回顧2020年，如果要用一個(gè)詞來形容，估計(jì)只有“意外”了吧。
年初疫情黑天鵝來襲，國內(nèi)外經(jīng)濟(jì)受到嚴(yán)重沖擊，全球陷入一片恐慌。
為了應(yīng)對突發(fā)狀況，央媽開閘放水，兩次下調(diào)LPR利率，讓中國率先實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)正增長，而各地從年初放松樓市調(diào)控，到下半年收緊調(diào)控，出現(xiàn)360度反轉(zhuǎn)......
種種表現(xiàn)，用“活久見”來形容都不為過。
那么，如何總結(jié)2020年樓市？2021年樓市又將怎么走？
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2020年樓市總結(jié)
先來看看中指院的幾組數(shù)據(jù)。
房價(jià)方面，2020年1-11月百城新房價(jià)格累計(jì)上漲3.19%，其中一線城市上漲3.77%，二線城市上漲3.32%，三四線城市上漲2.26%。尤其是珠三角和長三角，新房價(jià)格漲幅同比明顯擴(kuò)大。
可見，隨著疫情影響的逐步消退，百城新房漲幅已經(jīng)超過去年同期水平，整體價(jià)格穩(wěn)中有升。
土拍方面，2020年1-11月全國300城住宅用地成交9.3億平方米，同比增長6.3%；出讓金為4.4萬億元，同比增長17.8%；成交樓面價(jià)為4698元/平方米，同比上漲10.9%。
可見，即便有“三條紅線”壓頂，房企們的拿地?zé)崆橐琅f不減。
房企方面，2020年1-11月TOP100房企銷售業(yè)績持續(xù)增長，并且已經(jīng)有32家房企躋身千億行列。其中，超級陣營、第一陣營、第二陣營房企的銷售額增長率均值都在10%左右。
可見，加大營銷回款依然是房企們的重中之重，強(qiáng)者恒強(qiáng)的趨勢依然明顯。
整體而言，今年樓市主要有以下幾個(gè)特征：
1、年初貨幣放水，隨著人們積壓的購房需求釋放，以深圳為代表的熱門城市，房價(jià)出現(xiàn)不同程度上漲，并出現(xiàn)板塊輪動和打新潮，主要集中在長三角和珠三角。
2、高層依然以“房住不炒”為調(diào)控主基調(diào)，但是年初各地為拉動經(jīng)濟(jì)，樓市調(diào)控有所放松，讓部分城市房價(jià)上漲過快，從而導(dǎo)致下半年的主旋律轉(zhuǎn)為調(diào)控收緊。
3、樓市分化，主要是熱點(diǎn)城市和城市群以及南北分化非常嚴(yán)重，北方除個(gè)別城市（如西安）之外，其余大部分城市的房價(jià)出現(xiàn)不同程度下跌，而以深圳、杭州為代表的珠三角、長三角、城市，以及南京、成都等強(qiáng)二線城市，房價(jià)則上漲過快。
4、政策更加保護(hù)剛需，從各地調(diào)控政策來看，為了打擊投機(jī)炒作行為，不少城市都增添了新樓盤向無房家庭傾斜的新規(guī)定，讓房子回歸居住屬性。
5、改善型住房需求擴(kuò)大，一方面是因?yàn)橐咔榈脑颍彿空吒P(guān)注大面積戶型以及低密度樓盤，另一方面和避險(xiǎn)情緒有關(guān)，今年中高端樓盤出現(xiàn)排隊(duì)搶的現(xiàn)象就是最好證明。
6、監(jiān)管部門對房地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)調(diào)門再次提高，認(rèn)為房地產(chǎn)是中國系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)的最大“灰犀�！�，并由此引發(fā)了“三道紅線”的出臺，從根本上改變房企“高負(fù)債、高周轉(zhuǎn)、高杠桿”的發(fā)展模式。
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2021年樓市預(yù)測
1、宏觀經(jīng)濟(jì)方面，貨幣政策會更穩(wěn)健，資金面保持合理充裕。
2021年，國際環(huán)境不確定性因素還有很多，尤其是拜登上任后，中美貿(mào)易的發(fā)展還不明朗。
而國內(nèi)，雖然從各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)來看，經(jīng)濟(jì)已經(jīng)穩(wěn)步復(fù)蘇，但仍不能和以往相比，而且就業(yè)形勢也存在較大壓力。
所以，為了穩(wěn)增長、促就業(yè)，明年中央仍然會通過穩(wěn)健的貨幣政策來支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)，尤其是年初有可能再次放水，M2增速也會保持在高位，待經(jīng)濟(jì)恢復(fù)正常水平后才會收緊。
與此同時(shí)，房地產(chǎn)金融監(jiān)管也會繼續(xù)強(qiáng)化，尤其針對三道紅線會出臺相關(guān)政策，防止資金過度流入房地產(chǎn)市場。
2、政策方面，調(diào)控可能細(xì)化至因區(qū)施策、因人施策。
