中國的城鎮(zhèn)化正在進入“2.0時代”，主要特征是
增量人口和增量資金加速流入中心城市及其都市圈、城市群，城市發(fā)展呈現(xiàn)出“強者恒強、弱者恒弱”的馬太效應(yīng)。
之所以會出現(xiàn)這種現(xiàn)象，主要是兩個原因造成的：
第一，人口紅利終結(jié)，新生兒數(shù)量趨勢性走低，大中小城市都可以獲得“人口蛋糕”的時代結(jié)束了。更何況，中國的常住人口城鎮(zhèn)化率達到了60.6%，城鎮(zhèn)化最迅猛的時期也結(jié)束了。
第二，鑒于人口趨勢的變化，大基建、新基建勢必向有人口增量的地區(qū)傾斜，否則只能浪費錢財、毫無效率。所以，公共設(shè)施的提升也呈現(xiàn)了強者恒強、弱者恒弱的態(tài)勢，最終引導(dǎo)著企業(yè)、增量人口和資金向中心城市及其都市圈、城市群集中。
看懂了這個趨勢，就會知道：未來10年，中國樓市價值提升最快的區(qū)域，未必是大城市的核心區(qū)，而很有可能是都市圈里的“新極點”。
“新極點”之所以產(chǎn)生，是因為都市圈的形成、發(fā)展，給一些片區(qū)帶來了價值“直升飛機式”的提升。
有的“新極點”是產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移形成的，比如東莞的松山湖，因為華為終端總部的遷入，突然光彩照人；有的是因為交通變化形成的，比如惠州南站、東莞南站、北京新機場、南通新機場（上海第三機場）等片區(qū)；有的是因為政策餡餅砸中頭形成的，比如橫琴、南沙、海南。
有10個片區(qū)，非常值得投資者關(guān)注，它們很有可能在未來10年跑贏大盤，創(chuàng)造財富奇跡。
1、臨深片區(qū)
“臨深”，就是指靠近深圳的片區(qū)。之所以把“臨深”放在第一位，是因為深圳面積太小，匯聚的資金、人口太多。
以資金密度來觀察，深圳單位面積承載的“金融機構(gòu)本外幣存款余額”，大約是北京的4倍，上海的2倍。至于深圳的人口密度，也達到了北京的5倍，上海的2倍以上。
我們還可以計算深圳單位面積承載的上市公司市值，發(fā)明專利數(shù)量，都將是北京、上海的數(shù)倍。
面積太小，能量又比較足，所以深圳的外溢能力可能是中國城市里最強的。事實上在大灣區(qū)，香港基本上沒有外溢能力了，有限的資金主要流向歐美，而不太流向內(nèi)地。
所以在大灣區(qū)，“外溢之王”是深圳。大灣區(qū)城市希望能有跨越式發(fā)展，無不希望搭上深圳。
深圳由于面積太小，政府已經(jīng)在東莞買地規(guī)劃建設(shè)自己的人才房。這在全國恐怕還是第一例。
此外，深圳還有擴容或者擴權(quán)的強烈預(yù)期。如果擴容，東莞的臨深三鎮(zhèn)（鳳崗、塘廈、清溪）和惠州（特別是南部），都有可能成為深圳的一部分。即便短期內(nèi)無法實現(xiàn)，也很有可能在未來5到10年實現(xiàn)。
所以，惠州南部的惠陽、大亞灣，東莞臨深的南部三鎮(zhèn)（鳳崗、塘廈、清溪），以及跟深圳規(guī)劃的海洋新城毗鄰的東莞濱海灣新區(qū)，都成為非常有價值的片區(qū)
此外，中央和廣東省目前都對聯(lián)系珠江口東西兩岸的交通非常重視，深中通道將于2024年通車，深珠通道正在加緊規(guī)劃。由于深圳中心城區(qū)的西移，中山的翠亨新區(qū)，珠海的唐家、北圍，未來距離深圳中心城區(qū)的距離都比惠州南部還要近一些。只是深圳擴容的方向，很難向西，很難跨越珠江口而已。
所以，臨深注定要產(chǎn)生很多“新極點”，比如惠州的白云新城、惠州南站、大亞灣萬達廣場等片區(qū)，東莞的鳳崗、東莞南站（在塘廈）片區(qū)，東莞的濱海灣新區(qū)，中山的馬鞍島片區(qū)，珠海的唐家、北圍片區(qū)，都值得看好。就連廣州南沙，也事實上成為臨深的一個片區(qū)。
2、海南
很多人看不起海南，認為它是扶不起的阿斗。因為海南全省的GDP只有5300億（2019年），還沒有嘉興一個地級市多，海南全省參與全國（內(nèi)地）城市排名，都不能進入前40名。
而這樣一個3萬平方公里的省份，過去30多年獲得了3個歷史大機遇。1988年建省、建特區(qū)，轟轟烈烈了一番之后，除了房地產(chǎn)泡沫和幾個走私大案，似乎沒留下什么。
