)候得從2號(hào)線金科路換公交，踩過一大片泥濘才進(jìn)的去。
而如今，13號(hào)線地鐵通了，萬科和建平的學(xué)校有了，微軟、IBM、云從科技、恒瑞醫(yī)藥、華大基因紛紛入駐，購物中心也提上了日程。
于是我們可以看到，過去三年雖然上海整體大盤都沒漲，但張江南區(qū)的萬科翡翠公園就默默的從2017年的7萬一平漲到了目前的接近9萬一平。
這就是實(shí)實(shí)在在購買力的支撐。
目前的學(xué)區(qū)房的火熱行情背后，也是如此。
小孩上學(xué)是剛性需求，公民同招背景下，為了學(xué)區(qū)，看似平平無奇的中產(chǎn)家庭，突然就搬出了幾百萬現(xiàn)金，七成首付去買了套七八百萬的房子。
有人問，這些錢都是從哪來的？我想說，在真實(shí)的需求面前，這真的不算事兒。
在這背后，這種因?yàn)榛久娓纳频纳蠞q，因?yàn)檎鎸?shí)購買需求的上漲，是有價(jià)值依據(jù)支撐的。但是經(jīng)濟(jì)大環(huán)境又不足以支撐這種上漲去擴(kuò)散，而且房住不炒又非常微妙地控制住了預(yù)期。
于是，在這些多重作用下，我們只能發(fā)現(xiàn)有點(diǎn)狀行情出現(xiàn)，沒有大面上的機(jī)會(huì)。有不少星星之火出現(xiàn)，能不能抓住，就真的很考驗(yàn)大家的實(shí)力了。
06
好，最后給大家一個(gè)建議吧。
在這種大的限制政策下，所有買房的想法，應(yīng)該回歸需求本源，壓制一下炒作的心態(tài)，更多的是自住，兼顧一些投資保值，這樣進(jìn)可攻退可守。
而來自市場一線的反饋的確也是這樣，這些天我們?cè)谏虾５木�下咨詢，是很久沒見到那種純投資客戶了，就是那種放滿杠桿買房的朋友。
現(xiàn)在的客戶買房說到底還是要讓自己住的好一點(diǎn)。改善和學(xué)區(qū)會(huì)成為未來一二年的主線，就像過去二年那樣。這個(gè)結(jié)構(gòu)性機(jī)會(huì)請(qǐng)大家務(wù)必注意下。
有點(diǎn)意思的是，終于在房改二十年后，房子在人們心智中的定位，慢慢變得像個(gè)家了，褪去金融籌碼的味道。
而我作為一個(gè)房產(chǎn)配置者，忽然有點(diǎn)興奮起來。這二十年間，市場主力品種從最早的老破小，到大面積低單價(jià)，再到現(xiàn)在的學(xué)區(qū)改善。每一次市場口味的轉(zhuǎn)移，意味著估值體系的重塑。
我們喜歡變化的市場，因?yàn)椋?/p>
沒有變化，哪有后來人的機(jī)會(huì)。
以上是正文，來自南山、平層86和觀觀。
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