回望這一年，各行各業(yè)都經歷著多重考驗。特別是房地產行業(yè)，年初幾近停擺，直至4月份才有了“解凍”的跡象。
這一年，樓市走出了不一樣的行情，“低開高走”，旺季不算旺，淡季卻成交火爆。
以青島為例，傳統(tǒng)旺季“金九銀十”新建商品住宅成交套數分別為11911套、10198套，而到了年底，本該是鳴金收兵的時候，卻在開發(fā)商花樣百出的促銷手段下，實現了年末“翹尾”，11月商品住宅銷量為12169套，12月份更是達到了14487套。
青島只是全國的一個縮影，上海、蘇州、武漢等多個城市都上演了折尾行情。
縱使今年有疫情這個黑天鵝事件，縱使年初時輿論都在唱衰房地產，但中國樓市還是展現了其強大的“抗擊打”能力。伴隨著歲末“亮眼”的成交數據，“樓市回暖”的論調開始活躍，甚至有不少人預測，2021年會是樓市大年，房價上漲將是趨勢。
特別是年末，社科院發(fā)布了《中國住房發(fā)展報告（2020-2021）》，對樓市走勢進行了預判。其中特別提到，2021年中國房價平均將會上漲5%左右。報告一出，也是引發(fā)了各方熱議，因為社科院在房價預測方面一向比較“神”，幾乎每次預測最終都得到證實。
而融創(chuàng)廣深區(qū)域執(zhí)行總裁余英也對2021年樓市進行了五大預測，其中第二條提到，春節(jié)后一二線率先起飛，全年量價企穩(wěn)，年底“翹尾”。
可以說，從官方再到業(yè)內人士，出奇一致的看好今年的市場。
盡管中央一直強調房地產要“健康平穩(wěn)發(fā)展”，但誰也無法保證是否會出現局部的震蕩起伏。像是深圳的房價，就一路高歌猛進，并沒有在調控面前低頭。
很多人會問，去年年末的行情是否會延續(xù)到2021年？如果樓市普漲，青島會跟漲嗎？
房價漲不漲，供需是第一決定因素。這里的供需，包括了土地供應、樓市庫存、人口等多重因素。
2020年上半年，青島的土地市場供銷兩旺，特別是近郊區(qū)的即墨、西海岸、膠州，開發(fā)商拿地可謂“激情滿滿”。下半年雖然不似上半年那么瘋狂，但從全年來看，土地出讓及成交量仍是巨大的數字。人們說，開發(fā)商拿地，這不正說明了他們對樓市的信心嗎？
實則不然。要知道，土地是房企的生存之本，有了地才有機會繼續(xù)跟市場博弈，才不會提前出局。早在2012年，萬科總裁郁亮就說過，房企不拿地會餓死。房企頻繁拿地與是否看好后市并無太大關系，不論市場好不會，都要拿地。
大量的土地出讓，讓本就庫存高筑的青島樓市繼續(xù)“蓄水”，如果不及時“泄洪”，那么高庫存就會成為懸在青島樓市上空的達摩克利斯之劍。
二手房更不用說，仍看不到有任何回暖的跡象。目前光青島主城四區(qū)就至少有3萬多套房源需要消滅，掛牌一年多無人問津的房子比比皆是。2021年有多少房源會掛出來，還都是未知。一邊是不斷入市的新房，一邊是不斷積壓的二手房，如果沒有好的去庫存的方法，恐怕下半年即墨城西的激烈狀況會再度上演，特別是沒什么產業(yè)跟人口支撐的郊區(qū)，大概率崩潰。
說到人口，青島近些年不斷放寬人才政策，山東也趕在年底出手，提出全面放開城鎮(zhèn)落戶限制。從短期來看，確實可以釋放需求，提高市場活躍度，疏解庫存壓力。但從長期來看，對樓市的影響有限。歸根結底，城市吸引力靠的是自身經濟實力，有長期的發(fā)展利好，有良好的基建、教育跟醫(yī)療配套，以及人才對城市未來的良好預期，只有這樣才會有源源不斷涌入的人口。從青島的現狀來看，與一線城市甚至個別同級別城市間的差距還是十分明顯，人口凈流入并不樂觀。吸引不來人，就不會產生購房需求，樓市自然就會轉冷。
所以你說，如果今年樓市回暖，一線城市銷售火爆，這種狀態(tài)會傳到青島嗎？恐怕幾率不大。無論是新房還是二手房，青島都處在一個承壓的狀態(tài)，甚至連人才住房都遇冷了。這種情況下，我認為青島樓市2021年的基調幾乎已經奠定了，能維持現狀已經很好了。至于買房建議，在條件允許的情況下，主城核心區(qū)仍是最好的選擇。
