政策以供給端利好為主，如延遲繳納土地出讓金、降低新房的預(yù)售條件、延長開竣工期限等，輔助企業(yè)渡過疫情帶來的難關(guān)。在需求端，人才引進和落戶放松是重點，部分城市試探性出臺需求端刺激政策并未成功。
因此，對于大部分房企而言，下半年仍面臨較大的銷售壓力。到全年的“收官”報告出來時，還能有幾家歡喜，難說。
2020年這一劫，房企還得接著渡。
本文由無冕財經(jīng)（wumiancaijing）原創(chuàng)首發(fā)
作者：陳欣苗
編輯：雷緩之
設(shè)計：布冬
編輯助理：朱智琪
從跌落谷底到企穩(wěn)回升，夾雜局部“躁動”，樓市上半年“收官”。
7月16日，國家統(tǒng)計局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，1月至6月，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資、商品房銷售面積和銷售額、房企到位資金等多項指標降幅連續(xù)5個月收窄。其中，房地產(chǎn)開發(fā)投資增速在6月首次轉(zhuǎn)正，6月單月銷售規(guī)模實現(xiàn)連續(xù)兩月同比上漲。
“從規(guī)模與增速看，上半年全國樓市經(jīng)歷20年新低后完成了V型反轉(zhuǎn)，至年中已創(chuàng)新高、抹平疫情影響�！�克而瑞指出。
市場持續(xù)回暖之下，今年6月，70個大中城市中，新房、二手房價格上漲城市數(shù)量均創(chuàng)2019年7月以來新高；各等級城市的新房、二手房同環(huán)比均上升。
“就房價走勢看，實際上已經(jīng)走出了過冷的區(qū)間，至少隨著市場交易的反彈，房價絕對下跌的空間不大�！币拙友芯吭褐菐熘行难芯靠偙O(jiān)嚴躍進對無冕財經(jīng)（ID：wumiancaijing）研究員表示，當前也需要防范部分城市房價過熱的現(xiàn)象，今年7月深圳的“深八條”政策，就體現(xiàn)了這一點，說明房價若是不穩(wěn)定，依然會有各類管控政策。
進入下半年，一邊是東莞、杭州、寧波、深圳、南京等市場高熱城市相繼收緊樓市調(diào)控。另一邊，成都再現(xiàn)“萬人搖”神盤、上海千人搶千萬元豪宅等樓市火爆行情又重新上演。隨著疫情的影響逐步減弱，樓市將走向何方？
近8成城市房價上漲
年初疫情突襲，樓市瞬間跌入“冰點”，1月至2月，全國商品房銷售面積下降近四成，銷售額降幅也達到36%。3月以來，隨著疫情好轉(zhuǎn)、各行業(yè)復(fù)產(chǎn)復(fù)工的推進，市場逐步回溫。
據(jù)國家統(tǒng)計據(jù)數(shù)據(jù)，今年6月，全國商品房銷售面積超過2億平方米，環(huán)比增長40%至疫后新高；銷售金額突破2萬億元，創(chuàng)近3年同期新高。受此拉動，2020年1月至6月，銷售面積、銷售金額累計同比跌幅為8.4%、5.4%，分別收窄3.9個百分點、5.2個百分點。
克而瑞指出，6月全國銷售金額再創(chuàng)新高的主要支撐力，源于東部、西部和核心一二線城市樓市快速修復(fù)，而上半年全國樓市銷售增速得以實現(xiàn)V型逆轉(zhuǎn)，則主要依賴于中高端需求持續(xù)釋放。
體現(xiàn)在數(shù)據(jù)上。據(jù)國家統(tǒng)計據(jù)數(shù)據(jù)，1月至6月東部地區(qū)的降幅較小，同比下降5.4%；其次是西部地區(qū)同比下降5.6%，中部地區(qū)和東北地區(qū)同比分別下降14.1%和14.7%。
此外，上半年27城共計277個項目認籌率超100%，主要集中在寧波、南京、成都、上海等核心一、二線城市的中高端項目。
嚴躍進對無冕財經(jīng)（ID：wumiancaijing）研究員表示，市場可以恢復(fù)，除需求持續(xù)釋放之外，另外一個很重要的因素是疫情下的危機感，尤其是資本市場方面表現(xiàn)不穩(wěn)定，所以投資買房依然是被認為最保險的內(nèi)容。
深圳無疑是此輪樓市復(fù)蘇中的“高燒”代表者，豪宅開盤即售罄、房抵經(jīng)營貸抬頭、百萬喝茶費重現(xiàn)等樓市火爆現(xiàn)象不斷霸屏。
無論是環(huán)比還是同比，深圳一、二手房價均領(lǐng)漲一線城市。尤其是二手房市場，據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)，6月，4個一線城市北京、上海、廣州、深圳二手住宅價格環(huán)比漲幅分別為0.7%、0.4%、0.8%和1.9%，同比漲幅分別為2.2%、3.3%、1.0%和14.3%。
