到中午11點(diǎn)55分，在香港上市的中國恒大一馬當(dāng)先，漲幅超過15%。華潤置、中國金茂上漲超過10%，融創(chuàng)中國上漲達(dá)到9.5%，碧桂園上漲了超過7%。
在A股市場，房地產(chǎn)板塊整體上漲了1.68%，一度位居前三甲。其中南國置業(yè)、泰禾集團(tuán)、嘉凱城、珠江實(shí)業(yè)等多家公司股票封住漲停。
房地產(chǎn)股為何大漲？原因大概有三個(gè)：
第一，股市最近整體向好，增量資金涌入，地產(chǎn)、金融等板塊在過去一年里跑輸大盤，從板塊輪動(dòng)角度看，有補(bǔ)漲要求。
第二，年報(bào)季正在到來，多家公司公布或者預(yù)告了業(yè)績，整體情況還不錯(cuò)。而部分債務(wù)率偏高的房企，也出現(xiàn)了負(fù)債率下降的現(xiàn)象，或者債務(wù)重組獲得了進(jìn)展——比如泰禾集團(tuán)。
第三，2021年樓市很有可能是一個(gè)“大年”，大家在這一點(diǎn)上逐步達(dá)成了共識(shí)，對(duì)地產(chǎn)龍頭股估值修復(fù)有了更多的信心和憧憬。
短期因素不重要，重要的是中期的趨勢(shì)。所以本文著重結(jié)合去年的數(shù)據(jù)，來展望一下2021年房地產(chǎn)市場。
早在2020年12月11日，我就曾撰文（點(diǎn)擊查看）指出，2021年的樓市必須要有更明顯的回暖，因?yàn)榈胤秸?cái)政面臨較大的壓力。12月30日，我又在“關(guān)于2021年的18個(gè)預(yù)測(cè)”（點(diǎn)擊查看）一文里再次預(yù)測(cè)，2021年樓市比較樂觀。
我們不妨先看一下，統(tǒng)計(jì)局公布的最新數(shù)據(jù)。
中國2020年GDP實(shí)現(xiàn)了正增長，達(dá)到了2.3%。但事實(shí)上，經(jīng)濟(jì)回暖仍然比較脆弱。
上圖是固定資產(chǎn)投資增速，只有2.9%。中國是投資拉動(dòng)型的經(jīng)濟(jì)，要在2021年實(shí)現(xiàn)更大增長，投資增速顯然要繼續(xù)回暖才行。
上圖是2020年固定資產(chǎn)投資增長的詳細(xì)情況，可以看出“第二產(chǎn)業(yè)”固定資產(chǎn)投資增長只有0.1%，非常微弱。而投資主要來自國有控股部門（包括國企、地方政府），民間投資只增長了1%。
上圖是房地產(chǎn)開發(fā)投資增速，大幅回升到了7%，顯著領(lǐng)先經(jīng)濟(jì)增長和整體投資增長。
2020年，房地產(chǎn)投資總額是14.1萬億，占全部固定資產(chǎn)投資的27%。而在提出“去庫存”的2015年，房地產(chǎn)投資只占比17%。
再看房地產(chǎn)銷售額，2020年商品房總銷售額為17.4萬億，占GDP的比重達(dá)到了17%。而在2015年，商品房銷售額只占GDP的12.9%。
也就是說，房地產(chǎn)在2020年中國穩(wěn)增長、保就業(yè)中立下了大功。
上圖是自1997年以來全國住宅均價(jià)的數(shù)據(jù)，2020年第一次逼近了萬元大關(guān)。
上圖是1997年以來，中國商品房銷售金額和銷售面積的走勢(shì)圖。
可以清晰地看出，銷售面積已經(jīng)有明顯見頂趨勢(shì)，紅框里連續(xù)4年（2017-2020）的銷售面積都在17億平方米附近徘徊。
而支撐房地產(chǎn)對(duì)經(jīng)濟(jì)貢獻(xiàn)不下降的，只能靠單價(jià)上漲了。
我的預(yù)測(cè)是：2020年寬松的財(cái)政、貨幣政策很難持續(xù)，比如赤字率、國債地方債的增量很難延續(xù)。給企業(yè)的再貸款、貼息支持力度，也很難延續(xù)。
在這種情況下，地方政府怎樣穩(wěn)增長、保運(yùn)轉(zhuǎn)？樓市適度回暖是大概率事件。
至少銷售面積要維持在17.6億平方米以上，最好能增長到18億平方米以上。而銷售單價(jià)，也應(yīng)該有不低于GDP的增長，這樣才能引發(fā)購買的興趣。
2021年上半年全國住宅均價(jià)破萬元，是肯定要發(fā)生的。
從歷史經(jīng)驗(yàn)看，每一輪樓市的回暖往往是從深圳開始，上海跟進(jìn)，然后廣州、北京等城市回暖。
從去年開始的這一輪上漲，又驚人的相似：也是深圳先漲，然后輪到上海、廣州。如今北京正在啟動(dòng)之中，2021年大概率是比較冷的華北、中部、東北、西部很多城市要跟進(jìn)。
尤其是冷了比較久的鄭州、濟(jì)南、青島等北方中心城市，都有可能在2021年出現(xiàn)較大的市場變化。
2021年對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)來說，是值得期待的一年。
