日前，中國社會科學(xué)院財經(jīng)戰(zhàn)略研究院發(fā)布了《中國住房發(fā)展報告（2020-2021）》，報告顯示，截至2020年11月，房價平均水平突破萬元大關(guān)，全國房價平均為10071元/平方米。
這意味著，2021年，是樓市進(jìn)入“萬元時代”的第一年，對于購房者當(dāng)然不是一個“好消息”。數(shù)據(jù)顯示，2020年12月份，全國312個城市中平均房價超過1萬元的有75個，其中，深圳平均房價最高達(dá)87957元，同比去年漲幅34.25%。
前不久，深圳市人力資源和社會保障局發(fā)布了2020年人力資源市場工資指導(dǎo)價位，總體上看，2020年工資整體平均值為7825元/月，中位值為6432元/月。
如果按照中位值計算，深圳市一對夫妻的家庭平均月收入在1.3萬元左右，年收入在15.6萬元左右。而深圳購置一套60平米住房首付需要60*8.7*30%=156.6萬元，僅按收入計算需要近10年時間，減去租房成本與日常開銷的話需要更久，對于沒有結(jié)婚的個人來講買房時間可能會拉長一倍。
也就是說，在沒有家庭的支持下，一個普通年輕人在23-24歲大學(xué)畢業(yè)后，可能需要20年的時間才能湊足一套小戶型住房的首付，其后還要面臨30年的房貸負(fù)債，差不多到退休都不能完完整整地?fù)碛凶约旱姆孔印?/p>
當(dāng)然，有的人或許會認(rèn)為通過深圳類比全國是以偏概全。然而，根據(jù)相關(guān)機構(gòu)調(diào)查統(tǒng)計顯示，2019年全國50個典型城市房價收入比排名中，深圳市房價收入比為35.2，位居榜首，緊隨其后的眾多一、二線城市，僅僅只有長沙房價收入比為6.4，略微高于國際正常水平3-6。并且，房價收入比是通過家庭平均收入計算的，換個角度來講，個人買房是越來越難了。
盡管個人買房越來越難，但在房地產(chǎn)市場中，還是存在著購房“剛需”。因“居者有其屋”“有房即有家”等傳統(tǒng)思想的影響，以及住房所捆綁的就業(yè)、教育、醫(yī)療等資源和社會、養(yǎng)老保障，在城市中擁有一套住房存在著必要性。何況，對于許多三代同堂的家庭來說，老房子因為年限緣故，居住空間狹小戶型擁擠，水、電、氣、熱等基礎(chǔ)設(shè)施逐漸老化，生活品質(zhì)正處于直線下降的狀態(tài)，因此，存在著改善型需求。另一方面，如今婚姻、教育都和住房有著直接聯(lián)系，房子是婚姻的門檻和入學(xué)的敲門磚，因此，對于需要結(jié)婚并生育小孩的年輕夫妻來講，也存在著住房需求。
這兩個方面的基礎(chǔ)上，租房居住并不能完全的解決問題，買房居住可以說是燃眉之急并不能等。然而，2021年，樓市或?qū)⒊霈F(xiàn)2個“壞消息”，購房者應(yīng)當(dāng)注意，否則本就背負(fù)房貸艱難購下的房子，未來面臨著難上加難的情況。
1、爛尾樓
近年來，爛尾樓的現(xiàn)象數(shù)見不鮮，多次引發(fā)熱議。眾所周知，房企開發(fā)商以“高負(fù)債、高杠桿、高周轉(zhuǎn)”的模式運營的，一旦現(xiàn)金流出現(xiàn)周轉(zhuǎn)困境無法逆轉(zhuǎn)，則會有破產(chǎn)倒閉的風(fēng)險，樓盤也會因為缺乏資金而無從建設(shè)，輕則延期交房，重則樓盤爛尾，購房者一邊要償還房貸負(fù)債，而另一邊卻無房可住。
