這是繼2016年底，中央經(jīng)濟工作會議提出“房住不炒”以來，中央首次將“房住不炒”寫入五年規(guī)劃。毫無疑問，下一個五年，“房住不炒”仍是樓市調(diào)控的主基調(diào)。
隨后，浙江臺州、麗水、海鹽等多個三四線城市發(fā)布樓市調(diào)控政策，掀起了新一輪三四線城市調(diào)控新周期。自7月熱點二線城市紛紛加碼調(diào)控至今，地方因城施策，調(diào)控正逐漸深入至三四線城市，未來調(diào)控大概率將繼續(xù)維穩(wěn)，以更好地落實穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期的長期目標(biāo)。
從各能級城市房地產(chǎn)市場表現(xiàn)來看，各城市之間分化日益加劇，克而瑞研究中心監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，10月30個重點城市整體成交2695萬平方米，環(huán)比下跌7%，同比增長13%。其中一線城市成交同比增長34%，熱點二三線城市成交雖同比增長11%，但6成以上二三線城市成交環(huán)比下降20%以內(nèi)。分化背景下，房價仍是紅線，市場熱度過高的城市或?qū)⑦M一步升級，而壓力二三線城市有望從保市場主體出發(fā)為市場減壓。
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01
未來五年樓市主基調(diào)“房住不炒”
11月3日，新華社正式發(fā)布《中共中央關(guān)于制定國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十四個五年規(guī)劃和二〇三五年遠景目標(biāo)的建議》（以下簡稱“建議”），建議兩次提及房地產(chǎn)。雙循環(huán)、新型城鎮(zhèn)化以及再次強調(diào)的“房住不炒”將會在某種程度上對未來中國的房地產(chǎn)市場帶來重大影響。
在“暢通國內(nèi)大循環(huán)”中明確表示，推動金融、房地產(chǎn)同實體經(jīng)濟均衡發(fā)展，實現(xiàn)上下游、產(chǎn)供銷有效銜接，促進農(nóng)業(yè)、制造業(yè)、服務(wù)業(yè)、能源資源等產(chǎn)業(yè)門類關(guān)系協(xié)調(diào)。
這意味著，房地產(chǎn)的制造業(yè)屬性越來越強。尤其自2016年“房住不炒”之后，房地產(chǎn)與制造業(yè)之間的關(guān)系更加密切，從頂層思路、地方政策與房地產(chǎn)行業(yè)基本面來看，房子的商品屬性日益增強。對于制造業(yè)來說，更高的要求是“降本提質(zhì)”，房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)將回歸本源，行業(yè)將進入產(chǎn)品和品質(zhì)發(fā)展的新階段。
在“推進以人為核心的新型城鎮(zhèn)化”板塊中明確強調(diào)：堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，租購并舉、因城施策，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。十九大以來，“房住不炒”在中央多次會議中被反復(fù)強調(diào)，這顯示出政府在發(fā)展經(jīng)濟中努力擺脫對房地產(chǎn)市場的依賴的決心。
實際上，今年7月份以來多個房地產(chǎn)座談會召開、十余個熱點城市升級樓市調(diào)控、央行“三條紅線”等政策多管齊下，以促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，政策從今年上半年的“穩(wěn)中有松”過渡到“穩(wěn)中趨緊”，房住不炒仍為未來樓市調(diào)控主基調(diào)。
02
樓市調(diào)控已蔓延至三線城市
值得注意的是，三季度以來，多個熱點城市出臺樓市調(diào)控背景下，樓市整體平穩(wěn)運行，但三四線城市打補丁政策趨勢依然持續(xù)，“房住不炒”全面升級。
“十四五”規(guī)劃建議發(fā)布的同一天，浙江臺州升級了樓市調(diào)控，規(guī)定在臺州市區(qū)新購買的住房(含新建商品住房和二手住房)，自取得不動產(chǎn)權(quán)證書滿3年后方可轉(zhuǎn)讓。麗水緊跟其后明確“四個加強”調(diào)控措施。
