實際上，除了深圳以外，近兩年，全國很多城市都出現(xiàn)過新房和二手房價格倒掛的現(xiàn)象，有時候同一個地段，甚至是同一個小區(qū)，新房都要比二手房便宜不少。之所以出現(xiàn)這種趨勢，最主要的原因就是，伴隨房地產(chǎn)調(diào)控的深入，新房價格受到了限價政策的嚴格管制，而二手房受調(diào)控政策的影響比較小，所以就會出現(xiàn)明顯的價差，從而造成價格倒掛。那么，就全國樓市整體來講，“萬人搶房”、“眾籌打新”等現(xiàn)象的不斷出現(xiàn)，是不是意味著樓市又要升溫，房價又要上漲呢？接下來，我們通過三個方面一起分析分析
首先，限價新房搶手，并不意味著樓市要升溫。業(yè)內(nèi)通常把二手房當作是房地產(chǎn)市場的“晴雨表”，就是因為二手房不受限價政策的管控，所以行情更能反映市場的真實狀況。其中，二手房掛牌量的變化，最能反映一座城市的房價走勢。一般來說，如果一座城市的二手房掛牌量長期居高不下，甚至開始不斷增加，即使現(xiàn)在新房很搶手，隨著新房大量入市，接下來也只會一步步增加二手房市場的壓力，從而倒逼房價作出調(diào)整。退一步來說，即使房價不會出現(xiàn)下跌，面對巨大的庫存，也會迎來無人接盤的風險。
日前，筆者查詢了鏈家的二手房掛牌數(shù)據(jù)，結(jié)果發(fā)現(xiàn)：重慶、天津、沈陽、成都、鄭州、南京、蘇州、哈爾濱、武漢、西安等10個城市位居二手房掛牌量前列，掛牌總量合計超過了120萬套。其中，前6個城市都超過了10萬套，后6個城市也都超過了9萬套以上，市場明顯供過于求。當然，有些城市壓力要小一些。比如，三亞二手房掛牌量剛剛突破千套；再比如深圳掛牌量雖然3萬多套，但增幅相對要小得多，對于此類城市，根據(jù)以往經(jīng)驗來看，一旦房價抬頭，必然會有調(diào)控出臺
其次，時過境遷，買到未必就能賺到了。擱以前來說，由于新房和二手房之間存在明顯價差和套利空間，所以只要買到就能穩(wěn)賺不賠。但是，伴隨房地產(chǎn)調(diào)控的深入，如今買到未必就能賺到了，原因有2點：一是轉(zhuǎn)手套現(xiàn)不容易了，因為一般都會有2-5年的限售期，5年之內(nèi)，一座城市的房價是漲是跌，還很難說。二是在房價平穩(wěn)的大環(huán)境下，算是資金成本、折舊成本等影響因素，如果未來房價不漲或者少漲，長期持有房產(chǎn)可能是不賺錢的。
對于這個問題，中泰證券首席分析師梁中華表示，當前買房其實就是虧本的，就拿上海來說，資金成本至少5％，每年折舊率為4%，持有房產(chǎn)的總成本大約9％，但收益卻只有1.2％，如果房價不漲、甚至漲幅很小，持有房產(chǎn)每天都在虧錢。根據(jù)中指院發(fā)布的百城房價數(shù)據(jù)顯示，2018年百城房價漲幅為5%，2019年為3.34%，不難發(fā)現(xiàn)，與此前動輒10%以上的增速相比，近兩年房價漲幅已經(jīng)明顯收窄。如果房價漲幅一直遠遠低于持有成本，這意味著很多房子都要悄悄貶值了
除了以上兩點外，央行表態(tài)，央媒緊急回應，矛頭直指一類人
11月28日，針對部分城市樓市火爆，“網(wǎng)紅”樓盤萬人搶房現(xiàn)象，新華社發(fā)表了評論文章《抑制樓市“打新熱”需要“硬核”舉措》，文章稱：十幾萬元一平方米的商品房儼然成了火爆投資品，與房住不炒的理念背道而馳。同時還表示，堅持房住不炒，除了要增加供給、新房限價外，樓市調(diào)控還有很多事要做，比如關(guān)注住房流向，加強對持有環(huán)節(jié)調(diào)控，建立科學合理的房地產(chǎn)稅制度等，可以起到釜底抽薪之效。
無獨有偶。就在央媒回應的前一天，央行發(fā)布了《2020年第三季度中國貨幣政策執(zhí)行報告》，對于下一階段的房地產(chǎn)走向，報告中明文表示：要牢牢堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”定位，堅持不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟的手段，堅持穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期，保持房地產(chǎn)金融政策的連續(xù)性、一致性、穩(wěn)定性，實施好房地產(chǎn)金融審慎管理制度
央行、央媒表態(tài)透露了哪些信號呢？大家都知道，在過去相當長的一段時間內(nèi)，由于房地產(chǎn)涉及的行業(yè)多、拉動力強，所以一直是國民經(jīng)濟的重要支柱，這就使得即便面臨調(diào)控，購房者對于投資買房也投入了極大的熱情，只漲不跌、穩(wěn)賺不賠的觀念根深蒂固。但是，根據(jù)此次央行、央媒的表態(tài)，應該看到，針對性十分明確，矛頭主要指向了投資炒房客，而且看得出來，這次房地產(chǎn)調(diào)控一定是長期行為，不僅沒有松綁的趨勢，預計接下來調(diào)控的節(jié)奏和力度還會繼續(xù)加大。
實際上，通過近兩年的調(diào)控也看得出來，在經(jīng)濟高質(zhì)量轉(zhuǎn)型和推動脫虛向?qū)嵉拇蟓h(huán)境下，國家對房地產(chǎn)的定位已經(jīng)轉(zhuǎn)變，房地產(chǎn)正在逐步失去投資的紅利。未來五年，隨著房地產(chǎn)長效機制的建立，金融、土地、財稅、投資、立法等組合拳會越來越完善和成熟，到時候?qū)Ψ康禺a(chǎn)的依賴度會繼續(xù)降低，房價也會繼續(xù)保持平穩(wěn)，依靠買房賺錢的機會和概率越來越小了，所以炒房客應該放棄幻想，順勢而為，早做打算
最后總結(jié)一下：面對新房和二手房出現(xiàn)的價格倒掛，抱著有機會、有能力就買一套的想法是人之常情，這都可以理解。但是，需要提醒的一點是，即便新房市場一時間很搶手，但并不意味著樓市還要升溫，購房者應該多關(guān)注二手房掛牌量這一樓市關(guān)鍵指標，從而了解當?shù)氐墓┣鬆顩r。
除此之外，時過境遷，即便當?shù)囟址啃星楸容^好，但在房住不炒的長期定位下，房價平穩(wěn)已經(jīng)是大勢所趨了，再加上受限售期制約，房產(chǎn)持有成本增加，以及將來房地產(chǎn)稅出臺等因素的影響，炒房客的麻煩顯然還在后面，所以搶到了房子也未必就能賺到。當然，對于炒房客來說，與房價下跌相比，最大的麻煩恐怕是隨著購房者房價預期的轉(zhuǎn)變，最后遲遲找不到接盤者。