▲圖片說明：2020年6月70個大中城市一手房價格一覽。圖片來自《中國建設(shè)報》。“實際上，上半年深圳二手房市場確實出現(xiàn)了比較多的炒作，尤其是一些學(xué)區(qū)較好的、位于前海等區(qū)域的房產(chǎn)項目，漲價是比較明顯的�！眹儡S進指出，隨著深圳“深八條”政策的出臺，總體上深圳后續(xù)房價會有降溫的態(tài)勢。
在率先復(fù)蘇的一二線城市中，深圳之外，寧波、東莞、杭州等城市同樣出現(xiàn)過熱現(xiàn)象。其中，杭州上半年土地出讓金居全國首位，新房市場6月成交量達到19528套，創(chuàng)下2017年6月以來新房單月成交量的最高值，二手房在二季度連續(xù)三個月成交量突破上萬套。
市場活躍度的上升亦帶動房價整體回升。6月，全國70個大中城市一手、二手住宅價格環(huán)比漲幅分別為0.58%和0.31%，同比漲幅分別為4.84%和2.05%。其中，環(huán)比漲幅均有所擴大，而同比漲幅持續(xù)收窄的態(tài)勢也受到抑制。
從上漲的城市數(shù)量上看，70城中，一手住宅房價上漲的城市為61個，上漲城市數(shù)量連續(xù)4月增長；二手住宅房價上漲的城市為50個，比上月增加9個。
▲圖片說明：2020年6月70個大中城市二手房價格一覽。圖片來自《中國建設(shè)報》。“二手房市場和一手房市場類似，總體上出現(xiàn)了升溫的態(tài)勢。房價指數(shù)上行，和當前市場的表現(xiàn)有關(guān)，尤其是二季度隨著房屋交易市場的活躍，房價本身也開始重新反彈。”嚴躍進對無冕財經(jīng)（ID：wumiancaijing）研究員表示，由于部分城市房屋銷售好于房企預(yù)期，一些項目出現(xiàn)漲價，尤其是在一些搶房比較明顯的城市，房價上漲態(tài)勢也比較明顯。
半年超300次樓市調(diào)控
7月，繼杭州、東莞、寧波、深圳等之后，又一熱點城市南京遭受政策“敲打”。
7月23日，南京市住房保障和房產(chǎn)局等部門發(fā)布《關(guān)于促進我市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，明確9條管控內(nèi)容，包含加強熱點樓盤銷售管理、完善住房限購政策等。
調(diào)控背后是南京持續(xù)火熱的樓市。二季度，南京一手、二手房同比漲幅持續(xù)擴大。進入7月，三場土拍攬金達468億元，而上半年全市總土地出讓金僅為760億元。
“南京此次政策中，對于優(yōu)先購房政策和前幾日寧波政策有類似之處，充分體現(xiàn)了保障剛需等合理需求入市的導(dǎo)向，有效打擊了炒房需求，尤其是借假離婚來增加購房資格的行為�！眹儡S進對無冕財經(jīng)（ID：wumiancaijing）研究員指出，此類政策也進一步說明，熱點城市尤其是房價炒作過多的城市，政策依然以收緊為基調(diào)。
據(jù)中原地產(chǎn)研究中心的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，今年上半年房地產(chǎn)調(diào)控政策次數(shù)為304次，同比漲幅達21%，刷新了半年調(diào)控次數(shù)的歷史紀錄。
具體而言，上半年在疫情沖擊下，政策以供給端利好為主，如延遲繳納土地出讓金、降低新房的預(yù)售條件、延長開竣工期限等，輔助企業(yè)渡過疫情帶來的難關(guān)。
在需求端，人才引進和落戶放松是重點，部分城市試探性出臺需求端刺激政策并未成功。廣州、駐馬店、寶雞、濟南、海寧、柳州、青島、赤峰、荊州和淮安等至少12地房地產(chǎn)松綁政策被叫�；蛘{(diào)整。
“上半年的調(diào)控主要以恢復(fù)市場活力為主，刺激市場需求。下半年，各地仍繼續(xù)深化落實‘因城施策’，在全國開發(fā)經(jīng)營指標增速并未恢復(fù)到歷史同期水平背景下，預(yù)計政策仍在供應(yīng)端大幅發(fā)力，需求端的‘強刺激’政策難以落地，人才購房補貼及落戶放松仍是長效改革機制�！� 陳霄對無冕財經(jīng)（ID：wumiancaijing）研究員表示，接下來升溫過快的城市可能會跟進出臺調(diào)控收緊的政策。
陳霄指出，下半年的房價和地價還是以穩(wěn)為主，同時城市間分化也將進一步加劇。預(yù)計一線城市迅速復(fù)蘇，二線城市穩(wěn)步提升，部分城市當前的火熱現(xiàn)象也會逐漸消退，后期逐漸恢復(fù)穩(wěn)定運行。而三四線城市整體恢復(fù)到疫情前的可能性較低，熱度將會逐漸下滑，部分城市房價或?qū)⒚媾R下跌。
房企壓力猶存
