這話放到房地產(chǎn)市場(chǎng)也是一樣的道理，開發(fā)商要蓋房子，老百姓要買房，都離不開資金支持，這年頭，靠自有資金拿地賣房的房企，靠家庭儲(chǔ)蓄全款買房的個(gè)人，可以說(shuō)鳳毛麟角。
一般來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)開發(fā)資金來(lái)源分為國(guó)內(nèi)貸款、利用外資、自籌資金與其他資金，占比分別為17：0.1：32：51。
也就是說(shuō)，“國(guó)內(nèi)貸款”+“其他資金”占房企的資金來(lái)源比例達(dá)到了68%，所謂的其他資金，指的就是銷售回款、銀行按揭款。
因此，銀行、信托、資本市場(chǎng)這些能“借到錢”的地方，就是樓市的“糧倉(cāng)”。
現(xiàn)在，樓市的“糧倉(cāng)”關(guān)門了。
據(jù)上海證券報(bào)10月10日?qǐng)?bào)道，記者通過(guò)多方采訪了解到，“三道紅線”政策將于2021年起在全行業(yè)全面實(shí)施，并力爭(zhēng)讓房企在三年內(nèi)完成降負(fù)債的目標(biāo)。
什么叫三道紅線？明年全面實(shí)施對(duì)樓市有何影響？
監(jiān)管層根據(jù)負(fù)債率為房地產(chǎn)企業(yè)劃定“三道紅線”，即剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率大于70%，凈負(fù)債率大于100%，現(xiàn)金短債比小于1倍。
根據(jù)“踩線”的數(shù)量，房企被分為“紅橙黃綠”四檔，并以此來(lái)劃定其融資時(shí)有息負(fù)債年增速的上限。
數(shù)據(jù)顯示，“未踩線”的房企有4家，主要為央企，“踩三道紅線”的房企有7家，“踩二道紅線”的房企有8家，“踩一道紅線”的房企最多，達(dá)26家。
如果沒(méi)踩線，每年可以增加15%的負(fù)債，“踩一道線”的可以增加10%，三道全部踩中的，不準(zhǔn)再?gòu)你y行、信托、資本市場(chǎng)中借錢。
簡(jiǎn)單一句話：開發(fā)商手里越是沒(méi)錢，就越不能向市場(chǎng)借錢，直接給沒(méi)實(shí)力的房企“斷糧”，這招夠狠。
從房?jī)r(jià)上看，新規(guī)的威力已經(jīng)開始顯現(xiàn)。
新房方面，各大房企在金九銀十開啟“打折潮”，這直接導(dǎo)致供應(yīng)、需求、成交量的下行，根據(jù)克而瑞的數(shù)據(jù)，一線城市成交量下跌最為顯著，北京跌幅高達(dá)72%，上海、廣州跌幅超30%。
六成以上二線城市成交繼續(xù)下滑，蘇州、福州等成交繼續(xù)走弱，武漢、青島等跌幅在40%左右。三四線城市成交環(huán)比漲跌參半，惠州、東莞等回調(diào)幅度明顯。
隨著房企財(cái)務(wù)壓力加大，成交量的變化，反應(yīng)出購(gòu)房者觀望情緒加重，二手房市場(chǎng)也自然會(huì)受到波及。
據(jù)澎湃新聞10月9日?qǐng)?bào)道，貝殼研究院首席市場(chǎng)分析師許小樂(lè)認(rèn)為：今年黃金周樓市成交數(shù)據(jù)出爐，重點(diǎn)18城二手房日均交易量比9月份下降18.6%。同時(shí)，18城中13個(gè)城市成交均價(jià)比9月份下跌，這表明7月份以來(lái)的調(diào)控政策效應(yīng)正在釋放。
《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》近日有一篇文章，專門談到了房地產(chǎn)“去金融化”的問(wèn)題。
文章認(rèn)為：房地產(chǎn)與金融是天然的孿生關(guān)系，無(wú)論是房地產(chǎn)開發(fā)，還是個(gè)人購(gòu)置房產(chǎn)，都很難離開房地產(chǎn)金融的支持。
但是，金融運(yùn)行也有“特立獨(dú)行”的一面，如果缺乏有效的規(guī)范與約束，就很容易讓房地產(chǎn)偏離“住”的屬性，某種程度上成為房?jī)r(jià)炒作的助推器，成為房地產(chǎn)業(yè)高杠桿運(yùn)行的興奮劑，進(jìn)而削弱產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化調(diào)整的內(nèi)在動(dòng)力。
很明顯，央媒這篇文章在“吹風(fēng)”，跟“三道紅線”政策相呼應(yīng)，要去金融化，必然要從房企負(fù)債、現(xiàn)金流的角度入手，只有把開發(fā)商的杠桿壓下去，讓地王、高價(jià)房、高周轉(zhuǎn)樓盤減少，房?jī)r(jià)才能回歸平穩(wěn)，進(jìn)而降低居民杠桿率，釋放購(gòu)房者的消費(fèi)潛力。
離年底只剩兩個(gè)多月的時(shí)間，屬于房地產(chǎn)的好日子已經(jīng)不多了。
過(guò)去這些年，我國(guó)的地產(chǎn)商在預(yù)售制提下，可以說(shuō)是世界上活得最滋潤(rùn)的，只需要極少的本金，找?guī)讉�(gè)股東湊一些錢，再用“明股實(shí)債”等方式高杠桿融資，拿土地抵押給銀行，用開發(fā)貸、銷售回款等方式“空手套白狼”，只要有膽子，碰到一波接一波的房?jī)r(jià)上漲潮，挪用賬面資金繼續(xù)拿地?cái)U(kuò)張規(guī)模，這樣的盈利模式透支了整個(gè)行業(yè)的前景。
黃奇帆演講時(shí)提到：全世界180個(gè)國(guó)家的地產(chǎn)商加起來(lái)也沒(méi)有9萬(wàn)個(gè)，美國(guó)大大小小房產(chǎn)商沒(méi)超過(guò)500個(gè)，歐洲20多個(gè)國(guó)家所有房產(chǎn)商，獨(dú)立法人加起來(lái)不到1萬(wàn)個(gè)。
但是，我們的房企數(shù)量已經(jīng)達(dá)到9萬(wàn)多家，現(xiàn)在城市居民有7個(gè)億，相當(dāng)于每一萬(wàn)人就配了一家開發(fā)商。
我們住的房子，70%都是由TOP100的房企蓋的，前1000名房企更是蓋了90%的房子。
也就是說(shuō)，現(xiàn)在的房地產(chǎn)行業(yè)，充斥著大量冗余、無(wú)用的地產(chǎn)商，他們既無(wú)法提供優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品，又是金融體系的隱患。
從這個(gè)意義上講，嚴(yán)格約束房企的融資，淘汰那些肆意高周轉(zhuǎn)的開發(fā)商，降低整個(gè)行業(yè)的負(fù)債杠桿，只有開發(fā)商過(guò)苦日子，剛需們才能過(guò)上好日子。
