其實對于很多從農(nóng)村走向城市的年輕人來說，面臨最大的問題就是首先解決自己的居住問題。很多人說，這還不簡單租房不就行了，租房相對買房要便宜多了，為什么要買房呢？其實如果是剛剛大學(xué)畢業(yè)或者剛剛進入城市的打工者，租房確實是一個解決居住問題的好方法。但隨著在城市生活得久了就會發(fā)現(xiàn)，如果不買房是很難在一個城市真正扎下根來的。
首先很多時候房子不僅僅只是用來解決居住問題的，很多時候還和婚姻、孩子教育、城市福利息息相關(guān)，不買房這些問題很難能得到解決。其次，盡管買房無論首付還是房貸都要比租房高出很多，但我們還是需要買房，為什么呢？有這樣一句話可以解釋：房租再便宜都是消費，房貸再貴都是投資。我覺得這句話很有道理，我們租房無論房租如何便宜房租交給房東就沒有了，這和買衣服，買手機一個道理。但如果我們買房，無論我們什么時候急需用錢，我們都可以把房子賣掉，以解燃眉之急。最后，誰都知道住在自己的房子里會更有安全感和歸屬感，我們不用看房東臉色，也不怕房東漲房租，最重要住在自己的房子里，我們可以按照自己的想法裝修和生活，這樣我們生活質(zhì)量才能提高。
房子如此重要，但買房難度卻日益增加，這也是很多在城市奮斗的人倍感壓力的主要原因。但去年的樓市境況讓很多人認為樓市的拐點已經(jīng)到來，房價從過去的大漲慢慢開始變得平穩(wěn)。
最近社科院發(fā)布了《中國住房發(fā)展報告》，在報告中社科院也對2021年的樓市情況做出了自己的預(yù)測：首先預(yù)測2021年房價的平均漲幅會在5%左右，其次就是預(yù)測在十四五期間，有可能會開征房產(chǎn)稅。從社科院對房價的預(yù)測可以看出，房價如果上漲5％基本處于明漲暗跌的狀態(tài)，為什么這么說呢？首先經(jīng)濟發(fā)展必然有通貨膨脹，例如2020年我國的CPI(居民消費價格指數(shù))指數(shù)就比去年上漲了2.5%，也就是說房價上漲的一半已經(jīng)被通貨膨脹掉了。其次，對于投資房產(chǎn)和炒房客而言，其投資房產(chǎn)是有一定成本的，買房時需要交維修基金、契稅等，買房后要交物業(yè)費，而且如果是貸款買房每年還要付給銀行高額的利息，所以有人算過如果房價每年上漲速度達不到7%，投資房產(chǎn)就是賠本的。
未來隨著城鎮(zhèn)化深入，房價基本會處于穩(wěn)定狀態(tài)，而我國的經(jīng)濟也在不斷轉(zhuǎn)型，開始慢慢擺脫對房地產(chǎn)行業(yè)的依賴，未來房價大概率會回到合理區(qū)間。所以10年后樓市的問題很可能不再是房價過高的問題，而是以下3個新的難題。
第一：空置房增多，資源浪費問題
城鎮(zhèn)化發(fā)展到今天，城市空置房越來越多已經(jīng)成為了房地產(chǎn)行業(yè)的一大隱患，我想社科院預(yù)測在十四五期間會出臺房產(chǎn)稅也有這方面的原因。實際早在2017年根據(jù)《西南財經(jīng)大學(xué)》的報告顯示，我國的住房空置率已經(jīng)超過了20%，商品房的空置率更是高達26%，其中一線城市的住房空置率為16.8%，二線城市的住房空置率為25%，三四線城市的住房空置率更是高達30%。在更早之前，財大的數(shù)據(jù)顯示，我國的空置房已經(jīng)達到了2億套，如果按一套房住三個人來計算，空置的房子足夠6億人居住。我國空置房不斷增多的主要原因有以下幾點：首先過去房價飛漲，由于房地產(chǎn)行業(yè)暴利的原因，大量的企業(yè)開始一窩蜂地投入房地產(chǎn)開發(fā)的行列，所以造成住房建筑面積出現(xiàn)嚴重過剩。其次也是因為房價上漲過快，房子除了居住屬性更有了投資屬性和金融屬性，這樣很多投資者和炒房客甚至一些企業(yè)開始大量的囤積房產(chǎn)當(dāng)做自己的產(chǎn)業(yè)，不出售也不出租，造成房子的空置。最后就是房價和現(xiàn)在老百姓的收入嚴重失衡，雖然老百姓有需求但是因為房價過高，他們買不起房，使得需求減少，也造成了一些房子的空置。
