剛剛，央行在10月份宣布了新的LPR價格。這次，一年期LPR的價格是3.85%，五年期LPR的價格是4.65%。這是連續(xù)第六個月LPR價格保持不變！
我知道現(xiàn)在很多人可能會感到困惑。很明顯，年初市場利率在下降。原來我們預(yù)計利率會降一點(diǎn)，下半年我們還會繼續(xù)向銀行收羊毛。這半年利率怎么會突然橫行？
今年最后幾個月利率是否會下降并出現(xiàn)拐點(diǎn)，購房者是觀望，還是趁著年底果斷出手。
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如果你有一些經(jīng)濟(jì)學(xué)的基本知識，你就會知道一種商品的價格波動與它的供給和需求有關(guān)。在市場上，如果需求量大，價格就會上漲，如果供給量大，價格就會下降。
實際上，我們的貸款利率是一種商品的價格，即市場上的貨幣總量。那么到目前為止我們的資金總額是多少？
我們一般用社會金融和M2的增長率來衡量。剛剛過去的9月份，社會金融增速同比增長13.5%，M2增速同比增長10.9%。如果你不理解這些數(shù)據(jù)也沒關(guān)系。這兩個指標(biāo)已經(jīng)達(dá)到了一個新的高度�，F(xiàn)在市場上的錢多了！
這些錢哪來的？上半年，因為疫情的爆發(fā)，各行各業(yè)都受到了很大沖擊，央行為了對沖經(jīng)濟(jì)衰退的影響撒豆成兵，通過降息增加市場流動性，刺激經(jīng)濟(jì)快速反彈。
到目前為止，你真的可以感覺到我們國家是世界上最好的防疫國家之一，而且沒有一個！隨著國內(nèi)經(jīng)濟(jì)形勢的快速復(fù)蘇，讓貨幣政策回歸常態(tài)是必然選擇。
央行收緊流動性的態(tài)度是堅決的，因為4月份的流動性寬松達(dá)到了本輪的最大值。銀行間市場利率不斷走高，反映中短期利率的銀行間同業(yè)拆借利率已從低位反彈100多個基點(diǎn)，徹底收復(fù)了疫情所損失的土地。
你可以說，在經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的過程中，不可能通過一些水刺激來達(dá)到效果。事實上，情況并非如此。如果我們在當(dāng)前市場上有大量資金的情況下繼續(xù)放水，就會推高資產(chǎn)價格，使繁榮的經(jīng)濟(jì)過熱，造成新的危機(jī)。
未來幾個月，我認(rèn)為在大方向上，央行肯定會收緊貨幣供應(yīng)量，利率水平化趨勢是必然結(jié)果。我們不能排除上升的可能性！
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我說了那么多關(guān)于宏觀市場和政策的分析，大家不妨聽一聽霧里看花，那我們就來說說身邊的例子吧。
如果從今年年初開始關(guān)注上海的貸款利率，會發(fā)現(xiàn)直到三季度初，市場上還有很多利率優(yōu)惠產(chǎn)品。
比如，今年6月，關(guān)某告訴我，他辦理了一筆房貸業(yè)務(wù)貸款創(chuàng)業(yè)，利率是3.8%。他說，當(dāng)時很多銀行都追著他給他貸款，大部分銀行的利率基本都在4%以下。審批和貸款手續(xù)都很方便，所以他選擇了利率最低的那家。
國慶節(jié)回來，我問很多銀行朋友，有的優(yōu)惠利率慢慢退出，有的房貸利率恢復(fù)正常，4%以下的利率基本為零。
這其實就非常直觀的反映了宏觀調(diào)控政策對微觀市場的影響。
如果大家覺得上海市場的經(jīng)營貸利率還不具有很強(qiáng)的代表性的話，我找了下全國的房貸利率數(shù)據(jù)。
下圖為融360大數(shù)據(jù)研究院對全國41個重點(diǎn)城市674家銀行分行住房貸款利率的監(jiān)測數(shù)據(jù)。2020年9月，首套房貸平均利率為5.24%，第二套房貸平均利率為5.55%。
從這幅圖中可以明顯看出，今年以來，整個市場的貸款利率由持續(xù)上升轉(zhuǎn)為持續(xù)下降。幾乎在4、5月份，都出現(xiàn)了較大程度的下降。從下半年可以看出，房貸利率下降速度有所放緩，近幾個月保持不變。
目前的情況是，我們不可能在短期內(nèi)收集羊毛銀行目前的情況！。
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利率市場的未來走勢已經(jīng)確立，那么買房人接下來該怎么辦。
最近，很多朋友來找我抱怨，他們錯過了年初的市場。當(dāng)時房價沒有開始上漲，利率也不高。他們當(dāng)時買進(jìn)，現(xiàn)在享受年初的利潤。
眾所周知，上海樓市異常火爆，各種好事頻頻發(fā)生。一方面，允許新生落戶，開啟搶人模式。另一方面，世界人工智能大會、外灘大會、中國國際貿(mào)易博覽會相繼舉行，人工智能、金融技術(shù)、國際貿(mào)易三駕馬車如火如荼。
這就直接導(dǎo)致了上海樓市目前的現(xiàn)狀：量價齊升！
新房網(wǎng)上交易量在3、4月份開始回升，5月份達(dá)到9013套，8月份成交7824套。一般來說，從5月份開始的單月成交量是近兩年來最高的。
二手房表現(xiàn)的則更明顯，從5月突破2.5萬套之后，量就沒有下來過。
價格走勢明顯，各地新房限價松動已成共識，二手房價格也隨著土地拍賣、限價松動的熱潮而走高。
盡管學(xué)區(qū)房大幅上漲，但3月份以來普通二手房卻上漲了5%。事實上，外部的數(shù)據(jù)機(jī)構(gòu)也存在差異。你可以去二手房市場看看上海的房東有多強(qiáng)。
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那么現(xiàn)在房價已經(jīng)漲起來了，利率未來也不會更便宜了，到底還能不能再買房了？
我的觀點(diǎn)非常明確：堅決買入！哪怕未來房貸利率可能會漲！
其實，利用房價上漲，我能賺大錢的原因有很多。我知道LPV的變化不會受到每個月房價上漲的影響。
這是一個很好的理由。我想說的是，這種分析其實是毫無根據(jù)的，因為當(dāng)我們真正進(jìn)入房貸市場時，我們很樂意存幾十萬。
我們需要認(rèn)識到，利率本質(zhì)上是不敏感的。我們的貸款合同期限是30年，大部分是4年或5年。
比如，我買了第一套房子，住了四年。我把它賣了，換一個新的。比如像廣安這樣購房經(jīng)驗非常豐富的人，基本上兩三年就還清了房貸，在利率窗口期重新申請房貸，代之以貸款給父親做生意。
從以往的經(jīng)驗來看，上海的房價總體上會呈現(xiàn)“橫漲橫漲”的趨勢。
目前，上海的牛市正在慢慢打開。從各地拍賣和放寬結(jié)算政策可以看出，政策仍在松動。在這樣的牛市中，不考慮貸款利率是多少，就是要堅定地買入，堅定地建倉！
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事實上，在年初，我和其他人一樣困惑。我不知道這種流行病將來會是什么樣子。當(dāng)成交量鎖定時，大家都會非常害怕。當(dāng)時，許多聰明人從利率市場嗅到了房價上漲的必然結(jié)果。
現(xiàn)在這個時候，新一輪行情非常明顯，你是否繼續(xù)錯失下一次機(jī)會？我勸你抓緊最后兩個月買房！
