2020年下半年，深圳、杭州年底“萬人搖”層出不窮，樓市異常火爆。廈門甚至出臺政策，未來5年房價年漲幅不得超過5%。
相比之下，北方的樓市，似乎受到天氣的影響，大多寂寞蕭條。哈爾濱甚至出臺“十四條”新政，助力樓市去庫存。
樓市已經(jīng)出現(xiàn)“南北分化”，北方全面掉隊，南方成碾壓之勢的論調(diào)甚囂塵上。
文/十二不惑
分化趨勢不可逆轉(zhuǎn)
樓市“南強北弱”的觀點已經(jīng)出現(xiàn)許久，有業(yè)內(nèi)人士認為，北方樓市將呈衰落之勢。
不久前，《2020年房價跌幅較大的十大城市》排行榜出爐，下跌幅度最大的城市中，北方就占據(jù)了8席，其中廊坊、青島、濟南位居前三，廊坊跌幅更是高達8.4%。
反觀百城房價排行榜（2020年11月），前十當中僅有北京和天津。
南方最典型的城市深圳，去年上半年率先上漲，即便經(jīng)歷了7月15日的“最嚴調(diào)控”，卻依然擋不住購房者的熱情，去年房價同比上一年上漲25%。
臨近的東莞因為承接深圳轉(zhuǎn)移的制造業(yè)和人口，樓市與深圳一同開啟上漲模式，年漲幅超過40%，位居全國第一。
同時，周邊的惠州、佛山、廣州均有不同程度的漲幅。
除了珠三角，長三角的樓市也是一片火熱。
南京近年來雖然調(diào)控不斷升級，但是在去年11月，還是經(jīng)歷了79次開盤，其中16個樓盤當日售罄，占比達20%。
杭州、上海也出現(xiàn)了許多開盤便售罄，搖不到號的情況。
相比南方城市，北方卻略顯微涼。
其中，鄭州房價呈現(xiàn)持續(xù)下跌的態(tài)勢�？藸柸饠�(shù)據(jù)顯示，2020年上半年鄭州平均去化率只有42%，7月份在全國大多數(shù)城市新房銷量都處于上升階段時，鄭州反而比上一年同比下降25.5%。
東北城市哈爾濱，更是在2020年11月18日，出現(xiàn)了政府鼓勵開發(fā)商主動讓利降價銷售的情況。
背后原因主要是哈爾濱的樓市庫存過高，房子供過于求。
哈爾濱的情況，只是冰山一角。據(jù)不完全統(tǒng)計，近7年間東北外流人口超過160萬，其中哈爾濱所在的黑龍江省，幾乎所有市區(qū)都處于人口凈流出狀態(tài)。
而天津、石家莊等環(huán)京重鎮(zhèn)更是跌出了名，9月份“天津一平米降價5000元”的報道，一時間成為熱點新聞。
雖然后面官方出來辟謠，但是業(yè)內(nèi)人士都知道，相較于2017年的房價，天津、石家莊、廊坊等環(huán)京城市都出現(xiàn)了接連下滑的現(xiàn)象。
縱觀全國，樓市中“南北分化，南強北弱”的趨勢已經(jīng)難以阻擋。盡管有北京這樣的個別城市，依然能夠展露頭角，但是難抵大趨勢。
南強北弱的經(jīng)濟差異
本質(zhì)上，南北房價差異的背后是經(jīng)濟差異，即南方的經(jīng)濟整體要強于北方。
在國家統(tǒng)計局公布的2020年前三季度GDP總量十強榜單中，只有北京一個北方城市，其他九個均為南方城市，依次為：上海、深圳、重慶、廣州、蘇州、成都、杭州、南京、武漢。
而且過去十年的GDP下滑前十中，全是北方城市。與此同時，GDP增速最快的十個城市中，南方城市占絕大部分。
北方重點城市天津經(jīng)過供給側(cè)改革后，萬億GDP被“擠水分”擠掉了三分之一，其中2019年GDP總額14104億元較2018年的18875億下降了25%。
近幾年，天津經(jīng)濟表現(xiàn)不佳，一直為北京輸送人才，天津的人口大量遷徙到北京。