回看上半年，銷售承壓之下，不少房企加大推盤力度，開啟降價促銷潮。這其中，作為打響2020年降價第一槍的恒大，在疫情期間實施網(wǎng)上銷售及7.5折降價促銷等政策，成為本輪“以價換量”的典型房企。
根據(jù)公告，今年6月，恒大實現(xiàn)760.5億元銷售額，同比增長51.3%；1月至6月，其累計實現(xiàn)銷售額3488.4億元，同比增長23.8%；上半年銷售均價同比降幅達16%。
TOP5房企中，除了萬科上半年銷售均價與去年基本持平外，碧桂園、保利、融創(chuàng)銷售均價同比均出現(xiàn)下滑，下滑幅度約為5%。
“受到上半年疫情的影響，大多數(shù)房企采用了以價換量的方式來保證銷量。恒大銷售額同比增長的背后是采取的一系列降價促銷活動。”陳霄對無冕財經(jīng)（ID：wumiancaijing）研究員表示。
伴隨3月以來市場熱度的回升，房企業(yè)績持續(xù)向好。克而瑞數(shù)據(jù)顯示，二季度，百強房企整體的銷售恢復(fù)情況好于預(yù)期，今年6月單月業(yè)績環(huán)比增長33%；單月業(yè)績同比自4月轉(zhuǎn)正后進一步提升至13.8%。
不過，目前市場仍處于恢復(fù)期、疫情的不確定性尚存，下半年房企銷售壓力仍然比較大。
據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，截至6月末，近半數(shù)企業(yè)的累計銷售金額低于去年同期，5家房企累計業(yè)績降幅超20%。此外，36典型房企中，近半數(shù)銷售目標完成率不及40%。其中，融創(chuàng)、遠洋集團、富力地產(chǎn)的目標完成率均低于35%。
“對于大部分房企而言，下半年仍面臨較大的銷售壓力，可能會有部分房企面臨業(yè)績目標難以順利完成的困境�！标愊鲆鄬o冕財經(jīng)（ID：wumiancaijing）研究員表示，與此同時房企間的分化也愈加顯著，對于一些頭部房企來說，競爭優(yōu)勢更加凸顯，而對于一些中小房企來說生存環(huán)境更加艱難。
▲圖片說明：全國商品房銷售面積與銷售額增速尚未恢復(fù)疫情前的正常水平。圖片來自《中國建設(shè)報》。同時，陳霄認為，通過降價促銷來保證銷售額的情況在當前的市場環(huán)境下是難以持續(xù)的，短期內(nèi)通過這種方式可以獲得人氣和銷量，但是長此以往，房企盈利空間被大幅壓縮，房企資金鏈承壓，難以維持。
從已披露半年業(yè)績預(yù)告的房企看，多數(shù)房企盈利承壓。wind數(shù)據(jù)顯示，截至7月15日，45家已預(yù)告上半年業(yè)績的A股上市房企中，僅有12家業(yè)績表現(xiàn)向好，30家為首虧、續(xù)虧或預(yù)減。
這其中，位居TOP10房企之中的招商蛇口（001979.SZ）預(yù)期歸屬于上市公司股東的凈利潤將同比下降79.59%至83.67%；基本每股收益將錄得約0.04至0.06元，而去年同期為0.60元。
中小房企更是雪上加霜。上述45家房企，除了招商蛇口、大悅城在克而瑞1月至6月銷售TOP50榜上，其他均居榜單較后位置，甚至榜上無名。比如小房企南山控股（002314.SZ），上半年預(yù)期歸屬于上市公司股東的凈虧損為1.45億至2.89億元，下降幅度高達193.22%至285.79%。
在融資端，今年上半年貨幣環(huán)境相對寬松，房企整體融資利率水平走低。但房地產(chǎn)金融監(jiān)管仍以“緊”為主，7月20日，銀保監(jiān)會2020年年中工作座談會議上指出，“堅決防止影子銀行死灰復(fù)燃、房地產(chǎn)貸款亂象回潮和盲目擴張粗放經(jīng)營卷土重來”。
“房企融資雖迎來利好期，但并不是普遍向好，下半年房地產(chǎn)信托融資難言樂觀。此外，下半年對房地產(chǎn)金融監(jiān)管的力度不會放松，預(yù)計將會持續(xù)加強�！标愊鰧o冕財經(jīng)（ID：wumiancaijing）研究員表示。
“持續(xù)寬松的融資環(huán)境下半年或有變化，或者說會有收緊的風(fēng)險�！眹儡S進亦認為，后續(xù)房企會比較謹慎和保守，控成本、促銷售、求擴張，是很多房企后續(xù)會考慮的內(nèi)容。
在土地投資端，頭部房企已釋放出信號。據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，上半年頭部房企拿地最為謹慎，碧桂園、融創(chuàng)、萬科上半年拿地銷售比均不足0.3，低于百強均值。此外，拿地方式上更關(guān)注協(xié)議拿地、舊改或者以收并購等低成本納儲方式。
