兩次政策逆轉(zhuǎn)
自7月2日，杭州升級調(diào)控之后，有5個(gè)城市先后進(jìn)行了8次調(diào)控升級。這種調(diào)控的密集度是過去三年中的第一次。以上8次調(diào)控存在兩次逆轉(zhuǎn)。第一次發(fā)生在7月2日，杭州調(diào)控升級代表2020年房地產(chǎn)政策轉(zhuǎn)向。在7月之前，樓市的政策以放松為主，主要涉及：1、從銷售端放松預(yù)售、放松限價(jià)；
2、人才新政變相松綁限購；
3、購房補(bǔ)貼、公積金政策調(diào)整促銷售。
這背后的原因是，一季度嚴(yán)格防控疫情，市場一度并不樂觀。因此，至少12個(gè)城市曾出現(xiàn)“松綁調(diào)控一日游”的狀況。各地不斷試探松綁底線。信貸方面，央行三度降準(zhǔn)，釋放長期資金約1.75萬億元，LPR兩度下調(diào)，5年期以上LPR累計(jì)降幅達(dá)15個(gè)基點(diǎn)，房貸利率趨勢性下移，5、6兩月迭創(chuàng)2018年以來新低；熱點(diǎn)城市均出現(xiàn)低息經(jīng)營貸、消費(fèi)貸流入樓市的情況，催熱市場復(fù)蘇。市場方面，受益于持續(xù)寬松的貨幣環(huán)境以及前期相關(guān)扶持政策，自5月開始，深圳暴漲、杭州、南京等城市暴熱。這一切，在7月2日杭州調(diào)控升級嘎然截至。隨后，就開始了7月高密度調(diào)控升級。從已經(jīng)升級調(diào)控的城市來看，均為上半年的熱點(diǎn)城市，房價(jià)漲幅較為明顯。第二次逆轉(zhuǎn)發(fā)生在7月15日，深圳調(diào)控升級。7月15日之前，杭州、寧波、東莞的限購升級，更多的是為了防止市場過熱，但7月15日之后，以深圳為例，在去長沙取經(jīng)之后對限購政策、離異購房、普通住房標(biāo)準(zhǔn)等漏洞“打補(bǔ)丁，專門針對“炒房客”。調(diào)控方式，從加碼到“打補(bǔ)丁”；調(diào)控目的，從銷售監(jiān)管，對偏熱樓市降溫變成嚴(yán)控房價(jià)上漲，打擊炒房。在上表中我分別用黑色和紅色標(biāo)注了這次逆轉(zhuǎn)前后。比如深圳，追溯購房人3年內(nèi)所有離婚記錄。堵上了購房者想通過“離婚-找無房戶結(jié)婚-再離婚”的方法以獲得購房資格的漏洞；比如南京，從土地、剛需、限購、熱點(diǎn)樓盤、精裝房等方面發(fā)布九條收緊措施。每條都有針對性，屬于對5、6月市場熱度升高的補(bǔ)丁政策�！”热鐤|莞，涉及限購、限售等，其中二手房啟動限購政策，此前東莞只對新房限購，導(dǎo)致二手房價(jià)上漲，此舉嚴(yán)控房價(jià)上漲。比如寧波，因?yàn)榉績r(jià)飆漲，加碼內(nèi)容壓制房價(jià)，針對炒房漏洞。從7月15日深圳調(diào)控開始，我們能感受到來自政策面的騰騰殺氣，打擊炒房成為了主旋律和關(guān)鍵詞。2
第三次逆轉(zhuǎn)
以上是過去30天樓市的兩次逆轉(zhuǎn)，樓市快速復(fù)蘇→熱點(diǎn)城市降溫→嚴(yán)防投機(jī)炒房。這兩次均為政策面逆轉(zhuǎn)，從松綁鼓勵(lì)到嚴(yán)控打擊。那么接下來，我們將迎來樓市的第三次逆轉(zhuǎn)——市場逆轉(zhuǎn)。從房價(jià)上漲、搖號搶房、市場過熱向市場轉(zhuǎn)冷，開發(fā)商搶跑，特價(jià)房頻出轉(zhuǎn)變。8月會有一個(gè)我們俗稱的政策緩沖期。伴隨著一系列調(diào)控政策的出臺，樓市會迅速做出了反應(yīng)。越來越多的人失去了購房資格。新盤開始冷清，二手繼；低迷。那么市場逆轉(zhuǎn)會從9月開始，不出意外2020年金九就會有開發(fā)商開始搶跑，銀十特價(jià)房頻出；到十一月份，開發(fā)商將再度貢獻(xiàn)年度最大的降價(jià)促銷活動，花樣繁多。12月份政策收集力度減弱，進(jìn)入下一輪政策刺激周期中，等待明年小陽春市場回暖。我們的判斷依據(jù)如下：1、熟悉的味道，一樣的輪回。2019年，政策和市場也是經(jīng)過一波三折1-4月份，多城調(diào)降人才落戶門檻，出臺人才購房補(bǔ)貼這類刺激性政策；5-7月份，地方調(diào)控關(guān)注房價(jià)紅線，蘇州、西安等市相繼升級調(diào)控；金九銀十開始跑量，到12月樓市下行壓力加大，地方財(cái)政難以為繼，赤字超標(biāo)準(zhǔn)線，政策面開始松動，以深圳雙十一新政為起點(diǎn)，隨后廣州、成都、上海、東莞等等多城圍繞人才松綁限購。隨后就是疫情，雖然打斷了市場進(jìn)程，但4月份開始復(fù)產(chǎn)之后，市場還是按照原本的軌跡在推進(jìn)。2020年，大概率也是如此。2、10城座談會已定調(diào)。7月24日，罕見高規(guī)格的“房地產(chǎn)工作座談會”在北京召開，再次明確“房住不炒”“確保房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展”。參與座談會的10個(gè)城市為北京、上海、廣州、深圳、南京、杭州、沈陽、成都、寧波、長沙等一二線城市。此次會議上沒有要求特別實(shí)質(zhì)性的政策出臺，最大的意義在于給當(dāng)前市場敲響了警鐘——如果調(diào)控政策沒能如期達(dá)到預(yù)期降溫的效果，接下來會要么像深圳一樣出臺媲美長沙的”史上最嚴(yán)“，要么像東莞一樣，20天內(nèi)3次調(diào)控加碼�？梢哉f，經(jīng)歷了跌宕的2020上半年，下半年依然是跌宕起伏。3
建議
鑒于我們前面對市場逆轉(zhuǎn)的預(yù)測，有三點(diǎn)建議給購房者：1、接下來新一輪的房地產(chǎn)亂想整治要開始了，包括開發(fā)商的首付分期、二手房合規(guī)性收緊，因此，如果你現(xiàn)在還有正在走的單子，能快走，就快走。2、有一些開發(fā)商是聰明的，現(xiàn)在就開始搶跑了，現(xiàn)在可以去市場看看，有一些特價(jià)房、工抵房。不一定非要等到年底，等到11月�；蛟S那個(gè)時(shí)候有更好機(jī)會，也只是概率問題。3、如果你有房子要賣要回款的，我的建議是，要么你就想別的辦法融資，賣房已經(jīng)不是好的選擇了；要么你就一步降到你的底線，趁早賣掉。二手房卡的越來越嚴(yán)，一張單子辦下來的時(shí)間會越來越長，不如用低價(jià)引誘能夠全款或者多付的客戶，你至少能更快的拿到錢。
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