有專家稱，雖回暖為“局部現(xiàn)象”，但樓市分化正在發(fā)生。一二線城市房價長期看好，三四線逐漸衰弱。
事實確實如此嗎？
一、房價分化未必與城市能級直接掛鉤
按照專家觀點，大城市人口虹吸效應(yīng)持續(xù)存在，且人口流入有增無減，這首先保障了購房需求的持續(xù)旺盛。其次，大城市基本面更加成熟，產(chǎn)業(yè)更加先進(jìn)與發(fā)達(dá)，經(jīng)濟(jì)實力是購買力的直接來源。而弱三線城市與四五線城市，人口呈持續(xù)流出，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)要薄弱得多，房價上升缺乏明顯動力。
這個邏輯對嗎？沒有錯，比如我們目前看到的鶴崗、乳山，就是典型的既成事實代表。但這個邏輯也未必全對。我們判斷一個城市的房價走勢，一定不能忽視一個最重要的特征：人口增長率。這與人口流出并不是同一個概念。
比如人口大省河南。河南是一個勞務(wù)輸出型省份，每年外出務(wù)工人數(shù)巨大，這便是所謂人口流出較大。
按照專家以上觀點，那河南一些經(jīng)濟(jì)偏薄弱、人均收入偏低的三四線及五線城市，房價應(yīng)該保持不變或下跌才對。但實際并非如此，河南三四線城市的房價相對比較堅挺，甚至不乏上漲現(xiàn)象。
原因很簡單。
1、 即便人口持續(xù)凈流出，河南幾乎每個城市常住人口增長率卻是正的，因為出生量大于流出量。這首先提供了人口基數(shù)的保障。
2、 河南外出務(wù)工人員在外地掙錢后，相當(dāng)比例人群會回到家鄉(xiāng)城市置業(yè)、落戶。原因一部分來自于“落葉歸根”，更大一個原因則是本地房價相對他們在外地獲得收入而言，并不高，這個房價收入比是十分健康的，買房也不是一件特別辛苦的事。
所以，這樣的城市，雖本地產(chǎn)業(yè)確實不夠發(fā)達(dá)，缺乏足夠就業(yè)前景，但人口基數(shù)與外地務(wù)工收入水平，一定程度上使房價擁有了足夠的購買力基礎(chǔ)與上漲空間。
因此，房價按照一二線、三四線這樣一刀切的說法，是顯然不對的。
怕部分讀者不明白這段文字用意，就直說了：我們假設(shè)大部分人都已經(jīng)明白一二線房價才有未來這個道理，于是紛紛尋求進(jìn)入一二線城市買房。那有沒有可能反而會出現(xiàn)什么逆向結(jié)果呢？
二優(yōu)質(zhì)城市房價一定“只漲不跌”嗎？
很多專家稱：優(yōu)質(zhì)城市或城市群的房價長期看好，并從時間維度看“房價是不可能跌的”。
這個判斷看似天衣無縫，無論經(jīng)濟(jì)、人口、產(chǎn)業(yè)這些支撐點都在那擺著。但事實確實如此嗎？
來看環(huán)京經(jīng)濟(jì)圈的兩個案例：燕郊與霸州。18-19這兩年，燕郊從最高4萬大跌到1萬多，霸州從18000跌到8000。但按照專家邏輯，這些板塊房價應(yīng)該持續(xù)上漲才對。
原因在哪？
我最近看了很多專家、自媒體關(guān)于房價走勢的判斷，包括我自己也分析過。
但區(qū)別在于：有多少人親自操過盤？定過價？漲過價？
作為一名曾經(jīng)的超十年地產(chǎn)操盤手，我來講講房地產(chǎn)定價這門與眾不同的“定價模式”。
之所以說與眾不同，是因為房價除了受市場競爭、供需、政策這些外部因素+戶型、配比、小區(qū)環(huán)境、樓棟位置、不利因素、成本、凈利潤這些內(nèi)部因素之外，還有很多“獨特”的因素。
比如“地段潛力價格權(quán)重”、“配套潛力價格權(quán)重”、“品牌價格權(quán)重”、“熱銷與否價格權(quán)重”。
說直接點就是：樓市個盤的定價是有很大的人為因素在內(nèi)的，項目操盤人會賣“預(yù)期”、賣“形勢”、賣“炒作”。
比如燕郊，房價值不值4萬？一定值，地理位置、政策導(dǎo)向、人群效應(yīng)都在那放著，但絕不是17年就值4萬。但地產(chǎn)操盤人在操盤過程中，不斷利用規(guī)劃、輿論制造、熱銷制造加上階段供求不均，一輪接一輪的提高定價直到4萬。
最終因價格過熱，三限調(diào)控政策一出，泡沫快速被擠出，房價應(yīng)聲而跌，市場急轉(zhuǎn)直下，并難以恢復(fù)元氣。最后階段進(jìn)場的人，則最終被套牢，于是我們也看到了近期有人0元拋售燕郊的房子。
所以，專家、自媒體大V們分析的沒有錯，優(yōu)質(zhì)板塊房價長期確實看漲。但他們忽略了“操盤手”早已提前把價格漲幅空間給用掉了、甚至是透支了。一旦過熱觸發(fā)調(diào)控機(jī)制，反而有些地方未來會呈現(xiàn)下跌趨勢。
買房，不是光看一點表層邏輯就有用的。歡迎關(guān)注我，帶給你不一樣的樓市分析。