大量的房子空置一方面造成了資源的浪費，另一方面產(chǎn)生了很多的鬼城和空城，影響小區(qū)業(yè)主的居住體驗。
第二：人口數(shù)量達到峰值，購房需求減少
根據(jù)第一財經(jīng)在12月1號的報道，民生部部長李紀恒在報道中指出：我國的適齡人口生育意愿偏低，總和生育率已跌破警戒線。2019年我國的總和出生率更是跌到1.5以下，創(chuàng)歷史以來最低。房改專家任澤平曾經(jīng)說過：房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展短期看政策、中期看土地、長期看人口。所以房子的最終屬性還是要回歸到居住屬性上來，回歸居住屬性其需求最終還是要依賴人口，而一旦人口數(shù)量特別是需求旺盛的年輕人不斷減少，樓市的發(fā)展就很難再長盛不衰。最近社科院也發(fā)布了對未來人口預(yù)測：預(yù)測認為我國在2029年人口數(shù)量將會達到峰值14.47億。而現(xiàn)在的人口已經(jīng)達到了14億，所以我國人口基本達到峰值，而且人口結(jié)構(gòu)也正在發(fā)生著變化，老齡化人口明顯不斷增多，這就造成購房需求不斷減少。
第三：房子的流通性越來越差
過去二十年，買房對大多數(shù)沒有什么投資渠道的人來說是最好的投資品。一方面因為房價確實在不斷上漲，另一方面就是房子的流通性非常強。我們知道一項好的投資其不斷升值還不是最重要的，最重要的是其一定要有很好的流通性，如果一項投資流通性非常差(例如房子不好賣或賣不出去)，其再不斷怎么升值，無法快速變現(xiàn)，資金容易被套牢，其投資價值也會大大折扣。
未來幾年房子的流通性可能會越來越差，為什么這么說呢？首先我國的房子已經(jīng)嚴重過剩，這一點我們在第一條中已經(jīng)講過，我們這里就不再過多討論。其次是我國城鎮(zhèn)人口的住房擁有率已經(jīng)很高，根據(jù)央行的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，城鎮(zhèn)家庭的住房擁有率已經(jīng)超過96%，基本上可以說每家每戶都已經(jīng)有了房子。而且未來城市子女可以繼承他們雙方父母的房子，所以說未來城市居民最不缺的就是房子。最后我國的城鎮(zhèn)化建設(shè)已經(jīng)接近尾聲，相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，我國城鎮(zhèn)化建設(shè)已經(jīng)達到了60.6%，與發(fā)達城市的70%已經(jīng)相差不遠。因此農(nóng)村人口向城市轉(zhuǎn)移的速度開始放緩，這對城市住房需求也會有一定的影響。
當(dāng)住房需求不斷減少的情況下，房子的流通性自然會越來越差。加上國家對“房住不炒的定位”和未來房產(chǎn)稅的出臺，炒房客會慢慢退出房地產(chǎn)行業(yè)，房子的流通性只會更差。
總結(jié)：經(jīng)過去年一年樓市的風(fēng)云變化，人們對投資房產(chǎn)開始變得越來越謹慎，不再像過去一樣有錢就買房。筆者認為這種謹慎的態(tài)度是正確的，未來樓市大趨勢是以穩(wěn)為主，所以隨著通過膨脹和老百姓收入的提高，未來買房可能不再是高房價問題，而是以上幾個難題。你對未來樓市的發(fā)展有什么獨到的見解，歡迎大家評論討論。
