但到了分化格局下，拼的就是“想出手時就出手”。
01
對于當(dāng)前的樓市來說，什么最重要？
流動性、流動性、流動性！
樓市火爆，房價普漲的時期，幾乎什么樣的房子都有人買。
但在目前樓市分化的格局下，“流動性”就是衡量優(yōu)質(zhì)房產(chǎn)的唯一標(biāo)準(zhǔn)！
也許有很多人，還沒有適應(yīng)如今已經(jīng)改變的樓市格局，甚至還在納悶：這房子有種種利好，種種預(yù)期，為啥就賣不出去了呢？
大家要明白一件事情，房價普漲的格局下，利好、預(yù)期、噱頭這些都是一種錦上添花的存在。
但當(dāng)市場走勢出現(xiàn)分化，這些東西并不能起到雪中送炭的作用。
與其說是回歸本質(zhì)，倒不如說是回歸價值。
越是分化，越是要拼優(yōu)質(zhì)度。
至于那些看得見摸不著的利好、預(yù)期什么的，很難成為讓購房者做出決定的因素。
這個時期的購房者，既冷靜又謹(jǐn)慎，這就是買方市場的特征。
購房者會考慮，這些所謂的利好、預(yù)期有沒有過度的透支房價。
商品交易環(huán)節(jié)最怕的就是購買者的冷靜思考。
這就是目前大部分城市樓市的真實寫照。
購買端的溫度，決定整個市場的溫度。
這個時期，仿佛大海退潮，大部分的房產(chǎn)的價值出現(xiàn)下降。
這個時期，真正具有流動性的房產(chǎn)，數(shù)量其實很少。
而所謂流動性好的優(yōu)質(zhì)房產(chǎn)，每個時期的定義也不一樣。
幾十年前，當(dāng)城市中大部分的房子都是平房的時候，帶抽水馬桶的樓房就是優(yōu)質(zhì)房產(chǎn)。
當(dāng)城市中大部分房子是多層樓房的時候，帶獨立花園景觀的高層小區(qū)就是優(yōu)質(zhì)房產(chǎn)。
那么，如今的優(yōu)質(zhì)房產(chǎn)是什么樣的呢？
02
曾幾何時，地鐵房被熱炒，如果一個區(qū)域?qū)⒁ǖ罔F，那么這里房價是蹭蹭的向上竄。
但這一兩年中，很多城市的地鐵房也出現(xiàn)了一種頹勢。
其原因就是，相對于緩慢地建設(shè)，想要真正享受到地鐵帶來的便利，時間很長。
而這之前，還要經(jīng)歷因施工封路造成的擁堵。
終于忍到地鐵通車卻發(fā)現(xiàn)，通勤時間人太多，擁擠帶來很不好的通勤體驗。
當(dāng)然對于一線以及強二線等經(jīng)濟發(fā)達(dá)的城市，地鐵房還是有價值的。
如今能夠做到想出手時就出手的房產(chǎn)類型，恐怕也就是學(xué)區(qū)房了。
這類房產(chǎn)，也許沒有獨立花園景觀，也許沒有電梯，甚至也許沒有獨立的衛(wèi)生間，但這并不妨礙它們的身價。
教育需求已經(jīng)成為房產(chǎn)的一個“硬通貨”。
這其中的背景，和逐年降低的出生率有很大的關(guān)系。
目前，我們已經(jīng)走入了一個“全民負(fù)債”的時代。
買房、買車甚至買個手機都要貸款。
很多人每月發(fā)工資時做的第一件事，不是存多少錢，而是要還多少錢。
這種背景下，普通人的生活壓力很大，這種生活壓力導(dǎo)致的后果就是，育齡人群生孩子的欲望越來越低。
而選擇生孩子的人群，對于孩子的教育越來越重視。
就學(xué)區(qū)房的這個品類來講，我們可以發(fā)現(xiàn)它的價值也是有一定規(guī)律可循的。
