2
實(shí)際上，疫情緩解之后，北京市場(chǎng)的成交量就已經(jīng)起來了。先看二手房——這是今年1-9月份北京二手房成交量統(tǒng)計(jì)圖：
從這張圖表中，我們可以看出：經(jīng)歷過1月春節(jié)成交淡季，2、3月疫情封閉期后，4月份開始，二手房成交逐漸活躍了起來。5月成交量達(dá)到16125套（實(shí)際成交突破2萬套），是2017年3月調(diào)控之后的最高點(diǎn)。6月，新發(fā)地第二波疫情爆發(fā)，可這依舊沒有影響大家購(gòu)房的熱情，6月份成交量達(dá)到17309套。七八月份有輕微回落，維持在1.6萬套，但九月份又重新回到了1.7萬套的高位，同比去年大漲40%。如果不出意外，10月份的成交量依舊會(huì)在1.6-1.7萬套的高位。新盤方面——過去兩年，限競(jìng)房供應(yīng)量過大，一直處于“去庫(kù)存”狀態(tài)。而今年，庫(kù)存消化速度大大加快，截止9月份，北京限競(jìng)房的成交量已經(jīng)超過了2019年全年。
同時(shí)，豪宅市場(chǎng)回暖明顯：金九期間，海淀兩個(gè)豪宅項(xiàng)目一天銷售近100億（坐標(biāo)西山別墅區(qū)），千萬豪宅市場(chǎng)紅盤一直不斷（如朝陽(yáng)某項(xiàng)目、石景山某項(xiàng)目、豐臺(tái)某項(xiàng)目）。在剛剛過去的九月份，北京新房網(wǎng)簽量同比上漲超過70%。雖然，這些樓盤的熱銷跟自身?xiàng)l件比較優(yōu)越有關(guān)，但大戶型、高總價(jià)項(xiàng)目成交持續(xù)回溫已是不爭(zhēng)的事實(shí)。
3
之前我們講到過：如果成交量上來了，并持續(xù)3-4個(gè)月，接下來成交價(jià)80%會(huì)有所反彈。可這個(gè)理論，在北京市場(chǎng)卻失效了。從5月開始到現(xiàn)在，不管是新房還是二手房，成交量都維持在高位，但價(jià)格卻趴在那兒一動(dòng)不動(dòng)。這種現(xiàn)象是不正常的。究其原因，還跟供給端有關(guān)。數(shù)據(jù)顯示，2020年1-9月，北京商品房新增供應(yīng)量51036套，同比去年上漲13%。其中，9月份新房供應(yīng)8015套，環(huán)比上漲61%。新房供應(yīng)量持續(xù)增加，是價(jià)格一直維持平穩(wěn)的主要原因。另外，雖然今年不限價(jià)的純商品房用地增加，但入市的房源大多是限競(jìng)房（去年供應(yīng)的土地），限價(jià)依然存在，這也是新盤市場(chǎng)價(jià)格平穩(wěn)的原因。但明年，這種平穩(wěn)必然會(huì)打破，原因很簡(jiǎn)單。一方面，限價(jià)放開了；另一方面，樓面價(jià)在不斷攀升。房山稻田那種地方，樓面價(jià)都能到3.5萬，你說未來這項(xiàng)目能賣多少？會(huì)低于4.5萬嗎？也許你會(huì)說：新房漲就漲唄，購(gòu)房者又不是傻子，價(jià)格高了不買就是了，不還有天量的二手房市場(chǎng)嗎？理論上的確如此，可你覺得二手房會(huì)一直這樣橫盤下去嗎？換句話說：今年新房的供應(yīng)量增加了，成交量大是必然的。一方面可選擇空間大了；另一方面，今年的供應(yīng)量中，的確有不少優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目�？赡阆脒^為什么二手房成交量也起來了嗎？按照前兩年的邏輯，新房是會(huì)分流一部分二手房成交量的。只有一個(gè)原因可以解釋：需求端活躍起來了。說白了就是：價(jià)格低到一定程度了，之前觀望的群體開始下手了。和深圳、上海、甚至是二線城市杭州、南京相比，北京的性價(jià)比確實(shí)非常明顯。行文至此，我認(rèn)為：明年北京市場(chǎng)的走勢(shì)已經(jīng)很清晰了。今年2月是北京最佳的入場(chǎng)時(shí)機(jī)。如果今年沒有來得及入手，明年一整年，大概率不會(huì)有好的機(jī)會(huì)。至于后年有沒有，還要看明年的情況再說。當(dāng)然，北京早已告別了“一漲俱漲、一跌俱跌”的態(tài)勢(shì)。今年，四環(huán)內(nèi)沒有學(xué)區(qū)的老破小一直在陰跌、五環(huán)外沒學(xué)區(qū)的老破小跌得更厲害；有地鐵、臨近商圈、有學(xué)區(qū)的優(yōu)質(zhì)房產(chǎn)，反倒是在微漲。所以，如果要入手，我希望你懂得如何避開這些垃圾資產(chǎn)、選擇優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。
