下半年，熱點(diǎn)城市樓市熱度是否會(huì)持續(xù)？這種熱度會(huì)擴(kuò)散到其他城市嗎？房?jī)r(jià)還會(huì)繼續(xù)大漲嗎？房地產(chǎn)調(diào)控政策在“松”與“緊”之間如何走？購房需求的增量空間有多大？新京報(bào)房產(chǎn)新聞部記者邀請(qǐng)了6位來自于房地產(chǎn)行業(yè)的企業(yè)高管、機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人展開一場(chǎng)圓桌討論，探討與預(yù)測(cè)下半年房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)。
【圓桌嘉賓】
彬韋（化名） 華東某上市房企副總裁
劉策 佳兆業(yè)集團(tuán)首席戰(zhàn)略官
張鵬 當(dāng)代置業(yè)總裁
仲鈺（化名） 華東某上市房企副總裁
丁祖昱 易居企業(yè)集團(tuán)CEO
黃瑜 中國(guó)指數(shù)研究院常務(wù)副院長(zhǎng)
【核心觀點(diǎn)】
1、熱點(diǎn)城市樓市熱度總體上會(huì)持續(xù)，也會(huì)擴(kuò)散到其他基本面較好的城市，但不會(huì)形成大面積帶動(dòng)作用。市場(chǎng)可能會(huì)出現(xiàn)新一輪周期輪動(dòng)，但熱度不會(huì)像之前那樣激烈，預(yù)計(jì)房?jī)r(jià)不會(huì)出現(xiàn)大幅度快速增長(zhǎng)。
2、在因城施策、地方政府發(fā)揮主體責(zé)任的機(jī)制下，各地政策總體上有松有緊，但預(yù)計(jì)松多緊少。對(duì)于類似寧波、杭州、東莞這些房?jī)r(jià)、地價(jià)漲幅過快的城市，政策會(huì)有所加緊；對(duì)于部分市場(chǎng)下降過快的城市，不排除進(jìn)一步在堅(jiān)持底線的同時(shí)會(huì)適當(dāng)放松或者加大購房支持。
3、整體來看，購房需求大幅收斂的可能性不存在，市場(chǎng)需求增減對(duì)沖，基本保持平穩(wěn)、略有下降。此外，在疫情影響下，市場(chǎng)換房需求仍存較大釋放空間。
價(jià)格倒掛、貨幣寬松等因素，助推熱點(diǎn)城市樓市大熱
新京報(bào)：
今年上半年，包括深圳、上海、東莞、杭州、南京、成都等一二線熱點(diǎn)城市樓市大熱，部分地區(qū)甚至出現(xiàn)萬人搖號(hào)搶房的現(xiàn)象，二手房?jī)r(jià)格也出現(xiàn)明顯上漲，這背后的主要原因是什么？劉策：
對(duì)于一二線熱點(diǎn)城市樓市大熱的現(xiàn)象，我認(rèn)為背后的主要原因有以下幾個(gè)：首先是這些城市本身基本面較好，購房需求充足，受疫情抑制的部分剛性需求快速釋放，改善型需求積累增加。其次，熱點(diǎn)城市普遍有限價(jià)政策，部分項(xiàng)目出現(xiàn)價(jià)格倒掛現(xiàn)象，也帶動(dòng)市場(chǎng)熱度上升。此外，受調(diào)控政策和貨幣政策刺激，從過去幾輪房地產(chǎn)周期看，調(diào)控政策和貨幣政策是影響房地產(chǎn)短周期的主要因素。具體來看，調(diào)控政策處于最近兩三年來最友好階段，過去受政策抑制的部分需求得到一定釋放。去年年底以來，包括上述熱點(diǎn)城市在內(nèi)的大部分城市，都有直接的調(diào)控政策松動(dòng)或者人才引進(jìn)政策帶來的變相松動(dòng)，比如深圳取消豪宅稅、杭州高層次人才落戶及購房新政、成都放開了高新南區(qū)與天府新區(qū)限購政策等。與此同時(shí)，貨幣寬松、利率下行，今年以來2次降準(zhǔn)、3次降息，預(yù)計(jì)年內(nèi)還有降準(zhǔn)降息，這都利好剛需，不可避免地刺激部分投資需求。
張鵬：
原因有以下幾點(diǎn)，一是一些熱點(diǎn)城市存在一二手房倒掛現(xiàn)象，受制于嚴(yán)格限價(jià)政策，導(dǎo)致新房售價(jià)跟二手房售價(jià)出現(xiàn)明顯的價(jià)差。二是剛需市場(chǎng)因疫情導(dǎo)致需求延遲釋放，從而帶動(dòng)市場(chǎng)需求量階段性快速增長(zhǎng)。三是市場(chǎng)對(duì)未來貨幣增發(fā)及量化寬松政策的預(yù)期，造成短期資金涌入樓市形成短期熱點(diǎn)。政策堵漏洞，熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)持續(xù)上漲可能性小
