市場經(jīng)濟學告訴我們，價格圍繞價值上下波動，即漲久必跌，跌久必漲。但是，我們的房價上漲卻讓很多專家大跌眼鏡，這其中的道理主要在兩個方面。
一是房屋屬于不可移動的商品。房子是不動產(chǎn)，這就決定了其消費具有明顯的區(qū)域特征，這就決定了不同地域、不同配套，房屋的價格及漲幅均會不同。
二是投資者的風險偏好決定了當前的房價。很多人說城鎮(zhèn)居民住房擁有率超過了96%，戶均1.5套后，房價應(yīng)該進下跌階段，但是仍然出現(xiàn)上漲。從另一角度看，世界通行的房價泡沫指標例如房價收入比、房租收入比同樣指向泡沫明顯。但是房價的表現(xiàn)依然頑強。正如經(jīng)濟學家李迅雷所說，房價的泡沫剛性變得更剛了。這其中主要的原因就是買房的風險偏好越來越大，因為近二年的房價上漲堅定了投資買房是最佳選擇的認知。這從居民債務(wù)杠桿率的大幅度上升就是明證。
以中秋國慶假期重點跟蹤的10個城市的房租變化來看，出現(xiàn)同比下降4個百分點以上，創(chuàng)5年來的新低。但買房還在繼續(xù)，風險偏好擴大也還在繼續(xù)。
所以，當前買房并不是居住需求的推動，而是投資風險偏好擴大帶來的結(jié)果。
上面談了，當前買房并主要并不是居住需求推動，從首套房購買占比中已低于30%可以明白。但是，由于購買房屋的風險偏好普遍擴大，所以買房仍是普通居民家庭的主要投資渠道。但是，他們只知道過去買房后房價是上漲的，但不知道樓市出現(xiàn)了兩個重大調(diào)整。
第一個重大調(diào)整來源于棚改停止舊改登場。轟轟烈烈的棚改在今年底將會超額完成目標，截止2019年底已完成了2141萬套棚戶區(qū)改造，逾4600萬居民改善了住房條件。取而代之的是今年開始啟動的舊城改造。這一次舊城改造的規(guī)模更加宏大，獲益的居民會更多。根據(jù)《關(guān)于全面推進城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作的指導(dǎo)意見》顯示，到“十四五”期末，力爭基本完成2000年底前建成的需改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造任務(wù)，大約會惠及上億群眾。
舊改與棚改的一個顯著區(qū)別是沒有了拆遷帶來的住房需求增加，是在原有小區(qū)的居住基礎(chǔ)上進行提檔升級。這也顯然會降低原本計劃中的改善住房需求。
第二個調(diào)整來自于金融端。央行、銀保監(jiān)會在前期嚴禁資金違規(guī)進入房地產(chǎn)的基礎(chǔ)上強化了量化管控。對于房地產(chǎn)公司的融資實行“三道紅線”管理，對銀行的涉房地產(chǎn)貸款額度
所以，從棚改變舊改和金融端的管控雙管齊下，隨著時間的推移，效果很快會顯現(xiàn)。房價也就到了顯出價值原形的時間。