前段時(shí)間，十四五規(guī)劃建議出爐，房住不炒、因城施策、促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展等表述 ，與目前樓市調(diào)控基調(diào)是一致的，也意味著這是未來五年的調(diào)控方向。所以，在三穩(wěn)的目標(biāo)下，短期內(nèi)整體樓市限購、限貸、限售等政策是很難放松的。
但是我剛才也說了，今年樓市分化非常嚴(yán)重，所以不同城市的政策會不同。
一線和強(qiáng)二線城市，由于今年基本都很火熱，所以政策不會全面放松，甚至?xí)裎靼材菢痈鶕?jù)個(gè)人購房情況調(diào)整首付比，進(jìn)行因人施策。
當(dāng)然，由于城市內(nèi)部也存在分化，所以不排除會變相放松，進(jìn)行因區(qū)施策，例如之前廣州黃埔、南沙等區(qū)域放松人才落戶門檻。
而三四線城市，政策放松的可能性很大，畢竟前幾年積壓的庫存實(shí)在太多，而且又面臨人口流失，再不刺激只能完蛋。
3、房價(jià)方面，明年呈現(xiàn)前高后低，年初大概率出現(xiàn)小陽春。
從土地市場來看，由于不少城市仍然出現(xiàn)土拍熱潮，而且價(jià)格比以往創(chuàng)出新高，特別像北京還取消了限價(jià)，這還是十分罕見的。
而面粉決定面包價(jià)格，當(dāng)這些高價(jià)地集中入市，勢必推動房價(jià)上漲，同時(shí)帶動地塊周邊二手房的價(jià)格。
所以，明年上半年可能會出現(xiàn)房價(jià)高點(diǎn)，而隨著調(diào)控和市場承接力下降，下半年會有所回落，整體呈現(xiàn)前高后低的情況。
從購房者來看，在疫情影響下，今年的購房計(jì)劃被打破，或因?yàn)槭杖霚p少，或?qū)κ袌霰в斜^態(tài)度，不少人都沒有購房或者把購房時(shí)間推遲。
但是，經(jīng)過一年的時(shí)間，看著房價(jià)依然在上漲，買房錢也籌得差不多，他們年初購房意愿就會增強(qiáng)，而且每年學(xué)位房熱潮也剛好在年后出現(xiàn)，所以明年小陽春還是大概率會出現(xiàn)。
4、三道紅線之下，房企洗牌加劇，部分房企甚至?xí)А?/strong>
前面提到，今年房企依然是高層的重點(diǎn)監(jiān)管對象，尤其是三道紅線的出臺，可謂致命一擊。
在此情況下，降負(fù)債、降杠桿成為了絕大部分房企的必答題，而且房企今年銀行貸款、信托貸款等融資方式也被中央圍追堵截，資金環(huán)境可以說是非常不樂觀。
所以，2021年對于房企來說是決定生死的一年，在這場寒冬中，除了有央企和國企背景的房企之外，大部分中小型房企（不排除部分大型房企）將熬不過去，逐漸退出市場。
5、高質(zhì)量房子越來越多，購房者能買到更好的房子。
通過三道紅線的洗禮，市場集中度會越來越高，龍頭房企的市場占有率也會越來越高。這就意味著，高質(zhì)量的樓盤會越來越多，成為未來5年的主流。
而且，在產(chǎn)品同質(zhì)化的今天，房企也明白唯有做出亮點(diǎn)才能脫穎而出，畢竟現(xiàn)在的購房者可不傻，買房都變成了婆婆挑媳婦，就算微小的差異都會被放大。
6、二手房量價(jià)會持續(xù)走低，老破小價(jià)值縮水甚至虧本。
從今年二手房市場來看，不少城市的掛牌量都創(chuàng)了新高，例如重慶破17萬套、天津和重慶破14萬套、成都破13萬套......
尤其是一些地段差，沒有學(xué)區(qū)加持的二手房，就算大幅降價(jià)也沒能賣出去。
所以，明年二手房掛牌量會繼續(xù)增加，而且在一手房的沖擊下，客戶也會被分流，而沒有優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)價(jià)值的老破小，將面臨資產(chǎn)縮水甚至虧損的問題。
7、改善型住房市場的需求繼續(xù)增加。
經(jīng)過這次疫情，改善型住房受到了購房者的重視，市場成交占比越來越高，在疫情還沒完全結(jié)束的情況下，購房者對改善型住房的需求會繼續(xù)增加，延續(xù)到2021年。
此外，一二線城市的舊改仍在轟轟烈烈地進(jìn)行，也會催生一批強(qiáng)大的改善購房群體。
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明年買房的幾點(diǎn)建議
關(guān)于明年買房，我簡單說幾點(diǎn)建議吧：
1、買房投資首選一線城市，強(qiáng)二線城市次之，原因不多說了，基本面決定了一切，城市群可重點(diǎn)關(guān)注長三角和珠三角，京津冀和成渝次之，記得要避開天津、肇慶、石家莊等坑貨。
2、挑項(xiàng)目的時(shí)候，記得避開高負(fù)債的開發(fā)商，這是防止房子出現(xiàn)爛尾的唯一途徑，具體請百度房企負(fù)債表，我就不點(diǎn)名了。
3、對剛需來說，明年下半年買房會更省錢，因?yàn)閯偛耪f了明年房價(jià)高點(diǎn)會出現(xiàn)在上半年，而且下半年通常來說樓盤優(yōu)惠也比較多。
4、對于房東來說，由于一手房價(jià)格高點(diǎn)在上半年，所以這個(gè)時(shí)候把房子稍微降價(jià)，可能會更容易轉(zhuǎn)手。
5、對投資者來說，2021年請放慢腳步，不要給自己加太大的杠桿，不要對房產(chǎn)抱有太多預(yù)期，有閑錢可考慮地產(chǎn)股，或者科技、教育、文化等國家重點(diǎn)發(fā)展的新領(lǐng)域。