實際上，從7月熱點二線城市，到自10月徐州、紹興打響了四季度以來調(diào)控第一槍之后，三四線城市調(diào)控正在逐漸深入，進一步體現(xiàn)了穩(wěn)定樓市的導(dǎo)向，具有非常好的穩(wěn)定預(yù)期、引導(dǎo)市場的效應(yīng)，再次彰顯了中央和地方層面“房住不炒”的底線。
近期出臺樓市調(diào)控政策的三四線城市有一個共同的特征，那就是市場局部過熱，尤其是樓市和地市均出現(xiàn)火爆情況，市場一過熱，調(diào)控政策就緊隨其后。這與房地產(chǎn)市場的周期性漲落密切相關(guān)。
03
各城市之間分化日益嚴(yán)重
疫情以來，各大城市之間的分化日益明顯。一線城市整體呈現(xiàn)出供需兩旺，上廣深保持著較高的成交熱度。二線城市分化加劇，熱點長三角城市迎來需求集中釋放，而中西部二線城市樓市下行壓力較大，行情相對冷淡。三四線城市2020年成交表現(xiàn)顯著超過預(yù)期，市場恢復(fù)程度在不同能級中居于首位。
從房價情況來看，“房住不炒”下整體市場一二線房價同比增速均有所收窄，國家統(tǒng)計局發(fā)布的70個大中城市新建商品住宅銷售價格變動情況顯示，各能級城市房價走勢分化明顯。一線城市同、環(huán)比齊升，表現(xiàn)突出，二線及強三線城市同、環(huán)比漲幅持續(xù)收窄，部分弱三四線城市以后復(fù)蘇緩慢，城市房價同環(huán)比增速仍呈現(xiàn)出下行趨勢。
圖：2018年8月以來70城及各能級城市新建商品住宅價格指數(shù)環(huán)比走勢
數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局
具體到10月成交情況來看，30個重點城市整體成交2695萬平方米，環(huán)比下跌7%，同比增長13%。一線城市總成交面積305萬平方米，環(huán)比下降21%，同比增長34%，整體成交量仍處相對高位。以上海、廣州、深圳的表現(xiàn)最為突出，而北京略顯遜色，同環(huán)比齊跌。
二三線城市成交面積2390萬平方米，環(huán)比下降7%，同比增長13%。從絕對量看，武漢、重慶等整體成交依舊處于二線城市前列，10月成交量均超200萬平方米。從同、環(huán)比變化看，不同城市行情相對獨立：一方面，武漢、重慶、長沙、東莞、南京、大連、廈門等城市成交穩(wěn)步回升，同、環(huán)比齊增；另一方面，青島、徐州、天津、西安、長春、蘇州、無錫、福州等城市成交熱度穩(wěn)步回落，市場表現(xiàn)不及預(yù)期。
目前來看，熱點城市調(diào)控加碼政策正在逐步引導(dǎo)購房者預(yù)期轉(zhuǎn)變，隨著政策逐步發(fā)酵，成交上行動力略顯不足，我們認(rèn)為，整體成交或?qū)⒀永m(xù)當(dāng)前低迷走勢，同比漲幅仍有進一步收窄的可能。
表：2020年10月全國30個重點城市商品住宅成交面積（單位：萬平方米）
備注：上表中城市成交量為本月根據(jù)28日左右數(shù)據(jù)預(yù)估得到
數(shù)據(jù)來源：CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)
房地產(chǎn)作為中國經(jīng)濟的壓艙石，包括土地出讓、房地產(chǎn)交易都對經(jīng)濟發(fā)展起到至關(guān)重要的作用，因此平穩(wěn)健康發(fā)展是第一前提。
受限于房地產(chǎn)信貸政策適度收緊，疊加調(diào)控政策持續(xù)加碼，預(yù)計年底房地產(chǎn)市場仍不容樂觀，各城市市場或?qū)⑦M一步分化。具體來看，核心一、二線城市市場需求依舊堅挺，隨著供應(yīng)持續(xù)放量，成交大概率將有所回升，部分城市更將出現(xiàn)年末的“翹尾”行情。三、四線城市仍是樓市的穩(wěn)定劑，市場前景主要取決于市場需求及購買力，強三、四線城市仍有強勁需求支撐，成交有望穩(wěn)中有升，弱三、四線城市市場需求增長乏力，疊加購買力瓶頸制約，成交大概率將維持在較低水平。
對于房企而言，分化也日益明顯。十四五期間政府對房地產(chǎn)市場的監(jiān)管仍將從嚴(yán)，以往的高杠桿高周轉(zhuǎn)高增長的模式將難以為繼，轉(zhuǎn)而向穩(wěn)定均衡高質(zhì)量的增長轉(zhuǎn)變，因而更加考驗房企的抗風(fēng)險能力及精細(xì)化管理能力，另外，對于中小型房企來說，未來發(fā)展進一步發(fā)展的難度增加，因此行業(yè)加速整合是大勢所趨。
