因?yàn)榻?jīng)過(guò)這些年來(lái)的發(fā)展，房子也被冠上了金融屬性，一個(gè)家庭的財(cái)富有70%都在房子上面，如果房?jī)r(jià)能夠上漲的話，相當(dāng)于自己家庭的財(cái)富也有所增幅。所以，對(duì)于買(mǎi)過(guò)房的人來(lái)說(shuō)，肯定是不愿意房?jī)r(jià)下跌。這是很現(xiàn)實(shí)的一個(gè)問(wèn)題，之前就有過(guò)購(gòu)房者打砸售樓部的事情。
究其原因還是因?yàn)檫@些購(gòu)房者剛買(mǎi)房沒(méi)有多久，房?jī)r(jià)就下跌了，導(dǎo)致這些購(gòu)房者比后來(lái)的購(gòu)房者多付了二三十萬(wàn)，導(dǎo)致心理不平衡，要求售樓部賠償他們的損失。按理說(shuō)，房子作為一種商品，價(jià)格出現(xiàn)波動(dòng)這是很正常的事情，但對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，僅僅是一兩個(gè)月的時(shí)間，房?jī)r(jià)就下跌了這么多，相當(dāng)于自己白白損失二三十萬(wàn)，心中肯定不平衡，才做出這樣過(guò)激的行為。
由此可見(jiàn)房子在人們心目中的地位，而房?jī)r(jià)也是牽動(dòng)著人們的心緒。這還是因?yàn)楝F(xiàn)在的房?jī)r(jià)太高昂了，導(dǎo)致人們的收入水平完全跟不上房?jī)r(jià)，人們買(mǎi)不起房才幻想著房?jī)r(jià)能夠下跌。如果大家都能買(mǎi)得起房，房?jī)r(jià)就算再高一些，也不會(huì)有很多人在意。買(mǎi)不起房主要有兩個(gè)方面：1、房?jī)r(jià)過(guò)高，2、收入水平太低，如果這兩個(gè)方面有一個(gè)能解決，買(mǎi)房也就不再是問(wèn)題。比如說(shuō)房?jī)r(jià)降低，那人們肯定能買(mǎi)房了，或者是人們收入水平逐漸提高，慢慢地也能買(mǎi)房了。
而目前，調(diào)控政策依舊在不斷收緊，其目的就是為了讓人們能夠買(mǎi)得起房，使房子回歸居住屬性。調(diào)控政策一直貫徹著“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”長(zhǎng)期定位，要讓房?jī)r(jià)回歸合理，讓房子回歸它原本的屬性。所以，調(diào)控政策已經(jīng)持續(xù)了四年的時(shí)間，依舊沒(méi)有放松的趨勢(shì)。經(jīng)濟(jì)學(xué)家馬光遠(yuǎn)曾說(shuō)過(guò)：“調(diào)控的目的是為了讓房子回歸居住屬性，而不是把房地產(chǎn)行業(yè)打垮�！�
所以對(duì)于現(xiàn)在的樓市來(lái)說(shuō)，一直是以穩(wěn)樓市為主，“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期”。而房地產(chǎn)行業(yè)健康平穩(wěn)地發(fā)展，房?jī)r(jià)緩慢上漲，就讓人們有了購(gòu)房的機(jī)會(huì)。因?yàn)槿藗兊氖杖胨揭彩窃诓粩嗌蠞q，只要房?jī)r(jià)不像以前那樣瘋狂上漲，人們以后想要買(mǎi)房也不是很難的事情。所以對(duì)于未來(lái)而言，高房?jī)r(jià)將不再是人們擔(dān)憂的問(wèn)題。但對(duì)于樓市來(lái)說(shuō)，還有三個(gè)問(wèn)題需要考慮。
住宅大量過(guò)剩
對(duì)于現(xiàn)在的樓市而言，并不是房子不夠住的問(wèn)題，而是大量的房子都沒(méi)有流入到市場(chǎng)當(dāng)中。根據(jù)數(shù)據(jù)顯示，現(xiàn)在我國(guó)的城鎮(zhèn)化率已經(jīng)達(dá)到了96%，而且擁有兩套房的占比31.0%，擁有三套房的占比10.5%，城鎮(zhèn)戶均擁房1.5套。所以對(duì)于現(xiàn)在來(lái)說(shuō)，房子并不是不夠居住，而是大量的房子都握著少數(shù)人手中。