據(jù)相關(guān)報道，2020年全國共計有408家房企發(fā)布了相關(guān)破產(chǎn)文書，小微房企集中破產(chǎn)，部分中大型房企債務(wù)違約高發(fā)。2021年房企到期債務(wù)規(guī)模預(yù)計將達(dá)12448億元，同比增長36%，歷史性突破萬億元大關(guān)，房企償債壓力繼續(xù)攀升。
對此，在去年8月底，住建部、央行曾在北京召開重點房企座談會提出了“三大紅線”，分別是剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率不得大于70%、凈負(fù)債率不得大于100%、現(xiàn)金短債比小于1 ，根據(jù)踩線情況，房企的融資受到直接限制，踩線3條將不得融資。據(jù)消息稱，從2021年1月1日起，開始全面施行。
另一方面，據(jù)貝殼研究院數(shù)據(jù)統(tǒng)計，2020年以來，已有26個省市出臺加強預(yù)售資金監(jiān)管的相應(yīng)政策或?qū)嵤┘?xì)則。也就是說，預(yù)售資金將受到嚴(yán)格監(jiān)管，購房者雖然大概率不會面臨著爛尾樓的情況，但是延期交房或許不可避免，因此，購房者買房時應(yīng)該盡量選擇做好調(diào)查，選擇知名房企。
2、貸款難
2020年12月31日，人民銀行、銀保監(jiān)會發(fā)布《關(guān)于建立銀行業(yè)金融機構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度管理制度的通知》，根據(jù)銀行業(yè)金融機構(gòu)資產(chǎn)規(guī)模及機構(gòu)類型，分檔對房地產(chǎn)貸款集中度進(jìn)行管理，自2021年1月1日開始全面施行。
具體對個人住房貸款上限分有5個檔次：
第一檔，中資大型銀行。具體為中農(nóng)工建、郵政、交通、以及國家開發(fā)銀行，其占比上限為32.5%；
第二檔，中資中型銀行。具體為招商、浦發(fā)、中信、興業(yè)、廣發(fā)、華夏銀行等等，其占比上限為20%；
第三檔，中資小型銀行和非縣域農(nóng)合機構(gòu)。具體為城市商業(yè)銀行、民營銀行、大中城市和城區(qū)農(nóng)合機構(gòu)，其占比上限為17.5%；
第四檔，縣域農(nóng)合機構(gòu)。其占比上限12.5%
第五檔，村鎮(zhèn)銀行。其占比上限7.5%。
當(dāng)然，這里的個人住房貸款上限并不是買房時能貸款的額度占比，指的是在一年中，銀行各項貸款余額中個人住房貸款余額的占比，假設(shè)按照第二檔，某個銀行一年的貸款總額為2000萬，那么個人住房貸款上限就只有2000*20%=400w，如果按照一套住房需要貸款100萬元來計算，就只可以夠4個人貸款買房。
這就意味著，一旦銀行一年內(nèi)個人貸款余額占比臨近上限值，購房者將面臨著提高首付款才能夠買房，而一旦銀行個人貸款余額達(dá)到上限，購房者將面臨全款支付才能買房。其次，在房地產(chǎn)市場中，新房屬于優(yōu)質(zhì)房產(chǎn)，二手房則次之，有的二手房年限時間過長是不能貸款的，換個角度來說，2021年，總體上貸款會變難，而新房比二手房更容易貸款。
結(jié)語：根據(jù)社科院發(fā)布的《中國住房發(fā)展報告（2020-2021）》預(yù)測，2021年中國樓市總體有望延續(xù)平穩(wěn)，預(yù)計房價同比增幅維持在5%左右。也就是說，房價還是會有所上漲，購房者如不注意上述的兩個問題，爛尾樓或者貸款難都會導(dǎo)致購房時間推遲，意味著購房成本繼續(xù)增加，買房難度又進(jìn)一步加大。
