李龍（化名）四年前和父母一起在花橋買了房，在當(dāng)?shù)貜氖路课葜薪榉⻊?wù)至今。他表示，2017年之后，花橋樓市熱度就慢慢下來了。一方面，花橋房價早已突破2萬元/平方米，相較嘉善、太倉等環(huán)滬區(qū)域沒有價格優(yōu)勢；另一方面，到花橋置業(yè)的顧客九成都在來自上海，隨著蘇州、昆山的限購政策收緊，這些客戶正規(guī)購房的渠道已被鎖死。
《中國經(jīng)營報》記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，為了解決樓市降溫導(dǎo)致的去化難問題，花橋各大項目花樣百出。一是降價促銷，最高折扣已突破九折；二是以“設(shè)備平臺、陽臺等可改為房間”作為賣點，以此吸引購房者；三是利用“包裝人才”繞過限購，主要為在滬工作的外地人拿到購房資格。
對此，8月13日，昆山市住建局相關(guān)負(fù)責(zé)人向記者表示，今年下半年，住建局、市監(jiān)局等屬地政府部門將在昆山市范圍內(nèi)聯(lián)合進行專項整治，主要針對捆綁銷售、價外加價、虛假宣傳等違規(guī)現(xiàn)象。
去化之難
2017年8月，該項目首開，開盤均價僅為2.71萬/平方米。時至今日，天譽名邸共批準(zhǔn)房源2582套，僅僅售出1398套，均價也降至2.5萬元/平方米。
為新樓盤開拓客源是李龍的主要任務(wù)，為此他一天就得打四五百個推銷電話�！艾F(xiàn)在市場不景氣，我們都會到上海接送客戶，現(xiàn)在大部分項目帶客費也沒有了，只有成交了才有提成，很多時候都在倒貼錢�！彼樣樀匦χf。
花橋樓市的遇冷也直接體現(xiàn)在去化之難。連日來，記者走訪了綠地象嶼德馨嘉苑、天譽名邸、象嶼都城怡園、象嶼名俊豪庭等項目，發(fā)現(xiàn)大多早在2018年就已開盤，有些已經(jīng)熬成現(xiàn)房，甚至有業(yè)主入住，仍未清盤。
位于花橋鎮(zhèn)綠地大道花園路交叉口的綠地象嶼德馨嘉苑，主要有85、95、115平方米三種戶型。
“我們這邊在清盤了，房源數(shù)量很少，價格也是全花橋優(yōu)惠最大的。”置業(yè)顧問著重向記者推薦3號樓85平方米的一套“特價房”，他表示，該套房原本單價約2.37萬元，總價超過205萬元。“我們不整虛的，你滿足本科人才購房、3天付足30%首付、當(dāng)天認(rèn)購3個條件，這套房最低能優(yōu)惠到180萬元。”
值得一提的是，綠地象嶼德馨嘉苑并未公示銷控表。盡管如此，記者在昆山市房產(chǎn)交易中心查詢到，該項目在2018年5月、8月、10月以及2019年3月先后四次拿到預(yù)售證，截至8月13日，共批準(zhǔn)銷售套數(shù)1750套，已售套數(shù)僅為848套，去化還不到五成。
作為昆山地王項目，天譽名邸自然而然象征著花橋品質(zhì)和價格的“天花板”。2016年7月，該地塊被拍下，樓面價為17480元/平方米，成交總價44.067億元，至今仍是昆山和花橋的雙料地王。
當(dāng)時，業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為天譽名邸有望單價“破三”。2017年8月，該項目迎來首開，開盤均價僅為2.71萬/平方米。時至今日，天譽名邸共批準(zhǔn)房源2582套，僅僅售出1398套，均價也降至2.5萬元/平方米。
開盤3個年頭，去化將將過半，天譽名邸也不得不“以價換量”。置業(yè)顧問告訴記者，項目為毛坯交付，現(xiàn)已基本完工，今年年底便可交付�！叭绻咛靸�(nèi)付款，項目目前整體九七折，15層以上的高樓層還可額外再享受九七折優(yōu)惠�！�
以項目“樓王”17號樓的中間樓層為例，原價約2.66萬元/平方米，折扣單價僅約2.5萬元/平方米。業(yè)內(nèi)人士分析稱，該地塊的保守建筑成本在25480元/平米左右，“這種項目基本都是要虧的，2016年的決策沒有做對，現(xiàn)在只能慢慢買單”。
此外，位于花橋鎮(zhèn)金中路188號的象嶼都城怡園項目在九三折基礎(chǔ)上，還可免費贈送價值6萬元的軟裝；與上海市一路之隔的象嶼名俊豪庭也有九七折優(yōu)惠。
多項目銷售稱可“贈送面積”
記者走訪的5個花橋項目中，有4個項目存在類似情況，贈送面積在5～10平方米不等。
“這里89平方米的戶型能做成小三房，因為我們有大約8平方米的贈送面積。原本得房率75%，在高層產(chǎn)品中已經(jīng)算很高了，算上贈送面積，得房率甚至能達(dá)到80%�！毕髱Z名俊豪庭置業(yè)顧問林娜（化名）向記者滔滔不絕地講道。
在實體樣板間內(nèi)，記者看到林娜所說的“贈送面積”，已經(jīng)被打造成一個精致的次臥。林娜表示，在交付時，這間“次臥”靠近門口有一堵墻，因為沒有承重作用業(yè)主裝修時可以自行敲除�！拔覀兊姆孔佣纪ㄟ^政府驗收了，不少客戶已經(jīng)入住了，所以完全不用擔(dān)心政府會來查處�！�
