近日央行與銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布相關(guān)通知，為房貸設(shè)置“房地產(chǎn)貸款占比”與“個(gè)人住房貸款占比”兩道紅線（如下圖）：
“兩道紅線”主要針對(duì)房貸問(wèn)題，與去年針對(duì)房地產(chǎn)所頒布的“三道紅線”相輔相成，為我國(guó)樓市信貸以及房?jī)r(jià)穩(wěn)定筑起銅壁鐵墻。
房貸所謂的“兩道紅線”究竟有什么作用呢？
首先隨著房貸“兩道紅線”出臺(tái)，樓市信貸將會(huì)相對(duì)縮小，勢(shì)必會(huì)對(duì)樓市造成一定壓力，但影響并不太大。
據(jù)有關(guān)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前有35家公布數(shù)據(jù)的銀行中，其中有10家的數(shù)據(jù)位于紅線位置，其中包括建行、招行、郵政儲(chǔ)蓄等大型銀行。
與“三道紅線”不同的是，“兩道紅線”具有2-4年的國(guó)度緩沖期。據(jù)有關(guān)機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，預(yù)計(jì)今年將減少4000億的個(gè)人貸款，如果按50%首付計(jì)，算預(yù)計(jì)將會(huì)達(dá)到8000億之多。當(dāng)然這只是估計(jì)，我國(guó)19年房地產(chǎn)銷售總額多達(dá)16萬(wàn)億，預(yù)估減少的份額雖不多，但所反映出的問(wèn)題我們應(yīng)該注意，樓市在“兩道紅線”下勢(shì)必會(huì)承受更大的壓力。
其次房貸利率總體將會(huì)呈現(xiàn)下行趨勢(shì)，但近期很有可能會(huì)上浮。
筆者來(lái)為大家剖析“兩道紅線”對(duì)房貸利率所產(chǎn)生的影響：
從短期分析，由于在“兩道紅線”作用下信貸會(huì)受到限制，尤其是觸及紅線的部分中小銀行，房貸利率極有可能會(huì)出現(xiàn)一定上浮情況。
而從長(zhǎng)期角度分析，房貸利率仍會(huì)是繼續(xù)下行的趨勢(shì)。畢竟我國(guó)經(jīng)濟(jì)增速逐漸放緩，人口老齡化問(wèn)題也將日益嚴(yán)重，與此同時(shí)資本邊際收益率也在持續(xù)走低，這些數(shù)據(jù)都在表明未來(lái)房貸利率難再有上升趨勢(shì)。
第三：各城市之間由于經(jīng)濟(jì)發(fā)展不均衡，房貸利率也將會(huì)產(chǎn)生一定差距。
其實(shí)我們不難發(fā)現(xiàn)，信貸與房地產(chǎn)二者之間相輔相承，一旦住房貸款如果被限制，整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)也將受到牽連。所以綜合風(fēng)險(xiǎn)以及權(quán)衡利弊后銀行更愿意將信貸投放到風(fēng)險(xiǎn)較小的城市。根據(jù)市場(chǎng)調(diào)研不難發(fā)現(xiàn)（如下圖），一、二線等大型城市由于人口流動(dòng)大、經(jīng)濟(jì)發(fā)展較好，所以風(fēng)險(xiǎn)就會(huì)相對(duì)小一些，而房貸利率自然也就相對(duì)較低。反觀中小型城市，由于資金以及信貸資源相對(duì)短缺，風(fēng)險(xiǎn)較高房貸利率也就相對(duì)高一些。
在“兩道紅線”下，這一差距還將繼續(xù)被擴(kuò)大。
目前我國(guó)樓市已有“五道紅線”。
房貸所涉及的“兩道紅線”主要針對(duì)的是銀行以及購(gòu)房者，主要為避免炒房客亂加杠桿以此對(duì)樓市造成金融風(fēng)險(xiǎn)。據(jù)有關(guān)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，我國(guó)截止至20年底居民杠桿率已經(jīng)超過(guò)60%，與08年相比翻了近3倍不止。所以當(dāng)務(wù)之急就是壓杠桿，防范樓市風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生。
而“三道紅線”所針對(duì)的則是開發(fā)商。“三道紅線”出臺(tái)后，多數(shù)開發(fā)商均被限制在紅線外，但凡負(fù)債率過(guò)高的房地產(chǎn)企業(yè)，新增融資將會(huì)被限制，這樣也是在防止開發(fā)商肆意加杠桿的事情發(fā)生。
“3+2”模式的出臺(tái)，預(yù)示著我國(guó)樓市調(diào)控將進(jìn)入另一高度。
過(guò)去的樓市調(diào)控緊緊圍繞“四限”（限購(gòu)、限貸、限價(jià)、限售）展開，而隨著今年偶遇特殊情況，這些樓市調(diào)控開始有些“力不從心”。而“三道紅線+兩道紅線”的樓市調(diào)控政策為主要針對(duì)開發(fā)商、銀行與購(gòu)房者，而真正限制的則是針對(duì)樓市的融資、房貸額度與信貸。
信貸作為樓市房?jī)r(jià)居高不下的根源所在，這些措施無(wú)一不是在解決目前高房?jī)r(jià)問(wèn)題。
“3+2”新模式的落實(shí)專家已經(jīng)給出回應(yīng)（如下圖）
所以，有些話本來(lái)就從一而終，不只是說(shuō)說(shuō)那樣簡(jiǎn)單。
