整體來(lái)看，今年第三季度，杭州新房成交面積相較于第二季度縮水15%，且只有一次“萬(wàn)人搖”，截至目前，杭州僅出現(xiàn)6次萬(wàn)人搖，同比減少4成。9月，杭州市區(qū)二手房成交量?jī)H9227套，二手房成交套數(shù)跌破萬(wàn)套以下，并創(chuàng)今年4月以來(lái)成交量新低。
01
新房成交量走低，“銀十”開(kāi)局慘淡
整體來(lái)看，新房市場(chǎng)明顯在9月由熱轉(zhuǎn)冷，市場(chǎng)逐漸走出“高開(kāi)低走”的格局。
疫情期間，杭州樓市迅速“回血”。從新建商品住宅表現(xiàn)來(lái)看，成交面積僅在2月份同比減少61.68%之后，至3月迅速恢復(fù)，成交面積同比增長(zhǎng)7.72%，前6月杭州就出現(xiàn)5次“萬(wàn)人搖”，新房成交量在6月達(dá)到高峰，當(dāng)月成交面積達(dá)到202萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)64.86%，創(chuàng)近三年來(lái)新高，成交套數(shù)突破1萬(wàn)套。隨后的7月和8月，成交量維持高位，成交套數(shù)均保持在萬(wàn)套以上。
進(jìn)入“金九”，杭州樓市并未延續(xù)此前高熱度�？硕饠�(shù)據(jù)顯示，9月杭州新建商品住宅成交面積為127.47萬(wàn)平方米，同比增幅大幅度縮減至2%，成交套數(shù)12256套，同比增加6.7%。成交面積和成交套數(shù)均創(chuàng)4月以來(lái)新低，“金九”變現(xiàn)平平。
圖：2019年8月-2020年9月新建商品住宅月度供求量?jī)r(jià)
數(shù)據(jù)來(lái)源：CRIC中國(guó)房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)
“銀十”開(kāi)局，杭州新房市場(chǎng)更是慘淡。
杭州一位平臺(tái)經(jīng)紀(jì)人表示，國(guó)慶黃金周期間新房市場(chǎng)可能成交比較淡一些，因?yàn)橥票P(pán)比較少。
購(gòu)房者韓先生感受到了杭州樓市的“冷清”。10月2日，他去了一趟位于杭州良渚板塊星創(chuàng)城，售樓處看房人員寥寥無(wú)幾，他告訴我們，“今年十一看房的人不太多，與往年相比可能少很多�！�
從單日成交數(shù)據(jù)來(lái)看，克而瑞數(shù)據(jù)顯示，10月1日-10月4日，杭州全市成交套數(shù)總計(jì)僅為20套，其中2-4日單日僅成交2套，創(chuàng)2月20日以來(lái)單日成交新低。對(duì)比2019年同期，新房市場(chǎng)成交表現(xiàn)可圈可點(diǎn)，僅10月4日和10月8日成交套數(shù)同比減少以外，同比均為上漲。
國(guó)慶假期首周（10.9-10.15），杭州樓市反彈，當(dāng)周商品住宅成交套數(shù)達(dá)到5949套，同比（2019.10.9-10.15）上漲117%。
圖：2020年10月1-18日單日成交量?jī)r(jià)（單位：套、元/平方米）
數(shù)據(jù)來(lái)源：CRIC中國(guó)房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)
02
“萬(wàn)人搖”項(xiàng)目縮減，“紅盤(pán)”中簽率走高
疫情期間，上半年杭州曾以5次“萬(wàn)人搖”刷新了大家對(duì)這座城市購(gòu)買力的認(rèn)知。尤其是6萬(wàn)人搖的遠(yuǎn)洋西溪公館，更是將杭州樓市推向高潮。
價(jià)格倒掛，是這些“萬(wàn)人搖”或高認(rèn)籌率項(xiàng)目的典型特征。由于受限價(jià)政策影響，很多高認(rèn)籌項(xiàng)目售價(jià)低于周邊同檔次競(jìng)品或二手房，這就產(chǎn)生了較大的價(jià)差，這樣一來(lái)難免帶來(lái)投機(jī)需求，使得市場(chǎng)情緒波動(dòng)較大，不利于房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定發(fā)展。
7月，杭州打響了三季度以來(lái)樓市調(diào)控第一槍。也是在這一個(gè)月，保利融信和光塵樾領(lǐng)到最后一張預(yù)售證，143套房子吸引了17319組客戶登記，中簽率只有0.83%。到目前為止，杭州仍未出現(xiàn)“萬(wàn)人搖”項(xiàng)目，截至目前，自2018年搖號(hào)政策實(shí)施以來(lái)，杭州“萬(wàn)人搖”項(xiàng)目達(dá)到30次，其中今年共6次，三季度以來(lái)僅出現(xiàn)1次“萬(wàn)人搖”。
表：2018年以來(lái)杭州“萬(wàn)人搖”項(xiàng)目匯總
數(shù)據(jù)來(lái)源：公開(kāi)資料整理
9月4日，杭州再迎新政。
萬(wàn)科天空之城、德信大家運(yùn)河云莊、萬(wàn)科前宸、遠(yuǎn)洋西溪公館等6個(gè)紅盤(pán)項(xiàng)目加推，中簽率迅速走高。具體來(lái)看，6個(gè)項(xiàng)目中只有萬(wàn)科天空之城、陽(yáng)光城興耀花漾里兩個(gè)項(xiàng)目中簽率較低，但仍維持在10%左右，其余4個(gè)項(xiàng)目中簽率均在20%以上，最高的達(dá)到了67.42%。從登記戶數(shù)來(lái)看，基本在5000戶以下。