新京報(bào)：
下半年，熱點(diǎn)城市樓市熱度是否會(huì)持續(xù)？這種熱度會(huì)擴(kuò)散到其他城市嗎？房?jī)r(jià)會(huì)繼續(xù)大漲嗎？劉策：
對(duì)于下半年，我認(rèn)為熱點(diǎn)城市樓市熱度總體上會(huì)持續(xù)，也會(huì)擴(kuò)散到其他基本面較好的城市，甚至?xí)霈F(xiàn)新一輪周期輪動(dòng)，但熱度不會(huì)像之前幾輪周期那樣激烈，持續(xù)時(shí)間也不會(huì)那么長(zhǎng)。房?jī)r(jià)會(huì)有上漲，但預(yù)計(jì)不會(huì)出現(xiàn)大幅度快速增長(zhǎng)，主要原因是行業(yè)調(diào)控基調(diào)依然堅(jiān)持“房住不炒”，穩(wěn)字當(dāng)頭，如果出現(xiàn)市場(chǎng)過熱，房?jī)r(jià)上漲過快，政策端會(huì)進(jìn)一步打補(bǔ)丁、堵漏洞。張鵬：
近期政府對(duì)于杭州、寧波、東莞等熱點(diǎn)城市再次收緊樓市調(diào)控，主要還是抑制房?jī)r(jià)上漲的苗頭，未來熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)持續(xù)上漲的可能性較低。中央政府多次重申“房住不炒”，保持房?jī)r(jià)穩(wěn)定態(tài)勢(shì)仍將是房地產(chǎn)行業(yè)的主基調(diào)。預(yù)計(jì)下半年不同城市的分化將更加明顯，熱點(diǎn)城市的價(jià)格上揚(yáng)不會(huì)形成大面積的帶動(dòng)作用。丁祖昱：
從市場(chǎng)成交情況來看，今年下半年會(huì)出現(xiàn)小幅波動(dòng)，三季度從成交量來說可能會(huì)有所回落，城市之間、項(xiàng)目之間會(huì)出現(xiàn)分化。特別是一些非長(zhǎng)三角、粵港澳區(qū)域范圍內(nèi)的三四線城市，他們的樓盤去化壓力會(huì)更大。預(yù)計(jì)下半年各地調(diào)控政策有松有緊，趨向松多緊少
新京報(bào)：
上半年，地方房地產(chǎn)調(diào)控政策密集出臺(tái)，有松有緊，10個(gè)地方嘗試放松限購，但是最后遭遇一日游。與此同時(shí)，包括寧波、杭州、東莞在內(nèi)的多個(gè)地方樓市因?yàn)闊岫却笤觯{(diào)控政策出現(xiàn)收緊跡象。下半年，樓市調(diào)控政策將會(huì)怎么走？彬韋：
下半年調(diào)控政策不會(huì)逆轉(zhuǎn)，受疫情影響，中國(guó)經(jīng)濟(jì)下行壓力巨大，就業(yè)壓力也很大，雖然今年沒有公布經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)目標(biāo)，但不等于沒有目標(biāo)，只有經(jīng)濟(jì)發(fā)展才能解決疫情帶來的各種問題。在經(jīng)濟(jì)發(fā)展中，只有房地產(chǎn)容量大，只要加大投資就能見效，也能把經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的基本盤穩(wěn)住。所以，地方政府在一城一策下，應(yīng)該不會(huì)出什么對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控的負(fù)面政策。仲鈺：
下半年“房住不炒”的大方針不會(huì)變，熱點(diǎn)城市會(huì)繼續(xù)受到高度關(guān)注，調(diào)控適度收緊，避免在貨幣放水下房?jī)r(jià)上漲預(yù)期向其他城市蔓延。劉策：
