什么是“板塊輪動(dòng)”？就是深圳、東莞漲完，輪到惠州、廣州、中山、佛山漲；大灣區(qū)、長(zhǎng)三角漲完，輪到京津冀回暖。這一波又一波的“樓市回暖—調(diào)控收緊—樓市變冷—調(diào)控松動(dòng)—樓市回暖”不斷輪回，從而實(shí)現(xiàn)全國(guó)的穩(wěn)增長(zhǎng)、保就業(yè)。
所以，最近你可以聽(tīng)到樓市不少利空消息，這是媒體津津樂(lè)道的主線——比如深圳強(qiáng)調(diào)控，東莞、南京、杭州、寧波跟上，國(guó)家重提房住不炒，房企信貸政策收緊，央行4個(gè)月沒(méi)有降息等等。
但樓市還有一條暗線——媒體不會(huì)大張旗鼓報(bào)道，但卻正在發(fā)生。比如一直對(duì)土地出讓有嚴(yán)格“限價(jià)政策”的北京，今年出讓的土地幾乎都不限價(jià)了，這意味著什么，大家自己思考。
而據(jù)統(tǒng)計(jì)，今年前7個(gè)月全國(guó)的實(shí)際房貸利率，每月都在下降。表面上看，LPR的5年期利率今年只降息了兩次，累計(jì)15個(gè)基點(diǎn)，但地方政府可以影響上浮的利率部分，這部分利率的調(diào)整，是隱性的、悄悄進(jìn)行的。
另外一個(gè)值得重視的事件是：對(duì)樓市最狠的省——海南，8月18日公布了公積金新政，其核心內(nèi)容是大幅提高了公積金貸款額度。
打開(kāi)APP 閱讀最新報(bào)道
以夫妻雙方都在海南繳存公積金、而且是購(gòu)買新房為例：之前，在海口、三亞、瓊海、陵水買新房，可以最高貸款70萬(wàn)，其他地方最高貸款50萬(wàn)；現(xiàn)在都提高到了100萬(wàn)。
上圖為海南此次新政之前的公積金貸款政策。
上圖為海南將于8月20日?qǐng)?zhí)行的公積金新政。
從表格可以看出，海南住房公積金的最大貸款額度，平均提高了大約40%左右，最大達(dá)到100%。
為此，海南官方還發(fā)布了一個(gè)“政策解讀”，在談到出臺(tái)政策目的時(shí)，是這樣說(shuō)的：
釋放住房公積金惠民措施紅利，滿足繳存職工的購(gòu)房貸款剛需，有效緩解職工貸款資金壓力，以及服務(wù)保障各類在瓊創(chuàng)業(yè)就業(yè)人才的居住需求，促進(jìn)職住平衡，進(jìn)一步支持海南自貿(mào)港建設(shè)的全面推進(jìn)。
至于老百姓(603883,股吧)可以獲得多少紅利，“官方解讀”說(shuō)：
提高住房公積金個(gè)人住房貸款最高額度后，為借款人家庭帶來(lái)兩個(gè)方面的實(shí)質(zhì)利好：
一是剛需購(gòu)房者省下一大筆貸款利息支出，以購(gòu)買首套新建自住住房為例，住房公積金個(gè)人住房貸款最高額度提高到100萬(wàn)元，相對(duì)于商業(yè)銀行住房按揭貸款，可節(jié)省利息約40萬(wàn)元（按貸款年限30年和等額本息計(jì)算的應(yīng)還總利息推算），切實(shí)減輕借款人家庭購(gòu)房負(fù)擔(dān)；
二是借款人家庭可根據(jù)自身需求改善居住條件，順應(yīng)家庭購(gòu)房期盼，增強(qiáng)獲得感、幸福感。
“順應(yīng)家庭購(gòu)房期盼，增強(qiáng)獲得感、幸福感”，說(shuō)得多好呀！不知道那些打壓樓市、限制購(gòu)買住房的城市，是怎樣自圓其說(shuō)的。
下面談?wù)勎覍?duì)于此次海南公積金新政的看法：
第一，海南此次新政對(duì)樓市支持力度非常大，我們可以用一個(gè)指標(biāo)來(lái)衡量，這就是“最大貸款金額÷城市均價(jià)”。
以省會(huì)�？跒槔�，100萬(wàn)的新房最大貸款額度，除以1.5萬(wàn)元左右的均價(jià)，也就是說(shuō)最大貸款額度可以購(gòu)買66.7平方米的住房。
要知道，海南還有很多市縣的住房均價(jià)只有七八千元，100萬(wàn)的最高貸款額度，足以購(gòu)買130到140平米的住房。這意味著剛需、改善家庭在海南購(gòu)房，將享受非常低的實(shí)際貸款利率，甚至可以100%享受公積金基準(zhǔn)利率。
公積金貸款利率是3.25%，而5年期LPR貸款基準(zhǔn)利率是4.65%，很多地方執(zhí)行起來(lái)都在5%以上。以北京為例，首套房貸目前利率大約在5.2%，二套房貸利率在5.7%左右。
北京、上海、東莞的公積金貸款最高額度是120萬(wàn)，三個(gè)城市的住房均價(jià)分別是6.3萬(wàn)、5.7萬(wàn)、1.9萬(wàn)，最高貸款額可以購(gòu)買到19平米、21平米和63平米。