我們從住宅的空置率當(dāng)中就可以看出，根據(jù)西南財(cái)經(jīng)大學(xué)調(diào)查的數(shù)據(jù)顯示，在2017年時(shí)，我國(guó)的城鎮(zhèn)住宅空置率就已經(jīng)達(dá)到了22%，而國(guó)際空置率的合理標(biāo)準(zhǔn)才在5%-10%之間，可以說(shuō)我國(guó)的城鎮(zhèn)住宅空置率已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)地超出了合理區(qū)間。而且這些年來(lái)，房子依舊在不斷建設(shè)，而城鎮(zhèn)當(dāng)中的居民大多數(shù)都有了自己的房子，再選擇買(mǎi)房的只有農(nóng)村進(jìn)城的人購(gòu)房和購(gòu)買(mǎi)改善型住宅的人購(gòu)房。這樣的話，購(gòu)房需求比以前就要少很多，而隨著房子的不斷建設(shè)，未來(lái)的住宅只會(huì)越來(lái)越多，而空置房也會(huì)越來(lái)越多。就像現(xiàn)在有些小區(qū)都宛如一座“鬼城”，幾乎沒(méi)有人煙，就是因?yàn)槿藗冑I(mǎi)房都不是為了居住，導(dǎo)致房子空置了下來(lái)，這可以說(shuō)是很大的資源浪費(fèi)。
新生人口數(shù)量逐年下降
之前有一個(gè)消息，相信大家也有所關(guān)注，那就是“總和生育率跌破警戒線”�？偤蜕示褪侵该總�(gè)育齡期婦女平均的生育子女?dāng)?shù)，如果不考慮移民問(wèn)題的話，總和生育率必須達(dá)到每名婦女生育2.1個(gè)孩子才能保證世代更替。如果低于1.5的話，就是跌破警戒線，掉入低生育陷阱。而我國(guó)在2019年時(shí)，新生人口1465萬(wàn)人，比2018年下降0.46個(gè)千分點(diǎn)，生育率下降到1.048‰，可以說(shuō)跌破了警戒線，也創(chuàng)下了近20年來(lái)的最低值。
實(shí)際上，這些年來(lái)新生人口數(shù)量一直都在減少，而老年人正在不斷增加。對(duì)于樓市來(lái)說(shuō)，長(zhǎng)期發(fā)展最重要的還是人口，因?yàn)橹挥行律丝诓粩嘣黾�，�?gòu)房需求才會(huì)不斷增加，畢竟老年人沒(méi)有什么購(gòu)房需求。而現(xiàn)在新生人口數(shù)量不斷下降，就意味著以后的樓市購(gòu)房需求也在不斷下降，再加上很多家庭當(dāng)中不止一套房，未來(lái)新生人口需要自己買(mǎi)房的人也不多，這就導(dǎo)致了購(gòu)房需求不多。對(duì)于未來(lái)的樓市而言，將要面臨“供大于需”的局面。
房子的流通性越來(lái)越差
這些年來(lái)，房?jī)r(jià)飛速上漲，也和城鎮(zhèn)化的不斷推進(jìn)有關(guān)。這些年來(lái)城鎮(zhèn)化不斷推進(jìn)，導(dǎo)致了很多的農(nóng)村人口進(jìn)城，這些人進(jìn)城都是需要買(mǎi)房的，這就導(dǎo)致了購(gòu)房需求很大。但對(duì)于現(xiàn)在來(lái)說(shuō)，我國(guó)的城鎮(zhèn)化率已經(jīng)突破了60%，距離發(fā)達(dá)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)的70%也相差不遠(yuǎn)，預(yù)計(jì)十年左右我國(guó)城鎮(zhèn)化率就會(huì)接近發(fā)達(dá)國(guó)家的標(biāo)準(zhǔn)。人口流動(dòng)也不再是農(nóng)村人口進(jìn)入小城市了，而是小城市的人口逐漸流入到大城市當(dāng)中，發(fā)展城市群、都市圈。所以對(duì)于現(xiàn)在來(lái)說(shuō)，人口紅利期可以說(shuō)已經(jīng)過(guò)去了，購(gòu)房需求也不會(huì)有以前這么多。
所以對(duì)于未來(lái)而言，買(mǎi)房的需求就會(huì)減少很多。如果購(gòu)房的需求減少了，那無(wú)疑房子的流通性也會(huì)變差。因?yàn)槿藗兌加蟹苛耍苌儆腥诵枰I(mǎi)房了，房子轉(zhuǎn)手比較麻煩，畢竟需求小。這樣的話，對(duì)于未來(lái)買(mǎi)房，只有那些品質(zhì)較好的房子，才有流通性，畢竟未來(lái)還有很多人需要購(gòu)買(mǎi)改善型住宅，改善住房環(huán)境。而對(duì)于那些品質(zhì)較差的住宅來(lái)說(shuō)，流通性無(wú)疑會(huì)變得很差，甚至是無(wú)人問(wèn)津。就像是經(jīng)濟(jì)學(xué)家馬光遠(yuǎn)所說(shuō)：“未來(lái)的樓市只有20%的樓盤(pán)值得投資”。
