第一道紅線，是“房地產(chǎn)貸款占比”，是銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款余額占該機(jī)構(gòu)人民幣各項貸款余額的比例。
第二道紅線，是“個人住房貸款占比”，是個人住房貸款余額占金融機(jī)構(gòu)人民幣各項貸款余額的比例。
至于“兩道紅線”的具體數(shù)值，不同規(guī)模的銀行不盡相同。央行、銀保監(jiān)會把銀行分為了5檔，每檔的紅線如下：也就是說，7大國有銀行（包含國家開發(fā)行）的貸款比例最高，“房地產(chǎn)貸款占比”可以達(dá)到總貸款的40％，“個人住房貸款占比”可以達(dá)到總貸款的32.5％。然后，依次是中型銀行、小型銀行、縣域銀行和村鎮(zhèn)銀行。到了村鎮(zhèn)銀行這一檔，“房地產(chǎn)貸款占比”只有12.5％，“個人住房貸款占比”只有7.5％。超過上述規(guī)定數(shù)值，就視為“踩紅線”。對于“踩紅線”的銀行，要求必須限期整改。具體規(guī)定是：
2020年12月末，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款占比、個人住房貸款占比超出管理要求，超出2個百分點以內(nèi)的，業(yè)務(wù)調(diào)整過渡期為自本通知實施之日起2年；
超出2個百分點及以上的，業(yè)務(wù)調(diào)整過渡期為自本通知實施之日起4年。房地產(chǎn)貸款占比、個人住房貸款占比的業(yè)務(wù)調(diào)整過渡期分別設(shè)置。
央行還進(jìn)一步明確：為支持大力發(fā)展住房租賃市場，住房租賃有關(guān)貸款暫不納入房地產(chǎn)貸款占比計算。新規(guī)還賦予了地方一定的“彈性空間”。具體要求是：
人民銀行副省級城市中心支行以上分支機(jī)構(gòu)會同所在地銀保監(jiān)會派出機(jī)構(gòu)，可在充分論證的前提下，結(jié)合所在地經(jīng)濟(jì)金融發(fā)展水平、轄區(qū)內(nèi)地方法人銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)的具體情況和系統(tǒng)性金融風(fēng)險特點，以本通知第三檔、第四檔、第五檔房地產(chǎn)貸款集中度管理要求為基準(zhǔn)，在增減2.5個百分點的范圍內(nèi)，合理確定轄區(qū)內(nèi)適用于相應(yīng)檔次的地方法人銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度管理要求。
那么問題來了：監(jiān)管層為何出臺“房貸的兩道紅線”新政？這將對樓市產(chǎn)生什么影響？下面談?wù)勎业目捶ǎ?/p>
第一，出臺房貸新規(guī)，是為了進(jìn)一步調(diào)控房地產(chǎn)，徹底馴服這頭“瘋�！薄�
金融監(jiān)管當(dāng)局已經(jīng)多次表態(tài)，認(rèn)為房地產(chǎn)是最大的灰犀牛，也就是“顯而易見的風(fēng)險”。為了防范風(fēng)險，同時也是為了防止房地產(chǎn)占用過多的金融資源，從2020年開始建立房地產(chǎn)金融宏觀審慎政策。也就是用監(jiān)管金融機(jī)構(gòu)的方式，來監(jiān)管房地產(chǎn)行業(yè)。此前公布的“三道紅線”，是針對房企融資的。此次的“兩道紅線”，是針對銀行發(fā)放房地產(chǎn)貸款的。未來還會有進(jìn)一步的詳細(xì)指標(biāo)，比如衡量一個地區(qū)房地產(chǎn)的杠桿率，居民負(fù)債率等。隨著指標(biāo)越來越多，對房地產(chǎn)行業(yè)的監(jiān)管越來越嚴(yán)格。