原先一個家庭生很多孩子的時代，有學(xué)區(qū)房這一說嗎？
所以，這個規(guī)律就是生育率越低，學(xué)區(qū)房的價值越高。
目前這個階段，對于大部分家庭來說，學(xué)區(qū)房的這個品類就是優(yōu)質(zhì)房產(chǎn)。
當(dāng)然，這里面有兩個風(fēng)險不得不提：
1、入學(xué)政策發(fā)生了顛覆性的改變。
2、人們對于教育的態(tài)度發(fā)生了顛覆性的改變。
如果這兩點沒有變化，學(xué)區(qū)房的價值就會越來越高。
03
說這個，并不是讓大家一股腦的都去買學(xué)區(qū)房。
只能說家里有孩子要上學(xué)的話，買學(xué)區(qū)房還是一個穩(wěn)賺不賠的事。
而大家在選擇學(xué)區(qū)房的時候，有一個誤區(qū)。
真正優(yōu)質(zhì)的學(xué)區(qū)房，不是小學(xué)是不是名校，一定要看對口中學(xué)。
而對口中學(xué)看的是什么？
看的是往年中考的升學(xué)率，這是評價一個中學(xué)是否優(yōu)質(zhì)的唯一標(biāo)準(zhǔn)。
比如說，哈爾濱某公立中學(xué)，近三年中考，市重點高中升學(xué)率都能達(dá)到90%以上。
就說明，在這個學(xué)校上學(xué)，你的孩子有90%的概率能夠考到市重點以上的高中。
所以，學(xué)區(qū)房的價值就體現(xiàn)出來了。
任何事情都要考慮一個概率問題，概率有可能讓我們錯過機會，但讓我們出錯的可能性也是相對較小。
除非黑天鵝出現(xiàn)。
縱觀今年的樓市，雖然出現(xiàn)強烈的分化走勢，但總體的增量還是很大的。
這里面有貨幣政策的因素，有經(jīng)濟前期不明朗下的避險需求，也有冷熱分化下的從眾因素。
但不管怎么說，接下來樓市怎么走，要取決于明年的經(jīng)濟形勢和貨幣政策。
任何可能性沒有成為現(xiàn)實之前，我們?nèi)魏稳硕疾豢赡芡略u論。
可很顯然，目前的樓市就是走到了一個“十字路口”，正在面臨向左走向右走的抉擇。
這種情況下，穩(wěn)妥要比焦慮重要。
不論什么情況下，流動性體現(xiàn)的優(yōu)質(zhì)都是最保險的。
這里面還要提一點，今年以來很多城市的二手房掛盤量呈現(xiàn)出迅猛激增的態(tài)勢。
一方面是想要出售房產(chǎn)的人多了，一方面是想要購房的人謹(jǐn)慎了。
對于大部分房產(chǎn)來說，在房子沒有什么太大硬傷的情況下，還要大幅度降價才能賣出去。
正所謂，沒有賣不出的房子，只有賣不出的價格。
但縱觀各城市樓市中，供不應(yīng)求且價格水漲船高的二手房房產(chǎn)品類，基本上也就是學(xué)區(qū)房了。
如果您目前想要購房，看好房子后一定要問自己三個問題：
1、這套房子未來會不會有人接盤？
2、什么人會接盤？
3、為什么接盤？
當(dāng)這三個問題都有了清晰的答案，就可以出手了。
大家要清楚任何市場都是在變化的，在做出決定前，不要求能看到未來二十年或者三十年，能看清楚未來五年或者十年就很不錯了。
尤其是在市場有可能走弱的情況下。
這也是基于未來可能會出現(xiàn)的置換需求而定的，如果一套房子能住一輩子，也就不需要浪費那么多腦細(xì)胞了。
接下來要關(guān)注的就是，二手房目前遇到的困境是否會傳導(dǎo)到新房市場。
這很關(guān)鍵！
