以近三年為例，規(guī)律還是很明顯的。
在2018年，河南平頂山、福建漳州、江西上饒等三四線城市，哪怕是合肥、杭州、廈門等一二線城市，特價房、打折房層出不窮，降價力度動輒就是30%以上，連前期的老業(yè)主們都忍不住了。
在2019年，某龍頭房企在全國范圍內(nèi)展開“搶行動”，掀起促銷的大幕，隨后，融創(chuàng)、龍湖、禹洲、旭輝等多個房企表態(tài)下半年不再拿地、要過緊日子，土地流拍率迅速走高，為了搶回款，工抵房、特價房非常普遍。
在今年，剛剛過去的兩個月里，因為三道紅線新規(guī)的影響，房企們的日子更不好過，尤其是那些一二線遠郊地區(qū)拿地的企業(yè)，還有三四線新城區(qū)的樓盤，為了“活下去”，降價、首付分期、特價等措施層出不窮。
沒辦法，歷史規(guī)律擺在這，也難怪有句俗話說：10-12月份適合買房，3-5月份適合賣房。
因為年底開發(fā)商要沖刺業(yè)績，銀行的資金面也變得越來越緊張，房貸都可能批不下來，回款遇阻，房企融資渠道越來越窄，各種任務(wù)考核的壓力下，降價是不得已的選擇，對觀望一整年的剛需來說，不失為一個入手的機會。
而上半年不一樣，尤其是3-5月份的小陽春，銀行房貸額度充裕，壓抑了整個春節(jié)的購房需求開始爆發(fā)，開發(fā)商和二手房東的心態(tài)也會變得浮躁，甚至玩起漲價、提價、捂盤的操作，此時買房很容易最高，反而適合在房價高點賣出房子。
現(xiàn)在，又到了年末時分，與8-10月份的氛圍相似，樓市需求繼續(xù)萎縮，根據(jù)最新的數(shù)據(jù)統(tǒng)計，有105個城市房價在下跌。
易居房地產(chǎn)研究院中國房地產(chǎn)測評中心近日發(fā)布的《2020年11月中國城市住房價格288指數(shù)》報告顯示，其監(jiān)測的全國288個地級以上城市房價變動趨勢的“中住288指數(shù)”為1560.9點，較上月上升1.3點，環(huán)比上漲0.08%，同比漲幅為1.16%，該指數(shù)已經(jīng)連續(xù)8個月保持上漲態(tài)勢。
注意，雖然監(jiān)測指數(shù)在上漲，但房價下跌的城市是在增多的。
報告顯示，11月份中國房地產(chǎn)測評中心監(jiān)控的288個主要城市中，有108個城市一手房價格指數(shù)環(huán)比下跌，下跌城市數(shù)量比上月增加8個城市。其中，內(nèi)江（-3.96%）、黑河（-3.95%）、忻州（-3.27%）三個城市位居跌幅榜前三位。此外，有42個城市一手房價格指數(shù)與上月持平。
就重點城市而言，天津、沈陽、濟南、南昌、長春、太原、青島、鄭州、無錫環(huán)比有所下跌，長沙環(huán)比同上月持平。北京、上海、廣州、深圳、杭州、重慶、成都、武漢、南京、西安、大連、蘇州、廈門、福州、昆明環(huán)比有所上漲。
這并不矛盾，從上漲和下跌城市分布，我們很容易可以看出，諸多北方城市比如天津、青島、鄭州延續(xù)下跌趨勢，而長三角、珠三角、京滬廣深等熱門地帶房價持續(xù)走高，市場分化的特征非常明顯。
也就是說，年末這個時間段，那些房價已經(jīng)走弱的城市沒有任何反彈機會，相反，會有更多前期非理性漲幅過高的二線省會城市、三四線城市、地市、縣城加入到下跌行列當(dāng)中，并形成“自我強化”的機制，強的城市越強，弱的城市越弱。
文章開頭說了，年末樓市的表現(xiàn)一般不太好，事實上，除了新房和二手房市場的議價空間變大以外，作為剛需的“晴雨表”，租房市場更加冷清。
據(jù)中國證券報12月11日報道，貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，監(jiān)測的18個城市租賃成交量于8月達到峰值后，9月開始轉(zhuǎn)淡。9月至11月的成交量連續(xù)下降，平均環(huán)比降幅達13.7%，高于去年同期10.6%的環(huán)比降幅，11月的租金更是創(chuàng)近5年同期新低。
各等級城市租金普遍下降，11月一線城市租金環(huán)比跌幅最大。諸葛找房數(shù)據(jù)顯示，11月一線城市平均租金環(huán)比下跌1.2%，同比下跌2.9%。北京、上海兩地租金均下降，分別環(huán)比下跌1.98%和1.57%；二線城市平均租金環(huán)比下跌0.58%，同比下跌3.1%。
記者在租房市場調(diào)研時發(fā)現(xiàn)，當(dāng)前租房市場正處于淡季，加上今年受疫情影響和長租房平臺頻頻“爆雷”，租房市場出現(xiàn)了房東降價找不到租客、中介公司“砍量提價”的現(xiàn)象。
機構(gòu)監(jiān)測的18個城市中，11月超四成城市租房市場的成交量環(huán)比降幅超10%，包括西安、天津、大連、青島、濟南、廊坊、煙臺等。
這并不是巧合，房租、成交量下跌的城市，跟房價下跌的城市高度重合，大部分以北方二三線城市為主。
原因很簡單：房隨錢走，錢隨人走。
房價、房租的變動，跟市場資金面有極大關(guān)系，如果大量資金入市，賣方市場形成，買主爭購，賣方掌握買賣主動權(quán)，終端價格自然水漲船高。
而涌入市場中的錢有多少，取決于人口的流向。
參考最近幾年“年輕人口”的流動方向，恰恰是年輕人越多的地方，樓市表現(xiàn)越優(yōu)異。
2018年長三角經(jīng)濟區(qū)的總?cè)丝谶_到了2.25億人，到2030年長三角地區(qū)將會有4座城市人口超過1000萬。
珠三角也是如此，2017年珠三角經(jīng)濟區(qū)常住人口達到了6150萬，GDP總值達到了75710億元，人均GDP則達到了12.46萬元。
像東北、中西部的地市和縣城，一旦步入深度老齡化，年邁的老人無人照看，子女又去了大城市打拼，一年不見得回來幾次，遍地的高樓，四處擴張的新城區(qū)，都面臨著“無人接盤”的窘境。
