針對(duì)這個(gè)靈魂拷問(wèn)，不同城市的人或許會(huì)有不同的答案。深圳東莞寧波杭州的人說(shuō)漲瘋了，濟(jì)南青島鄭州天津的人說(shuō)還在跌。
對(duì)于全國(guó)房產(chǎn)均價(jià)而言，沒(méi)有機(jī)構(gòu)有直接公布這個(gè)數(shù)據(jù)，但是我們可以結(jié)合國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的相關(guān)數(shù)據(jù)計(jì)算得來(lái)。
今年1-6月，全國(guó)商品房銷(xiāo)售額66895億元，銷(xiāo)售面積69404萬(wàn)平方米，銷(xiāo)售額除以銷(xiāo)售面積得出的平均房?jī)r(jià)是9638元/平米，而去年的平均房?jī)r(jià)是9310元/平米，上漲4%。
也就是說(shuō)，從整體上看，哪怕上半年受疫情沖擊之下，房?jī)r(jià)卻保持著不錯(cuò)的上漲態(tài)勢(shì)。
01
事實(shí)上，不管從各個(gè)數(shù)據(jù)而言，樓市真的回暖了！
1、商品房銷(xiāo)售面積和銷(xiāo)售額在大幅度回升
1—6月份，商品房銷(xiāo)售面積69404萬(wàn)平方米，同比下降8.4%，降幅比1—5月份收窄3.9個(gè)百分點(diǎn)；商品房銷(xiāo)售額66895億元，同比下降5.4%，降幅比1—5月份收窄5.2個(gè)百分點(diǎn)。
2、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)景氣指數(shù)在大幅回暖
6月份國(guó)房景氣指數(shù)已經(jīng)達(dá)到了99.85，離100只差毫厘。
3、開(kāi)發(fā)商資金最緊張的時(shí)候已經(jīng)過(guò)去
1—6月份，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金83344億元，同比下降1.9%，降幅比1—5月份收窄4.2個(gè)百分點(diǎn)。
以上3個(gè)數(shù)據(jù)的趨勢(shì)圖，非常明顯的一點(diǎn)都是，都走出了一個(gè)漂亮的“深V”軌跡。
完全可以預(yù)見(jiàn)，樓市最困難的時(shí)候已經(jīng)過(guò)去，下半年只會(huì)比上半年更好。
最后，我們落到最近1個(gè)月70個(gè)大中城市的樓市表現(xiàn)來(lái)看。
6月，70個(gè)大中城市中，新房銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比上漲的城市數(shù)量有61個(gè)，創(chuàng)2019年7月以來(lái)的新高；二手房?jī)r(jià)格環(huán)比上漲的城市數(shù)量有50個(gè)，創(chuàng)下2019年6月以來(lái)的新高。
加入房?jī)r(jià)上漲行列的城市越來(lái)越多，新一輪地產(chǎn)牛市，新一波房?jī)r(jià)上漲行情要來(lái)了嗎？
02
新一波全國(guó)性上漲要達(dá)成，至少要滿(mǎn)足這兩大條件，貨幣放水、限購(gòu)放開(kāi)。
7月20日，新一月的LPR公布。很遺憾，沒(méi)有任何變動(dòng)，也就是說(shuō)沒(méi)有發(fā)生降息。到目前為止，LPR已經(jīng)3個(gè)月維持原地不動(dòng)了。
實(shí)際上，今年的3次降準(zhǔn)，M2相比去年的明顯提速，資金應(yīng)該是非常充裕的。
從2020年3月開(kāi)始，M2就開(kāi)啟了10%以上的增速增長(zhǎng)。截止到6月，M2已經(jīng)達(dá)到了213萬(wàn)億。
