2020年三季度末，人民幣房地產(chǎn)貸款余額48.83萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)12.8%，比上季末低0.3個(gè)百分點(diǎn)，連續(xù)26個(gè)月回落；前三季度增加4.42萬(wàn)億元，占同期各項(xiàng)貸款增量的27.2%，比上年全年水平低6.8個(gè)百分點(diǎn)。
啥意思呢？
房地產(chǎn)貸款余額，這個(gè)指標(biāo)的增速一直在降，并且一降就降了26個(gè)月，今年1-9月份，跟所有其他的信貸資源相比，房地產(chǎn)貸款增加的比重，相比去年足足降了近7%。
換句話理解：在兩年多的時(shí)間里，樓市的“資金池”一直在萎縮。
為什么把房地產(chǎn)貸款余額這個(gè)指標(biāo)稱之為樓市“資金池”？
從1998年放開(kāi)住房個(gè)人貸款起，在貸款的推動(dòng)下，我們的房地產(chǎn)市場(chǎng)釋放出了巨大的能量。
房產(chǎn)研究機(jī)構(gòu)克而瑞發(fā)布的報(bào)告顯示，2015年-2019年，全國(guó)住戶部門(mén)貸款余額由27萬(wàn)億元升至55.3萬(wàn)億元，四年間實(shí)現(xiàn)翻倍，年均住戶部門(mén)貸款余額增量都在7萬(wàn)億元以上，且有加速增長(zhǎng)的趨勢(shì)，占據(jù)金融體系的半壁江山。
恰恰就是在2015-2019年，房地產(chǎn)市場(chǎng)完成了一場(chǎng)房改20年以來(lái)幅度最大的上漲潮，京滬深、二線省會(huì)、三四線地市和縣城，少則漲50%以上，多則翻倍，房地產(chǎn)貸款余額持續(xù)增加，房?jī)r(jià)、地價(jià)也隨之水漲船高。
但是，從目前的情況來(lái)看，國(guó)家的決心異常堅(jiān)定，把房地產(chǎn)貸款余額的規(guī)模和增速控制住，不管是房企的開(kāi)發(fā)貸還是個(gè)人購(gòu)房者的按揭貸款，不讓過(guò)多的信貸資源流入樓市。
眾所周知，房地產(chǎn)與其說(shuō)是實(shí)體行業(yè)，倒不如說(shuō)是金融行業(yè)。
過(guò)去這些年，地產(chǎn)商只需要極少的本金，找?guī)讉�(gè)股東湊一些錢(qián)，再用“明股實(shí)債”等方式高杠桿融資，拿土地抵押給銀行，用開(kāi)發(fā)貸、銷售回款等方式“空手套白狼”，只要有膽子，碰到一波接一波的房?jī)r(jià)上漲潮，挪用賬面資金繼續(xù)拿地?cái)U(kuò)張規(guī)模，這樣的盈利模式透支了整個(gè)行業(yè)的前景。
正是在杠桿和信貸的推動(dòng)下，才有了如今年銷售16萬(wàn)億、17億平米的龐大體量，一旦掐住流向房地產(chǎn)的貸款，房?jī)r(jià)和地價(jià)自然會(huì)回歸平穩(wěn)。
據(jù)21世紀(jì)此前報(bào)道，有大行收到通知，監(jiān)管機(jī)構(gòu)近期要求大型商業(yè)銀行壓降、控制個(gè)人住房按揭貸款等房地產(chǎn)貸款規(guī)模，多家大行新增涉房貸款占比要降到30%以下。
此外，據(jù)《證券日?qǐng)?bào)》報(bào)道，近日有消息稱，隨著房地產(chǎn)金融監(jiān)管政策的加強(qiáng)，深圳等地的部分國(guó)有大行已于近期收緊了房地產(chǎn)抵押貸款條件，商鋪類房抵貸更是直接停貸。
除深圳外，全國(guó)多地銀行都聲稱收緊了房抵貸業(yè)務(wù)，以北京為例，有部分銀行執(zhí)行了更嚴(yán)格的額度投放、商鋪類房抵貸受限制，更嚴(yán)格的審批條件約束業(yè)務(wù)申請(qǐng)。
壓降個(gè)人房貸占比、收緊房抵貸只是“開(kāi)胃菜”，真正的矛頭指向是“開(kāi)發(fā)商”。
上海證券報(bào)通過(guò)多方采訪了解到，“三道紅線”政策將于2021年起在全行業(yè)全面實(shí)施，并力爭(zhēng)讓房企在三年內(nèi)完成降負(fù)債的目標(biāo)。
所謂“三道紅線”，是監(jiān)管層從財(cái)務(wù)角度為房地產(chǎn)企業(yè)劃定的“硬指標(biāo)”，即剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率大于70%，凈負(fù)債率大于100%，現(xiàn)金短債比小于1倍。
根據(jù)“踩線”的數(shù)量，房企被分為“紅橙黃綠”四檔，并以此來(lái)劃定其融資時(shí)有息負(fù)債年增速的上限。
數(shù)據(jù)顯示，“未踩線”的房企有4家，主要為央企，“踩三道紅線”的房企有7家，“踩二道紅線”的房企有8家，“踩一道紅線”的房企最多，達(dá)26家。
如果沒(méi)踩線，每年可以增加15%的負(fù)債，“踩一道線”的可以增加10%，三道全部踩中的，不準(zhǔn)再?gòu)你y行、信托、資本市場(chǎng)中借錢(qián)。
也就是說(shuō)，房企的現(xiàn)金流越少，就越不能借錢(qián)發(fā)債，本來(lái)財(cái)務(wù)指標(biāo)就已經(jīng)出問(wèn)題的房企，接下來(lái)連錢(qián)都借不到，極有可能“資不抵債”。
換言之，從明年開(kāi)始，房企就有了“鐵規(guī)矩”，不能再隨心所欲的擴(kuò)張規(guī)模，像以前那樣挪用資金拿地、高票面利率發(fā)債，通過(guò)技術(shù)手段（比如參股未并表）等措施規(guī)避“三道紅線”更不可能。
根據(jù)中國(guó)新聞周刊11月3日的報(bào)道，9月土地成交溢價(jià)率下滑的同時(shí)，流拍現(xiàn)象明顯加劇，克而瑞重點(diǎn)監(jiān)測(cè)的城市土地流拍率上升至9.3％，孫宏斌此前就曾表示，“現(xiàn)在是土地市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)最大的時(shí)候，土地拍得貴，不是很好的拿地時(shí)機(jī)”。
在業(yè)內(nèi)不少專家看來(lái)，寒冬才剛剛開(kāi)始。
在11月份，開(kāi)發(fā)商迎來(lái)了年內(nèi)的償債高峰，到期債務(wù)規(guī)模超過(guò)千億元，偏偏屋漏碰到連陰雨，碰到今年停工、關(guān)停售樓部等特殊事件影響就不說(shuō)了，高層對(duì)房地產(chǎn)的態(tài)度愈發(fā)忌憚，調(diào)控加碼、融資收緊的政策一波接一波，顯然，天氣轉(zhuǎn)冷，初冬已經(jīng)到來(lái)，習(xí)慣了賺快錢(qián)的房企和投機(jī)客，這次可能會(huì)迎來(lái)“漫漫長(zhǎng)夜”。