和天津相比，南方城市貴陽，卻依靠打造千億產(chǎn)業(yè)大數(shù)據(jù)，吸引了很多高科技企業(yè)和人才，GDP增速曾連續(xù)4年居全國第一。
這些還只是經(jīng)濟發(fā)展史的一個縮影，實際上南方無論是在城市經(jīng)濟群建設(shè)，還是港口賦能原料基地建設(shè)方面，都明顯優(yōu)于北方。
眾所周知，我國主要的三大城市群是指：京津冀城市群、長三角城市群和珠三角城市群。
從經(jīng)濟和產(chǎn)業(yè)角度來看，京津冀城市群中，北京是核心城市，其他城市并不起眼，就連天津也逐漸黯然失色。而且環(huán)北京周邊的郊縣，大都經(jīng)濟基礎(chǔ)差，產(chǎn)業(yè)薄弱，一離開北京仿佛進入了農(nóng)村。
可是在長三角城市群中，除了上海，周邊的蘇州、無錫、嘉興、杭州等城市經(jīng)濟和產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)都比較好，和上海連成一片。并且城市與城市之間產(chǎn)業(yè)相互關(guān)聯(lián)，各有特色。
同樣在珠三角城市群中，除了廣州、深圳兩大核心城市之外，附近的東莞、佛山等城市經(jīng)濟和產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)都不錯。
此外，南方城市中成都、重慶、武漢等城市經(jīng)濟基礎(chǔ)也比較好。
整體而言，南方城市的經(jīng)濟要好于北方城市。
人口由北向南遷徙
房價漲跌，短期看政策、中期看土地、長期看人口。
近幾年，北方人口大量向南遷移已經(jīng)是不爭的事實，特別是很多東北人去海南定居。
最新一次的人口普查已經(jīng)結(jié)束，根據(jù)國家統(tǒng)計局近期公布的相關(guān)數(shù)據(jù)以及部分城市的統(tǒng)計公報，對42個重點城市的人口凈流入情況進行梳理，得出一份“2020年人口凈流入最多的十大城市排行榜”。
前十名分別是：上海、深圳、北京、東莞、廣州、天津、佛山、數(shù)字、寧波和杭州。
這十大城市全部來自三個經(jīng)濟圈，其中，珠三角4個，長三角4個，京津冀2個。南方城市有8個，北方城市僅有2個。
另外2012-2017年的五年里，全國十大人口凈增城市中，北方只有天津、北京、鄭州三個城市，且凈增最高的前五個城市均為南方城市。
由此可以看出，人口大量凈流入南方一二線城市，北方只有北京、天津等少數(shù)城市的人口保持正增長。
放眼全國來看，大量三四五線城市及鄉(xiāng)村人口呈凈流出狀態(tài)，且北方人口向南方大城市遷徙的情況非常明顯。
全國范圍內(nèi)巨大的人口財富源源不斷地滾入南方城市的口袋中。
當然，還有一個是地緣性影響因素。
南北氣候存在著巨大差異。
縱觀全球，經(jīng)濟發(fā)達的地區(qū)，絕大多數(shù)都集中在舒適的溫帶和亞熱帶地區(qū)。而北方普遍存在漫長、寒冷的冬季，一定程度上限制了人們的經(jīng)濟活動。
一些北方城市，下午5點就下班，而在南方城市，有一些公司，晚上9點員工還在加班。
寒冬臘月里，在廣州、深圳的暖冬里依然有很多人在外奔波，拜訪客戶。而在東北，大多數(shù)人都只能宅在室內(nèi)。
此外，南方城市有更積極的人才戰(zhàn)略和人口戰(zhàn)略。
以一線城市為例，深圳、廣州在入戶和人才引進方面比較積極，而北京落戶非常困難。就連一向落戶難度高的上海，也逐步放開了落戶條件。
整體而言，由于經(jīng)濟、產(chǎn)業(yè)、氣候、人才政策等差異，導致樓市出現(xiàn)南北分化。