水是放得夠多了，但是水有流入房地產(chǎn)嗎？我們可以來(lái)看央行近期公布的銀行數(shù)據(jù)，關(guān)于最近4年，上半年新增住戶(hù)貸款、新增貸款的情況。
從上表可以看出，最近4年的上半年，新增住戶(hù)貸款占新增貸款的比例越來(lái)越少。
2017年上半年“新增住戶(hù)貸款”占“新增貸款”達(dá)到了47%，是近年來(lái)最高的。隨后連續(xù)3年下降，2020年的下降幅度最嚴(yán)重，從39%下降到了29%，跌了10個(gè)百分點(diǎn)。
2020年上半年的新增住戶(hù)貸款，只新增了3.56萬(wàn)億，創(chuàng)4年來(lái)新低。但要知道的是，2020年上半年新增貸款卻達(dá)到了12.09萬(wàn)億，比2019年上半年暴增了25%。
這說(shuō)明了什么？
印鈔還在繼續(xù)，熱錢(qián)還在流入，只是沒(méi)有更多地流入房地產(chǎn)。
另一方面，限購(gòu)不僅沒(méi)有放開(kāi)，而且是還在收緊的態(tài)勢(shì)。
關(guān)于限購(gòu)，近期最重磅的新聞，當(dāng)然是樓市的龍頭，深圳被搞了！
絕對(duì)是史上最嚴(yán)樓市政策，這應(yīng)該就是政策頂了！
落戶(hù)后，需要3年社保才能買(mǎi)房；離婚3年內(nèi)，家庭房產(chǎn)套數(shù)按婚前計(jì)算；二手房增值稅滿(mǎn)2免征升級(jí)為滿(mǎn)5免征；凡750萬(wàn)（含）總價(jià)以上的房子，都被定義為豪宅，購(gòu)買(mǎi)二套房首付增加的同時(shí)，稅費(fèi)成本也增加了！
在購(gòu)房資格，杠杠利用，買(mǎi)房成本上，全方面封堵打壓深圳的炒房資金，甚至不惜可能會(huì)錯(cuò)殺剛需。
而這就是樓市出頭鳥(niǎo)要付出的代價(jià)！
在此之前，已經(jīng)有多個(gè)熱點(diǎn)城市出臺(tái)了調(diào)控新政。
7月2號(hào)，杭州、東莞在同一天發(fā)布了調(diào)控政策。杭州的核心是優(yōu)化搖號(hào)情況，東莞的核心是限制新房漲幅。
7月6號(hào)，寧波發(fā)布調(diào)控政策。洋洋灑灑十條措施，最具殺傷力的一條是寧波擴(kuò)大了限購(gòu)區(qū)域。
相比深圳的新政，這三個(gè)城市的新政可以說(shuō)是不痛不癢，意思意思作罷。但的確，只要深圳這個(gè)龍頭控制住，其他城市掀不起什么大浪。龍頭一旦被打下，其他只能作鳥(niǎo)獸散。
上半年樓市在復(fù)蘇，全國(guó)沒(méi)有發(fā)生一例樓市調(diào)控升級(jí)。而下半年一開(kāi)啟，樓市復(fù)蘇得到確認(rèn)，調(diào)控隨即而來(lái)。
這一波節(jié)奏走得不是一般的緊湊！
而這是什么信號(hào)？
03
當(dāng)下的樓市，處于一個(gè)非常微妙的階段。
對(duì)內(nèi)，疫情沖擊下的經(jīng)濟(jì)恢復(fù)，需要房地產(chǎn)繼續(xù)發(fā)揮壓艙石的作用。所以，下半年的樓市只能比上半年要更好。還沒(méi)復(fù)蘇的重點(diǎn)城市，大概率也會(huì)復(fù)蘇起來(lái)！
對(duì)外，中美博弈近期加劇之下，外部環(huán)境變得非常不確定。所以，樓市絕對(duì)不能再走回16年大漲的老路，當(dāng)下推高資產(chǎn)泡沫，相當(dāng)于自我傷害，對(duì)我方非常不利，很容易就被特朗普政府抓到打擊漏洞。
所以，樓市普漲、大漲在接下來(lái)2-3年內(nèi)不再會(huì)有，全新的一波慢牛行情、局部牛市已在上演！
在此之下，快進(jìn)快出的炒房時(shí)代結(jié)束，與之對(duì)應(yīng)的是放長(zhǎng)線(xiàn)，釣大魚(yú)的時(shí)代！
