它意味著下半年樓市新一輪調控收緊的大幕被拉開了。
果不其然，深圳之后，寧波、南京、東莞、長春等城市相繼收緊了樓市調控政策。近日管理層又全面收緊了房企的融資渠道，就在今天，住建部又約談了6個城市。
各種信號都在表明，管理層動真格了，勢要控制房價穩(wěn)定。
為了控制房價穩(wěn)定，管理層從房企和城市兩個角度收緊，通過這兩個房地產市場的重要參與者，來搞定上半年過熱的樓市。
為控制房企有息債務的增長，監(jiān)管部門出臺新規(guī)，設置“三道紅線”進行管理。
房企面對的困難，從來沒有像今天這么大。
哪怕本輪調控開始之時，雖然限制了房企融資，但仍有隙可乘，并沒有設置明確的紅線。
今年上半年，因為特殊時期沖擊，各地方政府都開始拯救房企，通過降低融資利率或者拿地付款可以分期或者延期的方式，解它們的燃眉之急。
然而，在國內取得階段性勝利，各城市紛紛解封之后，樓市銷量回暖，房企又有了較為充裕的現(xiàn)金流，開始瘋狂拿地。
結果地價被推高，甚至出現(xiàn)了不少地王。
上半年，北京、上海、廣州、廈門、南京、成都等城市，均出了地王。
土地市場的火熱，帶熱了樓市成交量和房價火熱，從長三角到珠三角，從中部到西部，樓市都在躁動不安著。
引發(fā)樓市躁動不安的原因就兩個：
第一，房企瘋狂掃貨，點燃了土地市場進而催熱了房產成交市場；
第二，特殊時期，數(shù)百個城市紛紛放松調控之故。
02
既然捋清楚了原因，定點解決便是。
于是，我們能夠看到，近日管理層接連出招，對象正是房企和地方政府。
8天前，住建部與央行在北京召開重點房地產企業(yè)座談會，邀請了十多家房企，討論房企融資和監(jiān)管問題。
直到這兩天，才有媒體透露，當時受邀參加會議的房企有12家，分別是碧桂園、恒大、萬科、融創(chuàng)、中梁、保利、新城、中海、華僑城、綠地、華潤和陽光城。
住建部要求它們控制融資債務總規(guī)模，并要求它們在9月底前提交降負債方案。
12家房企，均為頭部房企。頭部房企如此，其他中小房企，可想而知，要求肯定更嚴厲。
為控制房企有息債務的增長，管理層設置“三道紅線”進行管理。目的非常明確，就是要控制房企的融資規(guī)模，降低他們的債務率，以達到降杠桿的目的。
房企是資金密集型行業(yè)，需要加杠桿才能玩得轉，現(xiàn)在一方面限制融資資金，另一方面要降負債，對于房企來說，從來沒有這么難。
管理層給房企劃定的三條紅線是：
第一條，房企剔除預收款后的資產負債率不得大于70%；
第二條，房企的凈負債率不得大于100%；
第三條，房企的“現(xiàn)金短債比”小于1 。
一旦觸碰紅線，將遭受融資處罰。具體為：
上述三項指標全部“踩線”，有息負債不得增加；若指標中兩項“踩線”，有息負債規(guī)模年增速不得超過5%；若只有一項“踩線”，有息負債規(guī)模年增速可放寬至10%；若全部指標符合監(jiān)管層要求，則有息負債規(guī)模年增速可放寬至15%。
海通證券統(tǒng)計了全市場有2019年報數(shù)據的224家房地產發(fā)債企業(yè)，發(fā)現(xiàn)其中有51家財務數(shù)據觸及全部三道紅線，45家觸及其中兩道紅線，60家觸及一道紅線，三道紅線均未觸及的僅有68家。
可以看到，完全沒有觸及紅線的企業(yè)比例，只剩30%，70%的房企或多或少都觸及了紅線，都將影響后續(xù)的融資。
融資是萬萬不能影響的，因為現(xiàn)金流就是房企的生命，一旦現(xiàn)金流斷了，距離say goodbye 就不遠了。
那就只能降負債。有什么辦法快速降負債？
只有一個，快速賣房將錢還給銀行。而在新一輪調控重啟的背景下，要做到快速賣房，方法不過，要么打折賣房，要么直接降價，唯有如此才能加速清理庫存。
換言之，下半年很多房企為了不觸及管理層劃定的三條紅線，會推出各種優(yōu)惠活動，或打折，或送東西，或直接降價。
對于剛需來說，是個撿漏的好機會。
03
在敲打房企的同時，住建部還約談了6個樓市比較熱的城市。
今天，住建部官網發(fā)布了一篇名為《落實城市主體責任，確保實現(xiàn)穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期目標》的文章，其中披露：
沈陽、長春、成都、銀川、唐山、常州等城市房地產行業(yè)的負責人，被叫去參加了“工作會商會”。
這種會議，把你叫過去，肯定不是給糖你吃，而是對你旁敲側擊，叫你注意點。
之所以是這六個城市，因為它們的樓市比較火熱。
比如銀川，今年多個月份新房領漲全國，7月份又領漲全國，二手房漲幅位居全國第五。
再比如唐山，7月份新房漲幅全國第二，二手房漲幅全國第一，比銀川還猛，也比最近出臺了里程碑式調控的深圳以及加磅調控的南京、寧波和東莞要猛。
沈陽、成都也都是或新房或二手房漲幅前十的座上客。
制圖：城市財經；數(shù)據：國家統(tǒng)計局
長春上漲了7.3%、常州沒有被納入70城監(jiān)控，但近期地價與房價，漲幅也是非常明顯。
相信，被約談點名的這六個城市，近日會有新一輪調控政策發(fā)布。
此前深圳發(fā)布里程碑式的樓市調控，就是因為住建部親自造訪了深圳，深圳火急火燎趕往長沙取經，回來便發(fā)布了政策。
從深圳到沈陽、長春、成都、銀川、唐山、常州，這些城市告訴我們，誰的房價還敢蹦跶，誰就是下一個挨棒槌的城市。
這意味著：
1、盡管國內經濟下行壓力較大，但管理層對于房地產的調控從未松懈，一如既往地控制、穩(wěn)定房價，不會以房地產作為短期刺激經濟的手段。
2、下半年熱點城市的樓市調控會繼續(xù)收緊，預估很多城市都會繼續(xù)抬高購房門檻，很多熱點城市的房價，可能進入橫盤或陰跌狀態(tài)。
陰跌與橫盤，都不是實質性下跌，但對于短線炒房客來說，這都很要命，因為對于短炒客，漲幅小了都是虧，更別說橫盤或者陰跌了。
需要特別說明的是，即便有中心城市進入很橫盤或陰跌狀態(tài)，也難以改變中心城市房價長期看漲的局面。
換言之，大部分中心城市短期可能橫盤，但長期仍會繼續(xù)慢漲。
邏輯很簡單，中心城市人口不斷增加，土地財政依然在，供需矛盾仍在，土地價格不會下降，面粉不降，面包怎么降？
