因此，我們看到，過(guò)去一二十年，不管是商品房，還是小產(chǎn)權(quán)房、回遷房、房改房，閉著眼睛買房就能賺錢似乎成為一種真實(shí)寫照，凡是早買房、多買房的大都已經(jīng)穩(wěn)賺了一筆。但是，最近三四年以來(lái)，這些以往根深蒂固的買房觀念、房?jī)r(jià)預(yù)期開(kāi)始發(fā)生了快速轉(zhuǎn)變，越來(lái)越多的購(gòu)房者扭轉(zhuǎn)了只漲不跌的房?jī)r(jià)預(yù)期，越來(lái)越多的業(yè)內(nèi)人士也開(kāi)始認(rèn)為閉眼買房的階段一去不復(fù)返了。為何房地產(chǎn)會(huì)發(fā)生如此大的逆轉(zhuǎn)？四大樓市利空全面來(lái)襲。
一、國(guó)家態(tài)度轉(zhuǎn)變，樓市調(diào)控難言放松。房地產(chǎn)在拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)，推動(dòng)城鎮(zhèn)化等方面一直發(fā)揮了巨大作用。但時(shí)過(guò)境遷，快速擴(kuò)張帶來(lái)的負(fù)面效應(yīng)也逐漸顯現(xiàn)。據(jù)中國(guó)社科院《中國(guó)城市競(jìng)爭(zhēng)力報(bào)告No.17：住房，關(guān)系國(guó)與家》顯示，2018年房地產(chǎn)對(duì)經(jīng)濟(jì)凈貢獻(xiàn)率出現(xiàn)了由正轉(zhuǎn)負(fù)的拐點(diǎn)。除此之外，央行則在《求是》雜志撰文指出：房地產(chǎn)泡沫是威脅金融安全的最大“灰犀�！薄Ｃ鎸�(duì)這些問(wèn)題，國(guó)家早已轉(zhuǎn)變了對(duì)房地產(chǎn)的態(tài)度，即使是受疫情影響較大的上半年，即使面臨經(jīng)濟(jì)下行壓力，國(guó)家也沒(méi)有松綁調(diào)控，不僅繼續(xù)重申房住不炒、不再把房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段，還劃定了房企融資的“三道紅線”，擰緊了資金流入房地產(chǎn)市場(chǎng)的“水龍頭”，所以這次調(diào)控一定是長(zhǎng)期的。
二、住房市場(chǎng)供大于求，房?jī)r(jià)上漲動(dòng)力減弱。受調(diào)控不斷深入，房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)降溫，購(gòu)房者買房意愿下滑等因素影響，目前住房市場(chǎng)開(kāi)始供大于求，最直接的表現(xiàn)就是庫(kù)存大幅增加。據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至今年8月底，全國(guó)100個(gè)城市新房庫(kù)存總量48438萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)7.5%。因此，越來(lái)越多的開(kāi)發(fā)商采取打折促銷的方式來(lái)加快去庫(kù)存，但受買漲不買跌的心態(tài)影響，購(gòu)房者入市態(tài)度并不積極，這也是目前銷售乏力的重要原因。此外，公開(kāi)數(shù)據(jù)顯示，目前我國(guó)城鎮(zhèn)居民人均住房面積達(dá)到40平米，戶均擁有住房達(dá)到1.5套，所以住房總量也開(kāi)始飽和，甚至過(guò)剩。對(duì)于任何商品來(lái)說(shuō)，一旦供大于求，價(jià)格往往易跌難漲，房子也不例外。
三、告別普漲階段，部分城市出現(xiàn)“白菜價(jià)”。經(jīng)歷了四年的調(diào)控之后，房地產(chǎn)告別了普漲階段：一邊是上海、深圳等一線城市的平均房?jī)r(jià)高達(dá)五六萬(wàn)，甚至一些項(xiàng)目突破10萬(wàn)；另一邊是鶴崗、鐵嶺等城市的整套房子可能也不及一線城市單價(jià)的一半。房子“白菜價(jià)”的背后除了與調(diào)控有關(guān)，更與城鎮(zhèn)化有關(guān)。截至2019年，我國(guó)城鎮(zhèn)化率已經(jīng)超過(guò)60%，當(dāng)城鎮(zhèn)化進(jìn)入到了下半場(chǎng)，人口流動(dòng)的方向也從“農(nóng)村向城市流動(dòng)”轉(zhuǎn)變?yōu)椤俺鞘信c城市間流動(dòng)”，尤其是小城市流向大城市，這意味著未來(lái)一些小城市的住房需求以及房?jī)r(jià)水平都會(huì)同步出現(xiàn)下降，所以不排除“白菜價(jià)”的現(xiàn)象增多。
四、房地產(chǎn)稅落地的速度預(yù)期加快。與往年相比，本輪房地產(chǎn)調(diào)控出現(xiàn)了明顯質(zhì)變，即從短效機(jī)制向長(zhǎng)效機(jī)制轉(zhuǎn)變，而在所有長(zhǎng)效措施里，有關(guān)房地產(chǎn)稅的消息無(wú)疑最受關(guān)注，時(shí)時(shí)刻刻牽動(dòng)著各方神經(jīng)。最近兩三年以來(lái)，隨著國(guó)家明確了要“健全地方稅體系，穩(wěn)步推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法”，住建部建立了全國(guó)統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)登記系統(tǒng)，以及房地產(chǎn)稅立法小組開(kāi)始在全國(guó)各地調(diào)研，關(guān)于房地產(chǎn)稅落地的速度預(yù)期開(kāi)始加快，業(yè)內(nèi)普遍預(yù)計(jì)未來(lái)3-5年出臺(tái)的可能性比較高。一旦房地產(chǎn)稅落地，不僅會(huì)給房?jī)r(jià)帶來(lái)影響，也會(huì)進(jìn)一步增加持有成本，所以無(wú)形中會(huì)給多套房持有者帶來(lái)心理壓力。
