要回答這個(gè)大問題，需要從小現(xiàn)象開始，觀察近期樓市異動(dòng)，可以抽絲剝繭找出樓市未來(lái)趨勢(shì)。
首先，一句話描述最近樓市狀況：總體市場(chǎng)行情南方熱，北方冷；房?jī)r(jià)南方高，北方低；調(diào)控南方加碼，北方松動(dòng)。
圖源：青城山說(shuō)
藍(lán)色為南方城市，綠色為北方城市，南方城市房?jī)r(jià)普遍高于北方城市。
當(dāng)下告別普漲后的樓市，南北分化越來(lái)越明顯。一如冬天，北方冰封雪飄，南方艷陽(yáng)高照。
這個(gè)月，有兩座城市釋放出了重磅調(diào)控信號(hào)，政策一緊一松，非常有指向標(biāo)意義。一座是位于東北的哈爾濱，一座是東南沿海房?jī)r(jià)快趕超一線的廈門。
1
11月19日，哈爾濱打響“樓市降價(jià)第一槍”！
新政要點(diǎn)為：
1、支持并鼓勵(lì)開發(fā)企業(yè)對(duì)銷售的住宅房屋、居住型公寓等新建商品房進(jìn)一步讓利給購(gòu)房群眾，政府將對(duì)讓利企業(yè)的銷售情況進(jìn)行考核，給予表彰、嘉獎(jiǎng)。
2、積極引導(dǎo)和鼓勵(lì)企業(yè)根據(jù)市場(chǎng)情況，采取打折促銷、團(tuán)購(gòu)等方式讓利銷售新建商品房。
3、靈活就業(yè)人員連續(xù)繳存公積金六個(gè)月即可申請(qǐng)貸款；支持異地繳存公積金職工在哈購(gòu)房申請(qǐng)公積金貸款，實(shí)現(xiàn)異地職工享有在哈市同等住房公積金貸款政策。
4、支持哈爾濱銀行等商業(yè)銀行及金融機(jī)構(gòu)，對(duì)居住用途的公寓產(chǎn)品給與享受住宅按揭貸款同等政策支持。對(duì)實(shí)際用于居住用途的公寓房屋水、電、煤氣收費(fèi)按民用價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。
新政從降房?jī)r(jià)、放寬公積金貸款范圍、優(yōu)待商住房等方面，來(lái)擴(kuò)大樓市需求。哈爾濱樓市新政有兩點(diǎn)特別之處：第一，先放消息，再回應(yīng)。第二，繞開“四限”，鼓勵(lì)房企降價(jià)。
以往，樓市松綁都傾向于放開“限購(gòu)、限貸、限售、限價(jià)”，然而這樣的政策難逃一日游的命運(yùn)。哈爾濱樓市新政繞開了“四限”，從鼓勵(lì)房企降價(jià)入手，輔以相應(yīng)公積金放松政策，來(lái)刺激樓市，具體效果如何，還有待觀望。
哈爾濱這次新政先放出消息，觀望輿論反映，在得到各方認(rèn)同后，住建局才回復(fù)：“政策內(nèi)容屬實(shí)，現(xiàn)在在預(yù)熱，過(guò)幾天會(huì)正式對(duì)外發(fā)布”。
這一招可以避免政策直接發(fā)布后，被各界認(rèn)為“支持炒房”，被上級(jí)約談“撤回”的尷尬。若各方面反映不太正面，哈爾濱住建局可以說(shuō)還是草案，不是正式文件，或說(shuō)傳言不實(shí)，也可以堵住悠悠眾口。
其他想放松樓市調(diào)控的城市，可以學(xué)學(xué)哈爾濱。
從穩(wěn)樓市角度來(lái)說(shuō)，過(guò)熱加強(qiáng)調(diào)控，過(guò)冷可以適當(dāng)松綁樓市。哈爾濱松綁樓市，也可以理解，因?yàn)榉績(jī)r(jià)跌太久了。
二手房才能反映市場(chǎng)真正行情，根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，從今年6月開始，哈爾濱二手房?jī)r(jià)格已經(jīng)連續(xù)下跌了5個(gè)月。在房?jī)r(jià)萬(wàn)元時(shí)代，11月哈爾濱二手房均價(jià)為9990元/平方米，低于浙江大部分三線城市房?jī)r(jià)。
