1、央行今天繼續(xù)拒絕降息，這意味已經(jīng)連續(xù)3個(gè)月沒有降息了。對(duì)此，我今天早上在公眾號(hào)“劉曉博說樓市”做了分析，點(diǎn)擊這里可以查看。
2、我周六預(yù)言的股市風(fēng)格轉(zhuǎn)換（點(diǎn)擊查看），今天開始了。到中午收盤，上證指數(shù)大漲了84點(diǎn)。
3、國(guó)務(wù)院辦公廳印發(fā)《關(guān)于全面推進(jìn)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作的指導(dǎo)意見》的消息，7月20日由新華社正式發(fā)布。這意味著，一個(gè)將對(duì)樓市影響深遠(yuǎn)的新戰(zhàn)略落地了。
推進(jìn)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)（2000年之前建成的）改造，是這一輪穩(wěn)增長(zhǎng)、保就業(yè)的重要舉措，我此前形容為“樓市的一劑中藥”，它將對(duì)樓市的利益格局產(chǎn)生重大影響。
我先給出結(jié)論，然后分析。
第一，這意味著未來“拆除重建式”的舊改、棚改將被控制總量，對(duì)老舊小區(qū)的主流處理方式是不拆除的改造提升。希望通過舊改、棚改一夜暴富的人，很大一部分要失望了。
第二，既然拆除重建式的舊改、棚改總量減少了，貨幣舊改、棚改的總量也會(huì)減少，地方政府暴力拉升房?jī)r(jià)的機(jī)會(huì)少了，樓市有條件走慢牛。
第三，2019年，國(guó)家還修訂了《土地管理法》（2020年1月1日施行）授予了省級(jí)政府更大的土地審批權(quán)，甚至把永久基本農(nóng)田轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的審批權(quán)授權(quán)給了北京、天津、上海、江蘇、浙江、安徽、廣東、重慶等省級(jí)政府做試點(diǎn)，還允許跨省交易“耕地保護(hù)指標(biāo)”。
這意味著，有顯著人口增量的大城市，可以有更多的新增建設(shè)用地。這跟“老舊小區(qū)改造提升”一起，降低了開發(fā)商主導(dǎo)的舊改、棚改成功的幾率，也降低了其商業(yè)價(jià)值和必要性。吃舊改、棚改飯的開發(fā)商，將面臨新挑戰(zhàn)。
第四，由于政府在城市老舊小區(qū)上采取了“保守療法”，城市將更能留住鄉(xiāng)愁，老街坊的深情厚誼將更能得到維持，城市將更有人情味。依附在老舊小區(qū)的很多老字號(hào)，也更容易得到保留。
上面這張照片，昨天出現(xiàn)在很多深圳人的朋友圈里。據(jù)網(wǎng)友爆料，這是位于深圳市南山區(qū)的桃苑公寓，部分住戶掛出的條幅是“我要棚改”。
我們都知道。所謂“棚改”是“棚戶區(qū)改造”的簡(jiǎn)稱，這棟樓怎么看也不像是棚戶區(qū)。從貝殼找房上的資料看，這個(gè)小區(qū)建成于1993年，目前二手房成交價(jià)不到7萬元（部分戶型報(bào)價(jià)超過8.5萬），這個(gè)價(jià)格在南山區(qū)算是比較低的。
業(yè)主之所以希望棚改，無非是兩個(gè)原因：第一，通過拆除重建可以讓戶型變得更時(shí)尚，樓齡變短，二手房的價(jià)格會(huì)大幅躍升；第二，棚改帶有公益性、緊急性，不需要100%的人同意，更容易獲得通過。
所以你會(huì)發(fā)現(xiàn)一個(gè)很好玩的現(xiàn)象：在拆遷戶利益保障不太好的時(shí)代，大家怕舊改、棚改；而現(xiàn)在，很多業(yè)主哭著喊著要求舊改、棚改，因?yàn)樽约旱纳砑铱梢源蠓嵘?/strong>
2016年“房災(zāi)”（很多城市1年左右房?jī)r(jià)接近翻倍）里，貨幣棚改就是最大的推手。國(guó)家當(dāng)時(shí)的政策鼓勵(lì)這樣做——通過三大政策銀行發(fā)放了很多來自PSL（抵押補(bǔ)充貸款）的低息資金給地方，地方政府征收一些小區(qū)，但暫不建設(shè)新房，而是給原來業(yè)主發(fā)現(xiàn)金，讓他們?nèi)ベI房子。