下半年總體上會(huì)延續(xù)當(dāng)前的調(diào)控政策，一是堅(jiān)持總體調(diào)控基調(diào)，放松限購、觸碰“房住不炒”底線的政策依然不可能出現(xiàn)。二是在因城施策、地方政府發(fā)揮主體責(zé)任的機(jī)制下，各地政策總體上有松有緊，但預(yù)計(jì)松多緊少。對(duì)于類似寧波、杭州、東莞這些房?jī)r(jià)、地價(jià)漲幅過快的城市，政策會(huì)有所加緊；對(duì)于部分市場(chǎng)下降過快的城市，不排除進(jìn)一步在堅(jiān)持底線的同時(shí)會(huì)適當(dāng)放松或者加大購房支持。丁祖昱：
我認(rèn)為政策肯定會(huì)繼續(xù)保持平穩(wěn)，其中中央政策還是強(qiáng)調(diào)穩(wěn)定，地方政府可能會(huì)根據(jù)實(shí)際情況因城施策，總的政策趨勢(shì)還是相對(duì)寬松為主，除非有個(gè)別城市出現(xiàn)了房?jī)r(jià)大幅上漲、炒房等情況，否則今年沒有太大的必要在政策上收縮，主要因?yàn)閺慕衲暾w情況來看，經(jīng)濟(jì)壓力仍然巨大。黃瑜：
隨著疫情緩和，市場(chǎng)預(yù)期逐步恢復(fù)，購房需求在上半年調(diào)控優(yōu)化、信貸環(huán)境改善等因素影響下表現(xiàn)較為活躍，部分城市土地市場(chǎng)熱度較高、房?jī)r(jià)上漲預(yù)期增強(qiáng)，均在一定程度上對(duì)市場(chǎng)的穩(wěn)定帶來擾動(dòng)。在“房住不炒”定位保持不變的背景下，因城施策進(jìn)行調(diào)控邊際改善的空間在縮窄，部分房?jī)r(jià)上漲預(yù)期較強(qiáng)的城市或?qū)⑨槍?duì)性出臺(tái)調(diào)控政策以穩(wěn)定預(yù)期，特別是金融監(jiān)管方面或?qū)⑦M(jìn)一步趨于嚴(yán)格。但整體來說，當(dāng)前宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行壓力仍較大，房地產(chǎn)行業(yè)“壓艙石”作用凸顯，為保障房地產(chǎn)行業(yè)穩(wěn)定運(yùn)行，行業(yè)調(diào)控也不具備明顯收緊的基礎(chǔ)，下半年市場(chǎng)政策環(huán)境整體將保持相對(duì)穩(wěn)定。未來市場(chǎng)換房需求仍存較大釋放空間
新京報(bào)：
從購房者角度來講，上半年后半程的銷售恢復(fù)來自于因?yàn)橐咔槎糁频男枨髲?fù)蘇。下半年，購房需求的增量空間還有多大？仲鈺：
城鎮(zhèn)化進(jìn)程不會(huì)變，政策推動(dòng)力在加大；疫情導(dǎo)致收入預(yù)期下降的心理沖擊逐漸過去，剛需購房有所恢復(fù)；過去滿足“有”的住房品質(zhì)已不適應(yīng)目前“好”的住房需求，改善型需求占比逐漸提升；貨幣貶值預(yù)期下，資產(chǎn)保值意愿提升財(cái)富人群購房需求。但全球疫情與經(jīng)濟(jì)分化存在不確定性，中國(guó)經(jīng)濟(jì)無法免受拖累，經(jīng)濟(jì)收入預(yù)期仍存一定變數(shù)。整體來看，購房需求大幅收斂的可能性不存在，市場(chǎng)需求增減對(duì)沖，基本保持平穩(wěn)、略有下降。黃瑜：
在下半年行業(yè)政策環(huán)境將保持相對(duì)穩(wěn)定的背景下，隨著短期內(nèi)信貸寬松、調(diào)控優(yōu)化等政策利好邊際效應(yīng)持續(xù)減弱，以及前期積壓的需求連續(xù)較快釋放后，市場(chǎng)需求入市節(jié)奏或有放緩，加之國(guó)際疫情持續(xù)蔓延、我國(guó)部分地區(qū)疫情有所反復(fù)，下半年國(guó)內(nèi)疫情發(fā)展及經(jīng)濟(jì)走向仍存一定不確定性，進(jìn)而將制約市場(chǎng)規(guī)模反彈力度，下半年市場(chǎng)處在調(diào)整通道的概率較大。隨著新型城鎮(zhèn)化的加快推進(jìn)，人口自由流動(dòng)下，具備較強(qiáng)人口吸引力的中心城市和城市群的市場(chǎng)需求仍有較大支撐。另外，在疫情的影響下，市場(chǎng)換房需求仍存較大釋放空間。根據(jù)最新中指百城居民置業(yè)意愿調(diào)查結(jié)果顯示，6月，近四成受訪者表示短期購房需求為換房改善。