哈爾濱辦這篇名為《關(guān)于疫情期間促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展相關(guān)政策的通知》，旨在支持房地產(chǎn)和建筑企業(yè)積極應(yīng)對(duì)疫情給企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)帶來(lái)的困難。
今年疫情沖擊過(guò)后3、4月，各地密集出臺(tái)提振樓市政策。哈爾濱當(dāng)時(shí)并未跟風(fēng)發(fā)布，而是選擇在2020年末尾，登上樓市重磅頭條，成為首個(gè)鼓勵(lì)房?jī)r(jià)降低的城市。
這說(shuō)明，當(dāng)?shù)貥鞘鞋F(xiàn)在真的撐不住了，再不救就徹底涼了！
樓市同樣處在水深火熱還有天津、鄭州、青島等一眾北方城市。
圖源：國(guó)民經(jīng)略
房?jī)r(jià)跌幅較大的，大多為北方城市，例如：牡丹江、鄭州、天津、太原、煙臺(tái)、青島、濟(jì)南、石家莊等。
如上圖所示，天津二手房均價(jià)3月份小幅上揚(yáng)之后，又陷入持續(xù)下跌。
因?yàn)槭袌?chǎng)太差，最近還傳出天津要“取消限購(gòu)”的風(fēng)聲。傳聞?dòng)邪逵醒邸捌髽I(yè)通過(guò)人才引進(jìn)，非本地戶籍員工可以購(gòu)房”，相當(dāng)于“天津?yàn)I海新區(qū)科技園、天津?qū)氎嬷嘘P(guān)村科技城”兩地人才購(gòu)房政策全面推廣普及。
天津住建委和發(fā)改委辟謠說(shuō)，傳言不實(shí)。也許，天津?qū)W到了哈爾濱放消息技術(shù)的精髓。
苦的是天津開發(fā)商，支持外地人購(gòu)房計(jì)劃都做好了，就等政策落地了，結(jié)果好消息說(shuō)沒就沒了。
類似的，鄭州盛傳“鄭州市戶口可放寬購(gòu)買第三套、外地戶口可放寬買第二套”，鄭州住建局人員表示——沒有接到相關(guān)通知，以官方消息為準(zhǔn)。
從這些謠言中，我們可以讀到天津、鄭州等地想放松樓市的心聲。若鄭州真的鼓勵(lì)降價(jià)了，那么河南抱團(tuán)不降價(jià)的房企掌門人，估計(jì)要哭暈了。
過(guò)去是漲價(jià)去庫(kù)存，在房?jī)r(jià)不炒背景下，這條路是行不通了。
哈爾濱率先開啟“降價(jià)去庫(kù)存”，買漲不買跌心理預(yù)期下，這種政策效果如何還不好說(shuō)，也算給天津、鄭州、青島等地，開發(fā)了一個(gè)新思路。
2
北方城市欲松綁，南方城市正加碼調(diào)控。
2020年下半年，浙江省內(nèi)有6個(gè)城市發(fā)布調(diào)控政策，包括杭州、寧波、紹興、衢州、臺(tái)州和麗水。
11月3日，臺(tái)州限售，新購(gòu)住宅自取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書滿3年后方可轉(zhuǎn)讓；11月4日，麗水限價(jià)，分期預(yù)售的商品房需嚴(yán)格執(zhí)行預(yù)售備案價(jià)格續(xù)推不漲原則。
作為11個(gè)地級(jí)市市區(qū)二手房均價(jià)都破萬(wàn)的省份，浙江省樓市調(diào)控，勢(shì)在必行。然而，這些調(diào)控政策都未脫離“四限”的傳統(tǒng)方法。
廈門卻不按常規(guī)套路出牌。
《廈門市住房發(fā)展規(guī)劃（2021-2025年）》提出——新房?jī)r(jià)格住宅漲幅不超5%！
