比如，經(jīng)濟(jì)總量、匯聚資金總量明顯低于北京、上海的深圳，房?jī)r(jià)不僅穩(wěn)居內(nèi)地第一，而且不斷拉大跟京滬的差距。最新的數(shù)據(jù)顯示，深圳住宅每平米比北京貴了2.3萬元，接近于上海的1.5倍。
再比如，樓市不限購、經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)不錯(cuò)的重慶，房?jī)r(jià)一直不溫不火，甚至有點(diǎn)偏冷。
同樣號(hào)稱“天堂”，同樣經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)不錯(cuò)的杭州和蘇州，樓市熱度也差別明顯。近年來土地供應(yīng)量巨大的杭州，一直“高燒不退”。
這都是由什么原因造成的？
目前大多數(shù)研究，都從需求端入手來分析市場(chǎng)變化。而地方政府樓市調(diào)控的招數(shù)，也往往集中在需求端，看起來很熱鬧，但效果往往不明顯。
究其原因，是大家都忽略了“供應(yīng)端”的情況。尤其是中長(zhǎng)期“供應(yīng)端”的基本趨勢(shì)，而這個(gè)趨勢(shì)跟人口增長(zhǎng)、印鈔速度等一起，決定了房?jī)r(jià)走勢(shì)。
我讓我的助理統(tǒng)計(jì)了2000年以來13個(gè)主要城市，每年的 “商品住宅新開工面積”，得出了下面這張表格。
需要說明的是，個(gè)別城市的數(shù)據(jù)缺少1年或者2年的，用前后兩年數(shù)據(jù)平均值來計(jì)算（其中蘇州、武漢和長(zhǎng)沙存在這種情況，但誤差不會(huì)很大）。
可以看出，自2000年以來，重慶一共新開工了6.37億平方米的住宅，在13個(gè)城市里遙遙領(lǐng)先。
至于上海、蘇州、成都、北京、天津、鄭州這6個(gè)城市，過去20年里都建設(shè)了超過3億平方米的住宅，供應(yīng)量也是比較大的。
供應(yīng)量最小的，恰恰是人口增長(zhǎng)最為迅猛的深圳，20年只開工建設(shè)了1.22億平方米的商品住宅。
而這組數(shù)據(jù)，可以解釋深圳房?jī)r(jià)為何比京滬更貴，因?yàn)樯钲诘暮戏ㄗ≌倭恕?/p>
2020年8月的時(shí)候，深圳官方媒體曾公布了一組數(shù)據(jù)：
截至2020年初，全市住房總量增加至約1082萬套（間），戶均套數(shù)達(dá)到約1.13套（間），居住面積總量增加至6.12億平方米，人均住房面積達(dá)到27平方米，住房供需相對(duì)平衡。
也就是說，深圳可以住人的房子一共有6.12億平方米，人均居住面積是27平方米，那么可以倒推出來，深圳的實(shí)際居住人口是2267萬人。而在統(tǒng)計(jì)公報(bào)里，深圳承認(rèn)的常住人口是1344萬人（截止2019年末）。
至于這6.12億平方米的“住房”，其中大部分是城中村、違法建筑，大約有600萬套左右。此外，還有170到180萬套（間）的工業(yè)區(qū)宿舍，以及數(shù)量不少的軍產(chǎn)房、房改房、村委統(tǒng)建樓等。
按照官方統(tǒng)計(jì)部門歷年公布的“商品住宅新開工面積”，深圳2000年到2019年新開工的商品住宅，只有1.22億平方米，占全部住房（6.12億平方米）的20%。
由此可見，深圳樓市是典型的“雙軌制”，其中非商品住宅占比非常高。
深圳的商品房?jī)r(jià)格雖然遠(yuǎn)超京滬，但70%的住房是“非商品住宅”，它們沒有“紅本”，很難轉(zhuǎn)手，實(shí)際交易價(jià)格也明顯偏低。比如同樣地段、同樣檔次的軍產(chǎn)房，價(jià)值只相當(dāng)于商品房的5折到6折；至于小產(chǎn)權(quán)房，則要打3到4折。
因此，深圳樓市是非常特殊的市場(chǎng)，所謂學(xué)新加坡或者學(xué)香港，都是偽命題，因?yàn)樯钲谝呀?jīng)走出了一條自己的路。
對(duì)于闖深圳人來說，買一套合法的、有紅本的住宅，意味著入股了深圳，可以分享城市發(fā)展的紅利，可以安心地長(zhǎng)期在深圳奮斗、生活。從這個(gè)角度看，深圳住宅供應(yīng)量偏小了，未來需要大幅增加供應(yīng)量，才能適應(yīng)城市發(fā)展的需求。否則，是留不住人才的，也很難留住企業(yè)。