至于深圳就更悲催，公積金貸款最高額度不僅沒(méi)有東莞多，也沒(méi)有海南多，最高是90萬(wàn)元。深圳住房均價(jià)是7.43萬(wàn)元，最高貸款額只能買12平米。所以相當(dāng)一批深圳購(gòu)房者嫌麻煩、不使用公積金貸款，而是買房之后做一次性提取。
第二，海南市場(chǎng)明顯偏冷，需要給點(diǎn)陽(yáng)光。
此前，海南出臺(tái)了比較嚴(yán)厲的樓市調(diào)控政策，有點(diǎn)一刀切的味道。后來(lái)，通過(guò)人才購(gòu)房、降低落戶門檻等方式，間接對(duì)樓市做了一些松綁，但市場(chǎng)仍然偏冷。
現(xiàn)在通過(guò)調(diào)整公積金政策，給樓市送上了一份大禮。對(duì)于穩(wěn)定樓市，將起到積極的作用。
今年上半年，海南全省的GDP為2383億元（東莞為4361億元，煙臺(tái)為3457億元），同比下降2.6%。由此可見(jiàn)，海南全省的經(jīng)濟(jì)總量不僅遠(yuǎn)低于煙臺(tái)，更是低到幾乎是東莞的一半。至于增幅，也明顯低于全國(guó)（全國(guó)增速為-1.6%）。
上半年“規(guī)模以上工業(yè)增加值”，海南同比下降8.0%，而全國(guó)是同比下降1.3%。海南省匯聚的資金總量（金融機(jī)構(gòu)本外幣存款余額），到6月末為10063億元，同比增長(zhǎng)不到3%，遠(yuǎn)低于全國(guó)廣義貨幣M2同比增長(zhǎng)11.1%的水平。
海南上半年的社會(huì)商品零售總額，則下降了16%。
由此可見(jiàn)，疫情對(duì)海南經(jīng)濟(jì)打擊比較大，旅游、會(huì)展等活動(dòng)出現(xiàn)了大幅下滑。在這個(gè)時(shí)候，適當(dāng)活躍樓市是必須的。
第三，從海南的樓市新政，我們還可以發(fā)現(xiàn)一個(gè)微妙的現(xiàn)象：在海南買新房比買二手房，可以獲得更大的公積金支持力度。
比如同樣是夫妻二人在海南繳納公積金，最大貸款額度新房是100萬(wàn)，但買二手房只有70萬(wàn)，打了7折。
為什么會(huì)這樣？從交易環(huán)節(jié)看，二手房買賣交稅還要多一些，比如多了個(gè)人所得稅。但事實(shí)上，政府的利益跟新房更直接一些，因?yàn)殛P(guān)系到去庫(kù)存、賣地。所以，政府在新房上的利益更大。
因此，地方政府一般更支持買新房。
海南樓市未來(lái)將如何？我的很多朋友都表示不看好，或者一般般。其中包括在樓市非常有影響力的大佬，他們的原話是：上過(guò)兩次當(dāng)了，不能再上第三次。
所謂“上兩次當(dāng)”，是指建省、建特區(qū)之后的房地產(chǎn)泡沫，以及2010年國(guó)際旅游島之后的房地產(chǎn)泡沫。
但事實(shí)上，自由貿(mào)易港的政策力度更大，尤其是商品零關(guān)稅、以及個(gè)人和企業(yè)所得稅的巨大優(yōu)惠，一定會(huì)吸引更多的人和企業(yè)到海南生活、創(chuàng)業(yè)。啟動(dòng)過(guò)程或許比較慢，但未來(lái)還是值得期待的。即便只把宏偉藍(lán)圖實(shí)現(xiàn)一半，都是非常好的。
海南樓市，最看好從�？凇⑽牟�、瓊海、萬(wàn)寧、陵水到三亞的東部岸線，這邊沒(méi)有核電站、大石化、散裝港，污染會(huì)小很多。
告訴大家一個(gè)好消息，本公司旗下的“知識(shí)星球”——“大灣區(qū)樓市”，將重新對(duì)外開(kāi)放，允許新會(huì)員加入。
“大灣區(qū)樓市”“以深圳為核心，兼顧大灣區(qū)其他10個(gè)城市”，為大家提供購(gòu)房咨詢服務(wù)，年費(fèi)只收1000元（目前為促銷期，以后可能會(huì)上調(diào)）。
大灣區(qū)樓市”，將由劉曉博的助理、“深圳看房團(tuán)”公眾號(hào)主編曹俊提供咨詢，他是深圳地產(chǎn)圈資深人士，有豐富的市場(chǎng)經(jīng)驗(yàn)。他將跑遍深圳所有新盤，以及珠三角主要片區(qū)，為大家提供“更貼近市場(chǎng)”的服務(wù)。
愿意加入的讀者，可以下載“知識(shí)星球”的APP，長(zhǎng)按下面二維碼后，付費(fèi)加入。平時(shí)使用時(shí)，可以直接打開(kāi)“知識(shí)性星球”APP。無(wú)論你何時(shí)加入，我們都將為你服務(wù)365天。
但需要提醒大家的是：由于蘋果手機(jī)會(huì)截留超過(guò)30%的費(fèi)用，所以請(qǐng)你盡量使用安卓系統(tǒng)的手機(jī)購(gòu)買、使用這一服務(wù)。