根據(jù)以上四點(diǎn)，從中不難看出，樓市利空全面來(lái)襲，房地產(chǎn)已經(jīng)告別了過(guò)去高歌猛進(jìn)的階段，而且接下來(lái)仍將會(huì)進(jìn)一步面臨調(diào)整，甚至不排除一些城市會(huì)出現(xiàn)房?jī)r(jià)明顯下跌的情況。樓市行情的轉(zhuǎn)變，對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，意味著閉眼買房，穩(wěn)賺不賠的階段漸行漸遠(yuǎn)了，接下來(lái)并非所有的房子都值得購(gòu)買，都能夠保值升值。因此，再說(shuō)一次，真的不要亂買房子。綜合現(xiàn)階段的市場(chǎng)表現(xiàn)來(lái)看，明年起4類房子或“涼涼”，迎來(lái)貶值潮，內(nèi)行早已開(kāi)始撤離。
1、小產(chǎn)權(quán)房。明知小產(chǎn)權(quán)存在風(fēng)險(xiǎn)，但仍有不少人選擇小產(chǎn)權(quán)，主要就是因?yàn)樯唐贩績(jī)r(jià)格太高，漲得太快。當(dāng)然，商品房的上漲，也可以帶動(dòng)周邊小產(chǎn)權(quán)房的價(jià)格上漲，雖然幅度有限，但同樣可以享受到升值帶來(lái)的甜頭。但是，如今行情已經(jīng)轉(zhuǎn)變，商品房的價(jià)格都開(kāi)始調(diào)整了，小產(chǎn)權(quán)房就更扛不住了。更何況，今年國(guó)家出臺(tái)了新規(guī)，對(duì)城鎮(zhèn)居民購(gòu)買宅基地、小產(chǎn)權(quán)房等，不得辦理登記，不得通過(guò)登記將違法用地合法化。因此，小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)正無(wú)望，估計(jì)要涼涼了。
2、商住房。由于不限購(gòu)、戶型小、總價(jià)低等特點(diǎn)，商住房受到了許多購(gòu)房者的青睞。但是，商住房與商品房相比有很大差別，產(chǎn)權(quán)是40、50年，不能落戶，無(wú)法享受學(xué)區(qū)，水電費(fèi)商用等等。此外，還有最關(guān)鍵的一點(diǎn)，商住房是在商業(yè)用地上建造的房子，近幾年國(guó)家加強(qiáng)了對(duì)商業(yè)項(xiàng)目的監(jiān)管。比如，北京出臺(tái)了《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)商業(yè)、辦公類項(xiàng)目管理的公告》，要求銷售對(duì)象應(yīng)當(dāng)是企事業(yè)單位、社會(huì)組織，而且不得將房屋作為居住使用。相信隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)越來(lái)越規(guī)范化，商住房還會(huì)迎來(lái)進(jìn)一步管控。
3、老舊、品質(zhì)差的高層住宅，尤其是“老破大”。高層解決了新城市人的居住問(wèn)題，但隨著時(shí)間的推移，老舊、品質(zhì)差的高層出現(xiàn)了不少后遺癥，比如機(jī)電系統(tǒng)老化，電梯設(shè)備故障、消防安全隱患，拆遷難度加大等。進(jìn)一步來(lái)看，在所有老舊高層住宅中，面積過(guò)大的更不值得購(gòu)買，因?yàn)椤袄掀拼蟆钡目們r(jià)比較高，屬于窮人買不起，富人又看不上的產(chǎn)品，所以交易量比較小，流通性比較差�？傊祟惙孔硬粌H住起來(lái)不舒服，轉(zhuǎn)手變現(xiàn)也不容易。
4、弱三四線城市和小縣城的房子（收縮型城市）。在上文已經(jīng)說(shuō)了，城鎮(zhèn)化的下半場(chǎng)是人口在城市之間重新配置，主要是中小城市人口流向大城市，這是人口集聚效應(yīng)、城市虹吸效應(yīng)所決定的。同時(shí)，隨著城市之間競(jìng)爭(zhēng)的加速，一二線城市也已經(jīng)出臺(tái)了很多富有吸引力的政策，這些都導(dǎo)致弱三四線城市，以及小縣城的人口大量流失，再加上棚改紅利退出，新興產(chǎn)業(yè)乏力等，預(yù)示著這些城市的房地產(chǎn)幾乎沒(méi)有未來(lái)，而且一旦房地產(chǎn)市場(chǎng)下行，這些城市走在最前面的可能性也是最大的。因此，除非是買來(lái)自住，否則不建議持有過(guò)多房產(chǎn)。
總而言之，樓市利空正在全面來(lái)襲，房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)發(fā)生了轉(zhuǎn)折，明年開(kāi)始，真的就不要亂買房子，為了規(guī)避不必要的麻煩和損失，盡量避開(kāi)以上四類房子。對(duì)此，你是怎么看的呢？歡迎評(píng)論區(qū)留言討論。