以曾6萬(wàn)人搖的遠(yuǎn)洋西溪公館為例，9月再推1213套房源，最終實(shí)際登記人數(shù)僅為4899戶，遠(yuǎn)未達(dá)到“萬(wàn)人搖”的標(biāo)準(zhǔn)，其綜合中簽率24.8%，相較于5月份最低1.2%的中簽率，足足增加了20倍。
事實(shí)上，遠(yuǎn)洋西溪公館只是一個(gè)縮影。新政發(fā)布后，按照杭州剛發(fā)布的樓市新政，西溪公館被劃分為“限售紅盤(pán)”，只允許人才無(wú)房家庭和無(wú)房家庭報(bào)名，從而“拒絕”了一大批改善或者投資的非無(wú)房家庭。
值得注意的是，目前市場(chǎng)上有一些投資客，為了規(guī)避政策，仍有購(gòu)買“無(wú)房家庭”搖號(hào)資格的情況出現(xiàn)，因此問(wèn)題的核心還是應(yīng)該要取消一二手房的價(jià)差，這才是關(guān)鍵所在。
表：9月紅盤(pán)中簽率變化情況
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03
二手房市場(chǎng)熱度下降，成交迅速恢復(fù)高位
二手房市場(chǎng)熱度至9月略有下滑。
克而瑞數(shù)據(jù)顯示，7月，全市二手房成交面積達(dá)到104萬(wàn)平方米，環(huán)比增長(zhǎng)13%，同比增長(zhǎng)29%，共成交10595套，均價(jià)33839元/平方米再創(chuàng)新高。8月，二手房成交面積小幅回調(diào)至80萬(wàn)平方米，但同比漲幅仍然高達(dá)16%。
9月，杭州二手房成交量?jī)r(jià)齊跌�？硕饠�(shù)據(jù)顯示，杭州二手住宅成交面積約86萬(wàn)平方米，環(huán)比減少11%，熱度較8月有所降低，但相較于2019年同期，同比仍增長(zhǎng)40%。從成交套數(shù)來(lái)看，9月成交9227套，創(chuàng)今年4月以來(lái)新低，成交價(jià)格為30769元/平方米，環(huán)比下降6.5%。
圖：2019年7月-2020年9月二手房成交量?jī)r(jià)月度走勢(shì)
數(shù)據(jù)來(lái)源：CRIC中國(guó)房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)
值得注意的是，10月開(kāi)局，杭州二手房成交繼續(xù)走低。從單日成交規(guī)模來(lái)看，10月1日-4日總成交套數(shù)僅為2套，其中10月1日和10月4日均出現(xiàn)“零成交”。從周度數(shù)據(jù)來(lái)看，克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2020年第41周（9.28-10.11），杭州二手住房成交面積8.5萬(wàn)平方米，環(huán)比下降9%。
李偉坦言，“9月開(kāi)始成交相比7、8明顯減少，十一期間由于出游影響，帶看相對(duì)少了一些，但二手房市場(chǎng)在國(guó)慶假期后半程成交量逐漸走高，因?yàn)槭黄陂g也有不少外地投資客和剛需出來(lái)看房�！�
經(jīng)歷短暫降溫之后，10月5日，二手房成交套數(shù)迅速反彈至111套，至10月9日，成交套數(shù)已恢復(fù)282套相對(duì)高位。從10月1日至10月18日數(shù)據(jù)來(lái)看，二手住宅總成交套數(shù)達(dá)到3059套，環(huán)比（9月13-30日）減少99%，成交明顯縮量，但相較于2019年同期仍增長(zhǎng)62%。
圖：2020年10月1日-18日二手住宅成交同環(huán)比情況
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最后
經(jīng)歷了兩次樓市調(diào)控，對(duì)限購(gòu)政策、無(wú)房家庭認(rèn)定進(jìn)行調(diào)整，進(jìn)一步打擊短期投機(jī)客戶，保障自住，杭州新房市場(chǎng)熱度有所降低，加之紅盤(pán)均于同一時(shí)期入市，技術(shù)分流下“萬(wàn)人搖”項(xiàng)目明顯縮減，紅盤(pán)中簽率有所提升，調(diào)控效果顯現(xiàn)，市場(chǎng)逐漸回歸理性。但“萬(wàn)人搖”的核心問(wèn)題“一二手價(jià)差”仍然存在，雖然在新政分流下，部分改善或者投資的非無(wú)房家庭被拒絕在外，“萬(wàn)人搖”項(xiàng)目出現(xiàn)了縮減，但取消一二手房的價(jià)差，才是問(wèn)題的關(guān)鍵。
9月杭州市場(chǎng)熱度較今年4月以來(lái)有所降低，但同比數(shù)據(jù)依然處于高位，究其原因，9月大量入市的樓盤(pán)供應(yīng)集中在月底，受網(wǎng)簽數(shù)據(jù)延緩影響，成交下滑，預(yù)計(jì)這些房源將在10月顯現(xiàn)，隨著轉(zhuǎn)簽兌現(xiàn)，10月商品住宅成交量?jī)r(jià)預(yù)計(jì)將得以提升。