2010年建設(shè)國際旅游島，最終把房價搞了上去，讓三亞旅游的價格遠高于東南亞，最后產(chǎn)生了“窮人旅游去國外，富人旅游去三亞”的怪現(xiàn)象。
現(xiàn)在，零關(guān)稅+自由貿(mào)易港來了。海南能不能看好？很多人充滿疑慮。我的看法是：可以看好。
原因很簡單，這次政策力度太大了。不僅僅很多商品零關(guān)稅進口，內(nèi)地居民到海南旅游，還享有每年10萬元的免稅購物額度。此外，企業(yè)全面享受15%的所得稅率，個稅則基本上跟香港一樣，遠低于內(nèi)地。
有了這些政策的刺激，海南即將開啟一個新時代。即便不能“大富大貴”，價值也會全面提升。而且海南一次性收回了相當于6年批出的土地，嚴格限制新增住宅用地，土地向旅游等實體經(jīng)濟傾斜。
其結(jié)果必然是：住房價格長線看好，旅游物業(yè)、商辦物業(yè)長期被供應(yīng)量壓制。
海南的西部岸線有核電站、石化項目和散裝港，所以價值不如東部岸線。從海口西海岸到三亞以西的海南東部岸線，是被刻意保留的，環(huán)境有比較大的優(yōu)勢。如果投資不動產(chǎn)，要首選這個區(qū)域。其中�？诮瓥|新區(qū)定位比較高，再加上絕對價格低，所以比較有投資價值。
雖然目前海南房價仍然疲弱，但幾年之后就會有顯著變化，到時候普通人可能高攀不起。
3、廊坊
北三縣，是河北廊坊的一塊飛地，被天津和北京包圍。北三縣包括三河市、大廠回族自治縣以及香河縣，總面積1277平方千米，人口111.3萬。
從上圖可以看出廊坊和北京的密切關(guān)系：北京西面和北面都是大山，沒有發(fā)展空間，只能向東面和南面發(fā)展。而北三縣正好堵著北京的東大門，制約著通州副中心的發(fā)展空間。而廣陽區(qū)、固安縣和永清縣則堵著北京的南大門，北京新機場的部分區(qū)域就在廊坊。
所以，廊坊事實上是北京都市圈最核心的成員之一。而天津雖然近在咫尺，但跟北京更多是競爭關(guān)系，而且距離稍遠。在獲得北京資源外溢上，反而不如廊坊。
北三縣就顯得更加特殊，大家熟知的燕郊鎮(zhèn)其實就是三河市的一部分。目前北三縣除了官員任命之外，基本上都聽命于通州區(qū)，號稱“半入北京”。只是由于北京要控制人口，紓解非首都功能，所以沒有把北三縣直接劃入北京。從長遠看，北三縣事實上已經(jīng)成為北京的一部分。
所以，北三縣不動產(chǎn)具有長線價值，尤其是隨著地鐵、輕軌規(guī)劃的明確，距離站點800米內(nèi)的樓盤價格，未來有很大彈跳能力。
至于廊坊南部的廣陽區(qū)、固安縣和永清縣，也面臨著重大發(fā)展機遇，因為離北京實在太近了。
廊坊跟北京的親密程度，超過了昆山、嘉善、南通跟上海的關(guān)系。只是廊坊本身產(chǎn)業(yè)一般，還有待積蓄力量。
4、長三角一體化示范區(qū)
在長三角新一輪國家戰(zhàn)略里，有所謂的“大特區(qū)”、“小特區(qū)”和“一個中心點”。
“一個中心點”是指上海的虹橋商務(wù)區(qū)，“小特區(qū)”是指上海的臨港自貿(mào)新片區(qū)（實驗自由港政策的地方），“大特區(qū)”就是“長三角生態(tài)綠色一體化發(fā)展示范區(qū)”。
注意，這個“示范區(qū)”主要是示范“生態(tài)綠色一體化發(fā)展”的，跟深圳的“中國特色社會主義先行示范區(qū)”不同。深圳的示范區(qū)，是向全世界證明社會主義制度和黨領(lǐng)導(dǎo)的優(yōu)勢，因此深圳示范區(qū)的意義更為重大。
但即便如此，長三角的示范區(qū)也非常值得期待。它地跨滬蘇浙，毗鄰淀山湖，位于上海青浦、江蘇吳江、浙江嘉善三地，面積接近2300平方公里。其中，青浦676平方公里，吳江1092平方公里，嘉善506平方公里。示范區(qū)先行啟動區(qū)為660平方公里，行政區(qū)域包括金澤、朱家角、黎里、西塘和姚莊。
在這個示范區(qū)里，將以先進制造業(yè)為核心產(chǎn)業(yè)，注重環(huán)保、生態(tài)和傳統(tǒng)文化的保護，將引進周邊城市，特別是上海的優(yōu)質(zhì)教育、醫(yī)療資金，還將有密集的軌道交通。因此，區(qū)域內(nèi)不動產(chǎn)的價值將全面提高。
其中淀山湖儼然是第二個松山湖，或者說是升級版、擴大版的松山湖，華為在這里也有龐大的基地，還有會更多龍頭企業(yè)入駐。