對(duì)于一個(gè)城市來說：住房突然減少了，錢突然增加了。一幫貨幣棚改的業(yè)主拿著現(xiàn)金買房子，房?jī)r(jià)馬上飆升，去庫(kù)存就這樣完成了。但副作用十分明顯：房?jī)r(jià)上漲太快了。
吸取了2016年到2017年的教訓(xùn)，高層這次換了一個(gè)打法：同樣是拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)，不用貨幣棚改、貨幣舊改等方式了，而是提升、改造老小區(qū)。
說白了，就是不拆房子，只提升小區(qū)品質(zhì)。
比如有條件的加建一個(gè)多層車庫(kù)，沒有電梯的加建電梯，或者增加社康中心、托幼托老中心，建設(shè)社區(qū)食堂、托幼托老機(jī)構(gòu)等等。當(dāng)然，還包括粉刷外立面，美化樓道等公共空間等。
據(jù)官方統(tǒng)計(jì)，符合“建成于2000年以前+公共設(shè)施落后+居民改造意愿強(qiáng)烈”的小區(qū)，全國(guó)一共有17萬個(gè)，涉及到的居民大概有3000多萬戶，上億的居民。至于住房總面積，大概在30億平方米左右。
改造、提升老小區(qū)的工作，之前也在做，但規(guī)模沒有這么大，沒有正兒八經(jīng)地當(dāng)做拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)的手段。在2019年各地改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)1.9萬個(gè)，涉及居民352萬戶。
而到了今年，國(guó)家要求翻倍，也就是要2020年新開工改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)3.9萬個(gè)，涉及居民近700萬戶。
簡(jiǎn)單測(cè)算一下，假設(shè)每戶1萬元左右的提升資金，全年就是700億的投資總量。如果2萬元的提升資金，全年就是1400億的投資總量。
錢從哪里來？無法是財(cái)政投入、企業(yè)投入和居民自籌。其中企業(yè)投入的，顯然要求有回報(bào)，主要體現(xiàn)在水電煤氣設(shè)施更新、加建的多層停車庫(kù)、托幼托老中心、便利店、食堂、郵政快遞設(shè)施等盈利項(xiàng)目上。其他的公益性質(zhì)的，只能是財(cái)政拿一部分、維修基金出一部分、居民自己出一部分（估計(jì)會(huì)在住房公積金上給與支持政策）。
此外，還會(huì)有一系列的配套政策，比如減免稅。之前在一些地方，加建電梯的樓房還可以更新不動(dòng)產(chǎn)證，給予增加一定的面積，以增加業(yè)主參與的積極性。
總之，只要政府想辦這件事，一定可以有很多辦法。國(guó)家的計(jì)劃是，在“十四五”結(jié)束的時(shí)候（2025年），完成全國(guó)17萬個(gè)老舊小區(qū)的提升改造。
應(yīng)該說，這是一個(gè)德政，不僅有利于穩(wěn)定房?jī)r(jià)（避免過分刺激），還可以保留城市的老小區(qū)、老建筑、老鄰里關(guān)系和商業(yè)老字號(hào)，會(huì)受到老年人的歡迎。
老年人的需求，跟年輕人不同。比如劉邦當(dāng)了皇帝，希望接自己父親（太上皇）到京城宮殿里生活，老人的要求就是：你把咱們老家那個(gè)鎮(zhèn)子整體搬過來。于是劉邦在長(zhǎng)安城的新豐完全復(fù)制了一個(gè)家鄉(xiāng)村鎮(zhèn)，把鄰居甚至鄰居家養(yǎng)的雞鴨鵝都搬遷到首都，結(jié)果太上皇非常高興。
所以中央下發(fā)的這個(gè)文件，最大的影響是：你希望通過拆遷、棚改一夜暴富，以后難度越來越大。所以，如果有舊改、棚改的機(jī)會(huì)，一定要珍惜，如果浪費(fèi)了短期內(nèi)就未必有了。
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