另外，從細(xì)分?jǐn)?shù)據(jù)來看，2019年大灣區(qū)內(nèi)地九城的新房網(wǎng)簽交易量，惠州約15萬套，廣州約8萬套，東莞約4萬套，深圳約3.7萬套。 所以在這里請(qǐng)問大家，惠州的15萬套什么水平？ 答：2個(gè)一線城市，加1個(gè)“新一線城市”的交易量總和，約等于惠州這個(gè)“二線城市”的交易量。 請(qǐng)問，這正常嗎？看到這樣的數(shù)據(jù)，我們一時(shí)分不清到底是惠州在抱深圳的大腿，還是廣州、深圳、東莞在聯(lián)合抱惠州的大腿。 再來看今年的數(shù)據(jù)，今年七月，深圳最嚴(yán)調(diào)控之后，東莞也連夜跟進(jìn)，限購(gòu)的手段一個(gè)比一個(gè)狠。 而惠州呢？惠州樓市調(diào)控，好像至今還在裝死……那么興風(fēng)作浪的炒房客們，會(huì)涌向那里？ 7月，惠州新房成交1.6萬套，同比增長(zhǎng)47.43%。這樣的成交量，刷新自2017年以來的，單月新房成交量紀(jì)錄。 然而這樣的記錄沒有保持多久…… 8月，惠州樓市再創(chuàng)新高，成交2.2萬套，環(huán)比上月增加34.69%，同比增長(zhǎng)98.45%。 成交量屢創(chuàng)新高怎么辦？限購(gòu)？不存在的。從2017年開始至今，“惠州今起限購(gòu)”的傳聞時(shí)不時(shí)拿出來炒作一番，爾后，你知道的，至今依然沒有消息。 我們常說，不要聽他說了什么，要看他做了什么。 據(jù)克而瑞《2020年1至7月土地出讓金與同比增速排名》，惠州土地出讓金184億元，以212%的同比增幅位列全國(guó)重點(diǎn)城市首位。 單單6月這一個(gè)月，惠州就成交了18宗商住用地，賣出了91.20萬平、100.33億元。 以上，理清楚了惠州樓市本質(zhì)是個(gè)啥，接下來與大家聊聊最近激動(dòng)人心的“地鐵”。
地鐵通了 然后呢？繼續(xù)炒房？
雖然通地鐵讓整個(gè)惠州都沸騰了，我們號(hào)的留言里也出現(xiàn)了大把關(guān)于惠州的咨詢，但是有一個(gè)事實(shí)是要認(rèn)清： 那就是地鐵，不是萬能的，即便是深圳的地鐵，也一樣。
數(shù)據(jù)來源：百度地圖
首先，從9月2日交通部發(fā)的《交通運(yùn)輸部關(guān)于深圳市開展高品質(zhì)創(chuàng)新型國(guó)際航空樞紐建設(shè)等交通強(qiáng)國(guó)建設(shè)試點(diǎn)工作的意見》中可以看到，深圳14號(hào)線將向東延伸到惠州的惠陽區(qū)。 對(duì)照下地圖，惠陽緊挨著深圳的龍崗和坪山，因此這個(gè)地鐵的延伸，實(shí)際非常有限。 這一點(diǎn)可能和一些非惠州本地的購(gòu)房者的想象不一樣，這條線路并沒有穿過惠州的多個(gè)區(qū)域，來一個(gè)“雨露均沾”。 其次，由于實(shí)際對(duì)接的區(qū)域僅惠陽一處，那不用說受到輻射最大的區(qū)域，也就是惠陽的居民了。 2019年末，惠州全市統(tǒng)計(jì)的常住人口是488萬，其中惠陽常住人口僅61.83萬，才占總?cè)丝诘?2.7%，就算加上行政區(qū)域內(nèi)的大亞灣經(jīng)開區(qū)的20幾萬人，那也只是百萬不到的水平。 換句話說，惠州真正能接收到深圳地鐵紅利輻射的，其實(shí)只有五分之一左右的人口。 額，好像和腦補(bǔ)的劇情差很多，是不是？ 有人可能會(huì)抵抗一下，認(rèn)為地鐵線路只要開了，那圖方便的話，其他區(qū)域的人流也會(huì)被引向惠陽，那樣受惠的范圍肯定要擴(kuò)大很多，甚至可能出現(xiàn)個(gè)“臨地鐵”板塊也說不定！ 太天真了！ 擠地鐵上下班的人肯定都知道，跨區(qū)趕地鐵，那會(huì)是怎樣的噩夢(mèng)！ 除非地鐵站剛好卡在兩個(gè)區(qū)域的分界線上，不然哪怕這座城市再小，光是去地鐵站的路程，就夠喝一壺了。