主要內(nèi)容包括兩點(diǎn)：
1、未來(lái)五年，廈門將新增住房供應(yīng)總量約38萬(wàn)套（商品房12萬(wàn)套）。
2、要保持住房?jī)r(jià)格總體平穩(wěn)，新增商品住宅年度價(jià)格漲幅不能超過(guò)5%。
這相當(dāng)于鎖定了廈門未來(lái)新房?jī)r(jià)格漲幅。若市場(chǎng)供應(yīng)不及時(shí)，可能會(huì)像杭州或者深圳，出現(xiàn)部分樓盤一二手房?jī)r(jià)倒掛，萬(wàn)人搶房現(xiàn)象。所以，新增住房供應(yīng)同時(shí)和限價(jià)政策同時(shí)出現(xiàn)，能彌補(bǔ)后者帶來(lái)的弊端。
從經(jīng)濟(jì)學(xué)供需角度上看，充足的市場(chǎng)供應(yīng)，是維持價(jià)格穩(wěn)定的基礎(chǔ)。
圖源：地產(chǎn)Plus
70城房?jī)r(jià)指數(shù)顯示，2016年至2017年，廈門房?jī)r(jià)同比漲幅超45%。2017年調(diào)控政策出臺(tái)，房?jī)r(jià)漲幅應(yīng)聲而落，一直維持在5%左右。
這應(yīng)該是廈門制定未來(lái)5年房?jī)r(jià)漲幅不超過(guò)5%的根據(jù)所在。
圖源：米筐投資
廈門房?jī)r(jià)排全國(guó)第4，超越一線城市廣州。比GDP廣州贏，比房?jī)r(jià)廈門贏，誰(shuí)讓福建土豪多，并且都鐘愛美麗的旅游城市廈門呢？所以決定廈門房?jī)r(jià)的，是全福建的有錢人。
可是，有錢人總是少數(shù)，房?jī)r(jià)泡沫過(guò)大，會(huì)擠出產(chǎn)業(yè)和人口，反噬經(jīng)濟(jì)發(fā)展。
圖源:櫻桃大房子
廈門新房?jī)r(jià)格連漲6個(gè)月了，再加上11月17日“中國(guó)將在廈門建立金磚國(guó)家新工業(yè)革命伙伴關(guān)系創(chuàng)新基地”重磅利好消息發(fā)布，廈門此時(shí)出臺(tái)房?jī)r(jià)漲幅線，有明顯穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期的指導(dǎo)作用。
“穩(wěn)樓市”大環(huán)境下，廈門設(shè)置房?jī)r(jià)漲幅線的做法，也許會(huì)被其他城市效仿。
3
樓市行情南強(qiáng)北弱的行情，同步了GDP南北差異。樓市是反映經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一面鏡子。
三季度全國(guó)GDP前十中，北方城市唯有首都北京上榜，天津GDP增速0%掉出前十隊(duì)伍。
人口代表城市的未來(lái)，側(cè)面反映了城市競(jìng)爭(zhēng)力。從戶籍人口和小學(xué)生增速來(lái)看，天津、鄭州、石家莊和青島等城市，還算亮眼。在經(jīng)濟(jì)“雙循環(huán)”發(fā)展中，北方增長(zhǎng)后勁十足。
回到樓市基本面，南北差距一朝一夕難以改變。
一些北方城市，可能還要經(jīng)歷房?jī)r(jià)震蕩回落的過(guò)程，需求端的調(diào)控政策，可能趨于寬松。
廈門增加住宅供應(yīng)，限制房?jī)r(jià)漲幅的做法，給南方房?jī)r(jià)上漲的熱點(diǎn)城市，打了一個(gè)很好的樣板，不排除會(huì)有更多地方加入廈門“穩(wěn)樓市”行列。
總的來(lái)說(shuō)，樓市越來(lái)越傾向剛需自住，“房住不炒”將繼續(xù)落實(shí)。