其目的，是把房地產(chǎn)徹底裝入籠子里。我之前打過一個比喻，房地產(chǎn)就像一個核彈，隨時可能爆發(fā)，力量強(qiáng)大。若不加管制，將引發(fā)嚴(yán)重負(fù)面作用。如果建設(shè)了核裝置用它來發(fā)電，其能量可以持續(xù)穩(wěn)定輸出，就可以化害為利為經(jīng)濟(jì)發(fā)展做貢獻(xiàn)�！胺康禺a(chǎn)金融宏觀審慎政策”和目前的各種行政調(diào)控措施，就類似一個核電裝置。讓房地產(chǎn)為中國經(jīng)濟(jì)拉車服務(wù)的時間，被大大延長，同時也控制住它的負(fù)面作用。
第二，這也是為了防范銀行的風(fēng)險。
眾所周知，房貸尤其是個人房貸，是銀行的優(yōu)質(zhì)業(yè)務(wù)，違約率極低。各銀行對房地產(chǎn)類貸款非常依賴，占比平均在30％到35％左右，部分小銀行可能畸高，而且客戶非常集中。人口流失或者人口增長緩慢的中小城市，樓市上漲動力不足，成交清淡。一旦有房企倒閉，可能把一家中小銀行拖下水�？刂沏y行的房貸比例，看起來好像限制了銀行的正常業(yè)務(wù)，但其實有利于銀行防范風(fēng)險。
第三，未來7大國有銀行將承擔(dān)起“房貸主渠道”的作用，它們的房貸市場份額將大幅提高。
此次貸款新規(guī)落地后，7大國有銀行獲得的房地產(chǎn)貸款空間顯然最大，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了中小型銀行。房地產(chǎn)貸款總比例可以達(dá)到40％，個人房貸占全部貸款比例可以達(dá)到32.5％。我查了一下截止今年6月30日的工行的貸款數(shù)據(jù)（單位：百萬元，下同），發(fā)現(xiàn)其個人房貸占比為30.5％，低于32.5％的上限。另外，工行公司類貸款里，房地產(chǎn)貸款總額是6802億元。加上個人貸款份額之后，房地產(chǎn)總貸款占全部貸款的比例為34.3％，有較大的提升空間。至于某中型商業(yè)銀行，截止今年中期的個人房貸占比（占全部貸款）為24.74％，超過了此次新政規(guī)定的20％，超標(biāo)了4.74個百分點。這家銀行的公司貸款里，房地產(chǎn)類占比（占全部貸款）為8.5％。加上個人房貸占比，達(dá)到了33.24％，也超過此次新規(guī)要求的27.5％。我沒有來得及查詢其他銀行的數(shù)據(jù)，估計需要壓降房地產(chǎn)貸款占比的銀行不會非常少。但央行同時宣布，資管新規(guī)過渡期內(nèi)（至2021年底）回表的房地產(chǎn)貸款不納入統(tǒng)計范圍。這部分到底占各銀行房貸的比例有多大，尚未查到準(zhǔn)確數(shù)據(jù)。
第四，這對于房地產(chǎn)行業(yè)來說是一個利空消息。至于利空力度有多大，看監(jiān)管層執(zhí)行新規(guī)的力度。
由于房地產(chǎn)行業(yè)太重要，對當(dāng)前穩(wěn)增長、保就業(yè)事關(guān)全局，相信不會操之過急。所以，這個政策主要是立足長遠(yuǎn)，給房地產(chǎn)行業(yè)套上籠頭，而不是打死這個行業(yè)。而且央行也放話了，“人民銀行、銀保監(jiān)會將要求其穩(wěn)健開展房地產(chǎn)貸款相關(guān)業(yè)務(wù)，保持房地產(chǎn)貸款占比及個人住房貸款占比基本穩(wěn)定�！边�說：“個別調(diào)降壓力較大的銀行，通過延長過渡期等方式差異化處理，確保政策平穩(wěn)實施�！�
總之：未來房地產(chǎn)貸款的蛋糕，會進(jìn)一步向國有大銀行集中。而開發(fā)商這邊，國有房企的市場份額占比，也將不斷增加。這是中國樓市未來的大趨勢。