數(shù)據(jù)來源：惠州合縱聯(lián)行
再者，作為最大受益者的惠陽，第一季度在房?jī)r(jià)上邊，已經(jīng)是整個(gè)惠陽的最高位了，后邊如果能因?yàn)榈罔F的緣故得到更多的周邊設(shè)施建設(shè)以及政策支持的話，惠州各區(qū)房?jī)r(jià)的差距，可能還會(huì)進(jìn)一步拉大。 也就是說，通個(gè)地鐵不僅沒有雨露均沾，反而可能還加劇了“貧富差距”...... 這樣的可能性太過尷尬，但卻情有可原，歸根結(jié)底，惠州缺乏經(jīng)濟(jì)實(shí)力去左右依靠深圳概念拉高的房?jī)r(jià)，而經(jīng)濟(jì)上不去的主要問題，就是留不住人。 2000年時(shí)惠州市委組織部有一篇《惠州市人才隊(duì)伍的現(xiàn)狀與對(duì)策》的文章就提到，當(dāng)年，惠州的人才數(shù)量占全市人口的3.1%，尚不如95年時(shí)廣東全省人才占比的3.18%。外調(diào)到外市就業(yè)的人員中本科生碩士生博士生占比較大，留都留不住，著名的南方通信，當(dāng)年就有大量人才被深圳的華為等公司挖走。 硬生生活成了電子行業(yè)的黃埔軍校......而根據(jù)統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，惠州07年常住人口還有個(gè)15萬的增量，17年的時(shí)候只剩區(qū)區(qū)2000人。如果考慮到惠州自然出生人數(shù)的話，那么實(shí)際上這十年來，惠州人口是在減少的。 這可真是成也深圳，敗也深圳！ 惠州現(xiàn)在能夠用來自救的，也就是現(xiàn)在規(guī)模排在全省第三的電子信息產(chǎn)業(yè)和外資也看中的石化能源了。 上邊的劣勢(shì)一說， 就讓以往一直利用深圳概念和地鐵概念炒作的開發(fā)商們的言論顯得有些可笑。 本身惠州房子的“價(jià)值”就一直飽受爭(zhēng)議，深圳有的它沒有，深圳沒有的，它也沒有。 比如，我們都知道，深圳的教育資源，是匱乏的，而惠州，可以說完美地“繼承”了這一點(diǎn)。 據(jù)統(tǒng)計(jì)，惠城區(qū)作為惠州的中心，小學(xué)學(xué)位也是每個(gè)家庭必爭(zhēng)的資源，2018年辦小學(xué)學(xué)位缺口高達(dá)10903個(gè)，多個(gè)民辦小學(xué)學(xué)位吃緊，部分學(xué)校存在超規(guī)模辦學(xué)和超標(biāo)準(zhǔn)班額情況...... 這樣一合計(jì)，去除深圳的影響，惠州的房子，“價(jià)值”未免太過單薄，完全對(duì)不起它那抵得上兩個(gè)一線+一個(gè)新一線的新房網(wǎng)簽數(shù)量。 最后補(bǔ)一句，深圳惠州通地鐵這個(gè)事情，給全國(guó)其他城市最大的啟示，恐怕就是，原來城區(qū)人口沒到300萬這個(gè)硬指標(biāo)，也可以修地鐵的�。� 我仿佛已經(jīng)看到一眾中小城市，已經(jīng)在蠢蠢欲動(dòng)。 以上，看到這里，希望朋友們可以明白，惠州樓市實(shí)際上已經(jīng)化身為區(qū)域內(nèi)最大“韭菜地”，其中你所見到的熱火朝天，只是單純的擊鼓傳花而已，實(shí)則腳下已經(jīng)空空如也。
