策劃：騰訊新聞 江波
與剛過去不久略顯清淡的“金九銀十”相比，臨近2020年末的樓市顯得更熱鬧一些。近期頻繁爆出的“樓市打新賺500萬”、“萬人搶房”、“多地房價上漲”等新聞不斷被推上熱搜，引發(fā)輿論關(guān)注。
在這些吸引眼球的新聞背后，顯現(xiàn)的則是在長期的房地產(chǎn)調(diào)控下，各地樓市已經(jīng)呈現(xiàn)出明顯的分化趨勢，北上廣深等熱點城市樓市持續(xù)升溫，而有的城市房價則接連下降，甚至跌回幾年前。
北上廣深樓市又熱起來
最近樓市最火爆的話題，莫過于央企華潤在深圳的一個網(wǎng)紅樓盤的火爆開盤。
據(jù)報道，此樓盤由于開盤價格受到限制，新房價比二手房低5萬多，搖號中一套100平米的新房賬面浮盈高達500萬。一時間成為很多人的“致富”路子，連央企高管都找人代持搖號。
萬人搶房、眾籌打新的情況，引起了監(jiān)管部門的注意。深圳住建局表示，已經(jīng)開始對上述樓盤被反映的代持炒房情況進行調(diào)查，一旦發(fā)現(xiàn)存在違規(guī)行為，將依法依規(guī)嚴肅處理。
雖然監(jiān)管部門已經(jīng)表態(tài)，相關(guān)樓盤也在降溫。但“萬人搶房”的喧鬧背后，則是深圳等一線城市房價持續(xù)上漲的現(xiàn)實。
在國家統(tǒng)計局發(fā)布的10月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況數(shù)據(jù)中，深圳住宅價格以5.1%的漲幅，在北上廣深等一線城市中居于領(lǐng)跑位置。目前深圳住宅均價每平米已經(jīng)達到81757元，首次登上“8字頭”。
位居深圳之后的上海，10月住宅價格同比上漲4.4%，而上海的住宅均價為58530元；北京10月住宅價格為同比上漲4.2%，住宅均價62242元；廣州10月住宅價格同比上漲2.7%，住宅均價為39203元。
這些地方的房價卻在跌跌不休
由于越來越多的地方，在對房地產(chǎn)市場的調(diào)控政策選擇上，普遍采取了因城施策的分層調(diào)控手段，加上近年來經(jīng)濟面臨下行壓力，各地樓市也呈現(xiàn)出了分化趨勢。
在剛需等因素影響下，一些熱點城市的房價和成交量不斷升溫，而一部分需求疲軟的城市的房價則持續(xù)在下跌。
中國社會科學院近日發(fā)布的分析報告顯示，目前各地房價漲跌分化較為嚴重，河北廊坊、山東青島等多個城市房價距最高點跌幅超18%，個別城市的房價出現(xiàn)腰斬。
從數(shù)據(jù)上看，河北廊坊房價據(jù)2017年4月的最高點已經(jīng)下跌47%；山東青島房價距2018年7月的高點下跌23%；天津房價距2017年3月高點跌22%；廣東肇慶的房價距2018年6月高點跌20%；河北石家莊房價距2017年8月下跌了18%。
報告認為，房價下跌的原因較為復(fù)雜，既可能有宏觀大環(huán)境因素，也可能有城市自身供給過剩的原因。雖然平穩(wěn)運行為房地產(chǎn)政策的重要目標，但一定范圍的波動也是市場運行的常態(tài)。
房價上漲的支撐因素：人口加速流入，商業(yè)企業(yè)增加
通過對數(shù)據(jù)分析可以看出，房價堅挺的城市都有一個不可忽視的共性，就是人口數(shù)量持續(xù)處于凈流入狀態(tài)，另外這些城市商業(yè)繁榮、經(jīng)濟活躍，每年會有大量的新企業(yè)誕生。
由于生育率不斷走低，很多地方的人口結(jié)構(gòu)日漸失衡，如何能吸引更多的人才成為不少地方的頭等大事。尤其是自2019年開始、席卷全國的“搶人大戰(zhàn)”成為輿論熱點。
據(jù)統(tǒng)計，2019年以來包括沈陽、杭州、南京、無錫、重慶、西安、天津等50多個城市推出新政，用人才補貼、優(yōu)惠購房、零門檻落戶等福利，吸引外地人口來扎根。
數(shù)據(jù)顯示，2019年常住人口凈流入較多的城市，房價均出現(xiàn)上漲。其中杭州以55.4萬人的新增人口，位列第一，其10月房價同比上漲5.2%，住宅均價28082元。
深圳以41.22萬人的凈流入排第二，房價上漲5.1%；廣州常住人口增加了40.15萬人列第三，房價上漲2.7%；寧波新增人口34萬，房價上漲7.8%；去年有25.1萬人落戶成都，而成都十月房價也同比上漲8%。
西安雖然新增人口逾20萬，與前幾個城市略有差距，但“快、狠、準”的人才引進新政，創(chuàng)下過“一天內(nèi)遷入人口8050人”記錄，一度轟動全國。
雖然均價13218元相對較低，但西安的房價已經(jīng)連續(xù)上漲了55個月，其10月房價同比上漲7.6%。
這些吸引了大量外來人口的城市，也配套了針對初創(chuàng)企業(yè)的支持政策，中小企業(yè)增長數(shù)量較為迅速。
企查查的數(shù)據(jù)顯示，2017年至2020年的三年間，深圳、西安、成都各新增初創(chuàng)企業(yè)達到200萬家左右；廣州、上海等新增初創(chuàng)企業(yè)150萬家左右。
房企加速去庫存，多數(shù)已經(jīng)完成全年9成以上銷售目標
應(yīng)該說，在調(diào)控深化、疫情影響下，房地產(chǎn)行業(yè)遭遇到了比往年更艱難的處境。各大房企在去庫存方面也使出了渾身解數(shù)，用直播賣房、巨幅折扣等方式提升銷量，并取得不錯的成果。
據(jù)克而瑞地產(chǎn)研究中心發(fā)布的最新數(shù)據(jù)顯示，2020年前11個月，百強房企實現(xiàn)全口徑銷售金額約11.328萬億元，同比增長10.3%，近八成房企累計銷售業(yè)績超過去年同期。
其中龍頭房企碧桂園、恒大、萬科依然牢牢占據(jù)著銷售額前三甲，分別為7763億，6855.9億、6025億。
在已設(shè)定年度銷售目標的規(guī)模房企中，有超六成房企的目標完成率達到90%以上。而恒大集團、中國金茂、濱江集團、越秀地產(chǎn)、時代中國等5家房企在11月提前達成了全年目標。
在銷售均價方面，2020年前11月，30家規(guī)模以上房企的銷售均價為15770.7元/㎡，去年同期均價為15283.3元/㎡，同比增長3.19%。值得注意的是，由于項目布局多在三四線市場，兩大地產(chǎn)龍頭碧桂園、恒大的銷售均價低于10000元/㎡。