上圖是深圳歷年新開工面積情況，近年來有所增加，但力度還有待進(jìn)一步加強(qiáng)。
相比之下，重慶是另外一個(gè)極端。如果說深圳是長(zhǎng)期供應(yīng)不足，重慶是長(zhǎng)期供應(yīng)過剩。雖然重慶是一個(gè)“省”，表面上人口總量超過京滬和廣深，但其實(shí)人口增量未必有四大一線城市多。
所以，當(dāng)天量供應(yīng)持續(xù)進(jìn)行了20年后，重慶房?jī)r(jià)就顯得比較穩(wěn)，即便沒有限購也波瀾不興。重慶發(fā)展方向也比較多，前幾年重點(diǎn)在兩江新區(qū)，向北發(fā)展態(tài)勢(shì)明顯。最近兩年強(qiáng)調(diào)“西進(jìn)”，跟成都的“東進(jìn)”相呼應(yīng)，以構(gòu)成“成渝雙城經(jīng)濟(jì)圈”。
發(fā)展重點(diǎn)方向的變化，帶來更大的供應(yīng)量。當(dāng)然，這也就壓制住了重慶的房?jī)r(jià)，讓很多炒房客折戟沉沙。
重慶和深圳作為兩個(gè)極端，告訴我們一個(gè)真理：想控制住房?jī)r(jià)非常簡(jiǎn)單，也非常容易，多供應(yīng)土地就是了。
深圳不是小嗎？把東莞惠州劃給它，合并成一個(gè)大城市就可以了。尤其是惠州，一旦劃歸深圳，可以提供天量土地，足以抑制住傲嬌的房?jī)r(jià)。
再看一下杭州。
很多人一直困惑，為什么過去幾年杭州年年賣地金額第一，樓市仍然紅火，一點(diǎn)沒有下跌的意思？
當(dāng)我們把過去20年商品住宅新開工面積累加之后，驚奇地發(fā)現(xiàn)：杭州的供應(yīng)量不是多了，而是有點(diǎn)偏少。
杭州總?cè)丝诋?dāng)然沒有辦法跟北上廣深相比，但過去這些年增量是可以相比的。
增量人口來了，必須要增量住宅來承載。20年累計(jì)2億平方米，不算多。至少跟蘇州的3.6億平方米相比，杭州少了很多。
所以，杭州樓市易漲難跌，也就找到了答案。
考慮到人口總量，廣州過去20年商品房住宅增量也不算多，不過2.1億平方米左右。
深圳曾公布過截止2014年的違法建筑數(shù)量，當(dāng)時(shí)是：37.3萬棟，4.28億平方米。這個(gè)數(shù)據(jù)堪稱驚人。廣州城市總面積比深圳大很多，所以違法建筑總存量估計(jì)只能比深圳多，不會(huì)比深圳少。這分流了一部分居住需求，緩解了廣州的住房矛盾。
但整體而言，廣州的商品住宅供應(yīng)量并不算高。
在6個(gè)“3億量級(jí)”的城市里，常住人口偏少的是鄭州。所以，鄭州的供應(yīng)量有點(diǎn)大了。這是最近兩年鄭州樓市比較穩(wěn)定，甚至還有點(diǎn)冷的根本原因。
但從長(zhǎng)遠(yuǎn)看，鄭州是河南這個(gè)9000多萬常住人口的大省的“單中心”，所以鄭州供應(yīng)量偏大不是大問題，未來可以逐步消化。只是短期造成了較大壓力。
這也再次告訴我們，只要增加供應(yīng)量，沒有穩(wěn)不住的樓市。
上圖是上海2000年以來新開工面積的走勢(shì)圖，可以看出上海最近兩年住宅有所增加，但非住宅增長(zhǎng)更快。這種局面如果不改變，未來有可能步深圳的后塵——住宅變得稀缺，容易上漲；寫字樓、公寓、商鋪過剩，空置率上升。
上圖是廣州的走勢(shì)圖，最近幾年住宅和非住宅都在增加，這也是廣州樓市上漲動(dòng)力不如深圳、上海充足的原因。
上圖是北京的供應(yīng)量走勢(shì)，2016年以來逐步走低，到2020年有所反彈。
最后，我們?cè)俦容^一下北上廣深四大一線城市商品住宅的供應(yīng)量走勢(shì)：
深圳一直都是那個(gè)“供應(yīng)量最小”的城市。
而深圳的人氣一直很旺，下面是四大一線城市小學(xué)生人數(shù)走勢(shì)圖。深圳從第四名躍居到第二名，未來可能超過廣州。
所以，深圳未來不僅要在教育、醫(yī)療上補(bǔ)短板，還要在住房上補(bǔ)短板。
目前深圳的住房結(jié)構(gòu)，更像是一個(gè)工業(yè)區(qū)，而不是一線城市。
只有大幅增加合法住宅的套數(shù)、面積，不斷增加新市民“入股深圳”的機(jī)會(huì)，深圳才能有持續(xù)的競(jìng)爭(zhēng)力。