“這樣的贈送面積在花橋很常見，十個項目中七八個會有類似的做法，說白了就是偷面積�！崩铨埜嬖V記者，開發(fā)商之所以配置較大面積的贈送部分，歸根結(jié)底還在于目前花橋房價處于一個較高的位置，以此作為一種吸引購房者的手段。
正如李龍所說，記者走訪的5個花橋項目中，有4個項目存在類似情況，贈送面積在5～10平方米不等。
值得一提的是象嶼都城怡園項目，65平方米的戶型竟能容納“兩室兩廳”，這其中究竟有何奧秘？
置業(yè)顧問告訴記者，北面的房間原本是設(shè)備平臺，是全贈送的，大約7平方米，裝修時可以在旁邊做一扇門。在樣板間中，記者注意到，所謂贈送的設(shè)備平臺位于主臥對面，并未安裝門，只有一面向內(nèi)推開的小窗戶，內(nèi)部則是簡單地鋪設(shè)了地板。
與記者所見所聞相反的是，象嶼地產(chǎn)方面表示，象嶼都城怡園為毛坯房交付，不論是銷售過程中展示的樣板房，還是實際交付的戶型，均未采用任何形式改造設(shè)備平臺。
“地王”項目天譽名邸也在這方面動足了腦筋。以86平方米的戶型為例，記者發(fā)現(xiàn)，戶型圖標(biāo)注為設(shè)備平臺、休息區(qū)以及衣帽間、陽臺的兩部分，在樣板間“搖身一變”成為兩間臥室，地上則分別畫有一道橫線。置業(yè)顧問介紹，畫線處先交付時均是一堵墻，但后期可以敲除，“設(shè)備平臺是全贈送的，陽臺贈送一半面積，所以贈送面積共計9.45平方米，性價比非常高�！�
昆山市住建局負(fù)責(zé)人在接受記者采訪時表示，諸如將設(shè)備平臺改為房間的，我們認(rèn)為涉及虛假宣傳，建議由市監(jiān)局進行查處；如果業(yè)主在拆改過程中，涉嫌改變房屋規(guī)劃功能的，需要規(guī)劃局核實認(rèn)定；若涉嫌改變房屋結(jié)構(gòu)的，我們局的執(zhí)法部門會聯(lián)合屬地執(zhí)法部門上門查處�！皩τ阡N售人員的說辭，我們在后續(xù)查處過程中也會嚴(yán)加規(guī)范�！�
人才政策“灰色地帶”
昆山市繼續(xù)放寬人才購房政策，此前針對本科及以上人才，社保繳滿1個月便可申請人才編碼買房，如今放寬至大專學(xué)歷。
近年來，長三角地區(qū)的“搶人大戰(zhàn)”愈演愈烈，號稱“最強地級市”的蘇州自然也不甘示弱，接連出臺人才新政。
公開資料顯示，今年5月1日，蘇州人才落戶新政正式實施，對于人才落戶有詳細(xì)規(guī)定。比如，博士研究生、正高級專業(yè)技術(shù)職稱人員年齡不超過55周歲；碩士研究生、副高級專業(yè)技術(shù)職稱人員年齡不超過50周歲；本科學(xué)歷人員年齡不超過45周歲。
此外，具有大專學(xué)歷或國家職業(yè)資格（職業(yè)技能等級）三級，年齡不超過35周歲，在昆山穩(wěn)定就業(yè)并在申報單位連續(xù)繳納（不含補繳）社會保險6個月以上的人員，在人事檔案轉(zhuǎn)入后也可申請辦理落戶。
7月20日，昆山市繼續(xù)放寬人才購房政策，此前針對本科及以上人才，社保繳滿1個月便可申請人才編碼買房，如今放寬至大專學(xué)歷。
記者調(diào)查卻發(fā)現(xiàn)，本為吸引人才的新政，成了應(yīng)對限購的“突破口”。綠地象嶼德馨嘉苑、天譽名邸、象嶼都城怡園、象嶼名俊豪庭等項目的工作人員均宣稱，開發(fā)商與相關(guān)外包公司有合作，人才編碼費用2萬元，人才落戶則需1萬元。
一名專門做“辦證”生意的人士告訴記者，辦理人才編碼更為方便，只需提交身份證、畢業(yè)證、學(xué)信網(wǎng)電子備案表、手機號，一周便可辦好；落戶則需要調(diào)檔案，本人到場轉(zhuǎn)遷戶口，周期需兩個月左右。
天譽名邸工作人員還現(xiàn)場向記者展示剛剛“出爐”的10組人才編碼。“這些客戶基本都是上海的，我們合作的公司做人才編碼成功率至少有95%。就算學(xué)歷達(dá)不到大專要求，公司還會挑選三級職業(yè)技能證書也可以拿到編碼，這些考試很簡單包過的。”他說。
李龍認(rèn)為，正是人才新政的出臺，讓花橋樓市有了復(fù)蘇的跡象。目前，上海與昆山的社保還不聯(lián)網(wǎng)，所以這種利用人才政策繞過限購的方法才得到普及�！坝邢⒄f，明年上海與昆山的社保就將聯(lián)網(wǎng)，這也一定程度上刺激了下半年的花橋購房需求。”
上述昆山市住建局負(fù)責(zé)人告訴記者，據(jù)其了解，人社局對于人才編碼的審核也在逐步收緊，未來類似情況會越來越少。
“這種行為本質(zhì)上就是打擦邊球�！鄙虾Ｖ性禺a(chǎn)市場分析師盧文曦分析稱，利用人才編碼或是落戶去繞過限購、限貸的一些調(diào)控政策，本身就是為這樣的城市投機設(shè)立了一道門檻、一個窗口，涉及一些灰色地帶。一旦審核鎖緊，這種方式就走不通了。
